M Core, piattaforma di investimento leader nel settore immobiliare commerciale, ha annunciato ufficialmente un’alleanza strategica con Hermes Investment Management, gestore patrimoniale britannico focalizzato su investimenti sostenibili. L’iniziativa congiunta prevede un investimento di 500 milioni di euro per espandere il portafoglio di immobili commerciali nella penisola iberica, in particolare in Spagna e Portogallo, attraverso acquisizioni, riqualificazioni e nuovi sviluppi orientati ai criteri ESG.
L’accordo rappresenta un passo decisivo nella strategia di espansione internazionale di M Core e conferma l’impegno di Hermes a favore di progetti immobiliari resilienti e responsabili. Secondo gli analisti, questa operazione potrebbe ridefinire il panorama del commercio al dettaglio in Iberia, grazie alla ripresa dei consumi, al ritorno del turismo e alla crescente domanda di spazi retail di nuova generazione.
Obiettivi e contesto
I partner hanno dichiarato che il capitale sarà investito nell’arco dei prossimi 24–30 mesi. L’obiettivo è costruire un portafoglio diversificato che includa:
- negozi situati in vie commerciali centrali a Madrid, Barcellona, Lisbona e Porto;
- centri commerciali in zone periferiche ad alta affluenza;
- spazi ibridi con integrazione di attività culturali, gastronomiche e di intrattenimento.
M Core guiderà la riqualificazione degli asset esistenti e l’integrazione di soluzioni digitali e sostenibili, mentre Hermes curerà la parte ESG, garantendo la conformità agli standard internazionali come BREEAM e LEED.
Perché l’Iberia?
Il mercato immobiliare retail in Spagna e Portogallo sta mostrando segnali di ripresa. Secondo Knight Frank, nel 2024 la Spagna ha registrato investimenti nel settore retail per 2,2 miliardi di euro (+18 % rispetto all’anno precedente). In Portogallo, il volume è cresciuto del 10 %, con rendimenti lordi nei quartieri centrali di Lisbona superiori al 6 % annuo.
I motivi principali di questo rinnovato interesse includono:
- l’incremento del turismo internazionale;
- la stabilizzazione della domanda interna;
- la carenza di immobili commerciali di qualità in centro città;
- una struttura proprietaria ancora frammentata, che apre opportunità di acquisizione.
I quattro pilastri della strategia
Il progetto si fonda su quattro principi chiave:
- Adattabilità al nuovo consumatore
I comportamenti d’acquisto stanno cambiando rapidamente. Il futuro del retail è ibrido e deve combinare acquisto, esperienza, ristorazione e tecnologia. - ESG e risparmio energetico
Gli immobili saranno dotati di impianti intelligenti per la gestione dell’energia, pannelli solari, sistemi di recupero del calore e riciclo. Hermes punta a certificare almeno il 70 % degli asset con standard BREEAM “Excellent”. - Integrazione urbana
I progetti saranno collegati a reti di trasporto pubblico, includeranno piste ciclabili, spazi verdi e aree comuni per l’interazione sociale. - Gestione basata sui dati
L’intelligenza artificiale e l’analisi in tempo reale supporteranno strategie di affitto flessibili, ottimizzazione dell’offerta commerciale e marketing mirato.
Città target e primi interventi
Le aree identificate per le prime operazioni includono:
- Madrid: acquisizioni nei quartieri Salamanca e Malasaña, noti per il lusso e la moda.
- Barcellona: riqualificazione di immobili nell’Eixample, con focus su turismo e food experience.
- Lisbona: investimenti lungo Avenida da Liberdade e Baixa-Chiado, con canoni superiori ai 70 €/mq.
- Porto: riuso di spazi retail in zone universitarie e turistiche.
Anche città secondarie come Valencia, Braga e Siviglia sono allo studio per il loro potenziale di crescita e la scarsità di offerta moderna.
Ritorni attesi e rischi
Secondo le stime, il rendimento interno annuo previsto (IRR) si aggira tra il 6 % e l’8 %, specialmente per gli asset da riconvertire, come i centri commerciali datati da trasformare in hub lifestyle o spazi polifunzionali.
I principali rischi da considerare:
- volatilità dei canoni legata all’inflazione;
- incertezza della domanda in contesto macroeconomico instabile;
- concorrenza dell’e-commerce.
Tuttavia, secondo gli esperti, il modello del “retail esperienziale” sarà in grado di assorbire questi rischi offrendo un valore aggiunto duraturo.
Dichiarazioni dei protagonisti
Chris King, amministratore delegato di M Core:
“Questa alleanza segna una nuova fase del nostro percorso in Europa. Spagna e Portogallo rappresentano mercati dinamici, con grande vitalità urbana e una domanda crescente di spazi retail di qualità. Insieme a Hermes vogliamo creare luoghi vivi, sostenibili e profittevoli.”
Portavoce di Hermes Investment Management:
“Il nostro approccio ESG trova terreno fertile in Iberia. Sono territori con una forte identità urbana, e il nostro obiettivo è inserire i progetti in questo contesto valorizzando sostenibilità ambientale, patrimonio culturale e impatto economico locale.”
Impatto sul mercato
L’operazione potrebbe innescare trasformazioni significative:
- maggiore concorrenza per asset prime nelle città principali;
- accelerazione della riqualificazione di immobili obsoleti;
- attrazione di nuovi investitori istituzionali;
- diffusione di modelli retail digitalizzati e sostenibili.
Inoltre, potrebbe stimolare l’innovazione anche nei centri urbani minori, spesso trascurati dalle grandi catene internazionali.
Tecnologia e digitalizzazione
M Core integrerà infrastrutture digitali in tutti gli immobili del portafoglio:
- analisi in tempo reale dei flussi e dei comportamenti dei visitatori;
- sistemi dinamici di pricing;
- marketing adattivo in base alla stagione, al traffico o agli eventi locali.
Queste soluzioni permetteranno di aumentare la redditività e di offrire agli affittuari spazi intelligenti e performanti.
Sostenibilità e valore sociale
Oltre alle certificazioni ambientali, i progetti comprenderanno:
- impianti HVAC a basso consumo;
- fonti di energia rinnovabile on-site;
- spazi pubblici per mercati, eventi e attività comunitarie.
L’obiettivo è creare asset immobiliari che siano anche risorse civiche e ambientali per le città ospitanti.
Conclusione
L’investimento congiunto di 500 milioni di euro tra M Core e Hermes segna una nuova era per il retail in Iberia. Non si tratta soltanto di un’operazione finanziaria, ma di una visione che unisce sostenibilità, innovazione tecnologica e rigenerazione urbana.
In un contesto in rapido mutamento, il progetto ha il potenziale di ridefinire il significato del commercio: non solo luoghi di acquisto, ma spazi integrati, intelligenti e responsabili. I primi annunci ufficiali sono attesi nei prossimi mesi, ma il cambiamento è già iniziato.
