Il mercato immobiliare statunitense sta attraversando una fase di forte contrazione, sollevando crescenti preoccupazioni tra economisti e professionisti del settore riguardo all’arrivo di una possibile recessione. I dati più recenti mostrano un crollo significativo nelle transazioni sia nel settore residenziale che in quello commerciale, con volumi ai minimi da oltre dieci anni. Il calo avviene in un contesto di inflazione persistente, tassi d’interesse elevati e fiducia in calo nella solidità del mercato nel breve periodo.
Contesto storico
Tradizionalmente, il mercato immobiliare degli Stati Uniti è considerato un indicatore chiave della salute economica del Paese. Un numero elevato di compravendite riflette fiducia dei consumatori, accesso agevole al credito e condizioni macroeconomiche favorevoli. Tuttavia, nel 2025 si è assistito a un’inversione di tendenza: il volume delle transazioni è diminuito di oltre il 25 % rispetto all’anno precedente.
Il settore più colpito è quello degli immobili commerciali. Secondo Real Capital Analytics, il volume complessivo delle transazioni negli uffici, nei centri commerciali e negli immobili industriali è calato del 38 % nel primo trimestre del 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024. Anche il settore residenziale multifamiliare ha registrato una contrazione del 22 %.
Cause del rallentamento
Il fattore principale è il tasso d’interesse di riferimento della Federal Reserve, che rimane elevato, tra il 5,25 % e il 5,5 %. Di conseguenza, i mutui sono diventati più costosi: a maggio 2025, il tasso medio per un mutuo a 30 anni ha raggiunto il 7,1 %, rispetto al 3,5 % di due anni prima. Questo ha ridotto notevolmente l’accessibilità al credito per gli acquirenti, frenando la domanda in tutti i segmenti del mercato.
Anche gli investimenti esteri sono diminuiti. Il rafforzamento del dollaro statunitense e la maggiore redditività dei titoli obbligazionari hanno spinto molti fondi internazionali a preferire asset più liquidi, riducendo la loro esposizione nel settore immobiliare.
Inoltre, l’aumento dei costi dei materiali da costruzione, la carenza di manodopera e le continue difficoltà nelle catene di approvvigionamento hanno portato alla sospensione o al ritardo di numerosi progetti edilizi.
Reazioni del mercato
Gli operatori del settore stanno adattando le proprie strategie. I promotori immobiliari stanno rallentando o annullando i nuovi progetti, in particolare nel comparto degli uffici e del commercio al dettaglio, dove la domanda futura è incerta. Gli investitori si stanno orientando verso asset più stabili, come i centri logistici o i complessi residenziali multifamiliari, considerati più resilienti.
Grandi società come Blackstone e Brookfield si concentrano sulla gestione dei portafogli esistenti piuttosto che sul lancio di nuovi fondi. Gli investitori istituzionali sono alla ricerca di immobili in difficoltà a prezzi scontati, ma le occasioni sono scarse, poiché molti proprietari preferiscono aspettare tempi migliori piuttosto che vendere in perdita.
Previsioni degli esperti
Secondo gli analisti di CBRE, se la politica monetaria della Fed non cambierà, la ripresa del mercato immobiliare potrebbe posticiparsi almeno fino alla metà del 2026. Il segmento degli uffici affronta le maggiori sfide a causa della trasformazione strutturale del lavoro: il ricorso diffuso a modelli ibridi o da remoto riduce la domanda di spazi tradizionali.
Nel settore residenziale, è possibile un leggero miglioramento verso la fine dell’anno, a condizione che l’inflazione continui a calare e i tassi ipotecari si stabilizzino. Tuttavia, è improbabile un ritorno rapido ai livelli di attività pre-pandemici. I consumatori rimangono cauti e le banche hanno rafforzato i criteri di concessione dei mutui.
Segnali di recessione
Il calo delle transazioni immobiliari, di per sé, non certifica una recessione, ma l’insieme degli indicatori macroeconomici fa crescere i timori. La spesa dei consumatori sta rallentando, la fiducia delle imprese è in declino, e secondo le previsioni di Goldman Sachs, la crescita del PIL nel 2025 potrebbe scendere sotto l’1,5 %.
Anche il mercato del lavoro mostra segni di cedimento. Il tasso di disoccupazione è salito al 4,3 % e le nuove richieste di sussidi di disoccupazione hanno raggiunto il livello più alto dal 2021. Questi segnali, insieme al rallentamento dell’edilizia e dei servizi immobiliari, alimentano il rischio di una recessione vera e propria.
Differenze regionali
Il rallentamento non colpisce tutte le aree degli Stati Uniti allo stesso modo. Stati come Texas e Florida mostrano maggiore tenuta, grazie alla crescita demografica e a politiche fiscali favorevoli. Al contrario, città come New York, San Francisco e Chicago hanno registrato cali record nelle transazioni e nell’attività di locazione commerciale.
San Francisco, in particolare, continua a perdere aziende tecnologiche, con una crescente quantità di uffici sfitti. A New York, i proprietari sono costretti a rinegoziare i contratti e offrire incentivi significativi per attrarre o trattenere gli inquilini.
Possibili misure di sostegno
Di fronte a questi rischi, alcuni analisti chiedono alla Federal Reserve di iniziare a ridurre gradualmente i tassi d’interesse nella seconda metà del 2025. Tuttavia, la Fed mantiene una linea prudente, indicando che la lotta all’inflazione resta la priorità assoluta.
Intanto, alcune autorità locali e statali hanno introdotto programmi di stimolo: crediti d’imposta per gli acquirenti, sussidi ai costruttori, semplificazione delle autorizzazioni edilizie. Ma l’impatto di queste iniziative sarà limitato senza interventi più ampi a livello federale.
Conclusione
Il forte calo delle transazioni immobiliari negli Stati Uniti nel 2025 non è solo un fenomeno ciclico, ma riflette cambiamenti strutturali profondi. Tassi elevati, comportamenti dei consumatori in evoluzione, restrizioni al credito e incertezze globali hanno eroso la fiducia nel settore.
Sebbene una recessione conclamata non sia ancora stata ufficialmente dichiarata, la convergenza dei segnali attuali richiede una revisione strategica da parte di investitori, costruttori e decisori pubblici. Per rilanciare il mercato immobiliare non basterà un taglio dei tassi: servirà un adattamento alle nuove dinamiche della domanda, ai cambiamenti tecnologici e alle aspettative dei consumatori.
Nei prossimi mesi, il mercato immobiliare statunitense resterà un indicatore cruciale della traiettoria economica del Paese — un barometro affidabile del clima economico e della stabilità futura.
