Il mercato immobiliare commerciale europeo sta attraversando una delle sue fasi di rivalutazione più marcate degli ultimi decenni. Secondo gli analisti di JLL, CBRE, Savills e MSCI, la maggior parte degli asset commerciali in Europa è oggi sottovalutata. Questo scenario è determinato dall’aumento dei tassi d’interesse, dai cambiamenti strutturali nella domanda e dalla prudenza diffusa tra gli investitori.
In molti casi, gli asset vengono scambiati con sconti dal 15% al 40% rispetto ai valori pre-pandemia, in particolare nei segmenti uffici, retail e hospitality.
I principali fattori della sottovalutazione: tassi e rischio
Il fattore principale che ha innescato questa correzione è stato il ciclo di rialzo dei tassi della Banca Centrale Europea, che ha portato il tasso di riferimento al 4,25% a metà 2025, il livello più alto degli ultimi 20 anni.
Conseguenze:
- Aumento significativo del costo del debito
- Minor liquidità nei mercati immobiliari
- Riduzione delle valutazioni, soprattutto per immobili energivori o con locazioni deboli
Secondo l’indice MSCI Europe Real Assets, i valori degli uffici prime nelle principali città europee sono diminuiti in media del 23% dal picco del 2021.
Dove si concentrano le maggiori svalutazioni
Gli analisti evidenziano diverse aree con le correzioni più forti:
- Germania – Gli uffici a Berlino, Francoforte e Monaco sono scesi del 30–35%, con rendimenti saliti oltre il 5,5%
- Francia – Parigi tiene meglio, ma le asset regionali nel retail e hotel hanno perso 20–30% di valore
- Spagna e Portogallo – Il settore turistico e degli appartamenti serviti ha visto ribassi anche del 35–40%
- Italia – Milano è stabile, ma città come Bologna e Genova segnano ribassi oltre il 25%
- Europa centrale e orientale – Polonia, Repubblica Ceca e Ungheria registrano cali del 15–25% per effetto di inflazione, tassi alti e rischio cambio
Il settore logistico tiene, ma con leggere correzioni
La logistica resta uno dei segmenti più solidi, trainata dalla domanda e-commerce. Tuttavia, anche qui si osservano lievi cali: i valori sono scesi del 10–15%, con rendimenti al 4–4,5%.
Ad esempio, un asset logistico nell’Île-de-France valutato 2.800 €/m² nel 2021, oggi può essere scambiato intorno ai 2.400 €/m².
Le opinioni degli esperti
Secondo il rapporto di Savills:
“Le valutazioni attuali riflettono più la volatilità dei mercati finanziari che la qualità intrinseca degli immobili.”
Andrew Hilton, Head of Capital Markets di Savills Europe, sottolinea che molti investitori restano in attesa per via dei costi finanziari elevati e della mancanza di chiarezza sui prezzi.
CBRE conferma che i rendimenti per uffici prime in Europa occidentale sono saliti da 3,25% a oltre 5,25%, rendendo il rapporto rischio/rendimento più interessante per gli investitori a lungo termine.
Esempi di transazioni recenti
Nonostante i volumi complessivi siano ancora contenuti, il 2025 ha già visto operazioni di rilievo:
- KKR ha acquistato un immobile direzionale ad Amsterdam per 310 milioni di euro, con uno sconto del 22%
- Allianz Real Estate ha investito 470 milioni di euro in portafogli logistici in Europa centrale
- Brookfield è in trattativa per acquisire un business park in Germania con una svalutazione del 35%
- Nuveen ha lanciato un fondo da 600 milioni di euro focalizzato su asset distressed
Questi segnali indicano un ritorno di interesse da parte di investitori istituzionali, pronti ad agire con criteri selettivi.
Chi compra in questo momento
I profili più attivi sono:
- Private equity esperti in operazioni value-add o di ristrutturazione
- Fondi pensione e assicurativi, attratti da rendimenti stabili e indicizzati all’inflazione
- Operatori ESG-oriented, pronti a valorizzare asset energivori attraverso riqualificazioni
- Fondi sovrani e family office, con liquidità sufficiente e bassa esposizione al debito
Al contrario, sviluppatori e investitori molto indebitati sono spesso costretti a vendere, contribuendo al calo delle valutazioni.
I rischi non mancano
Pur in un contesto di opportunità, gli analisti segnalano alcune criticità:
- Costi ESG elevati, spesso compresi tra 500 e 1.500 €/m²
- Domanda debole per uffici obsoleti e in posizioni periferiche
- Incertezza sui tassi: una politica monetaria restrittiva più lunga del previsto potrebbe rallentare la ripresa
- Pressione normativa, soprattutto in Paesi come Germania, Francia e Olanda, dove gli standard energetici sono inaspriti
Siamo vicini al punto di svolta?
Secondo JLL:
“Lo spread tra le aspettative di acquirenti e venditori si sta riducendo. Ci aspettiamo una ripresa delle transazioni nel quarto trimestre del 2025.”
Una situazione simile a quanto visto nel post-crisi del 2009, quando i maggiori ritorni sono arrivati da acquisti contro-ciclici.
Conclusione
Gli asset commerciali europei sono, nel 2025, significativamente sottovalutati. Non si tratta di una crisi, ma di un necessario riassetto del mercato. Per chi ha capitale, competenze operative e visione di lungo termine, il momento è favorevole.
Con sconti fino al 40% in alcuni segmenti e rendimenti in crescita, il contesto attuale potrebbe rappresentare l’inizio del prossimo ciclo di crescita del real estate in Europa — per chi saprà coglierlo.
