Nel settore immobiliare, gli investitori si concentrano spesso su segmenti tradizionali come il residenziale, il commerciale o l’ufficio. Tuttavia, esiste una nicchia ancora poco esplorata ma dal potenziale significativo: gli investimenti nelle marine, ovvero infrastrutture dedicate all’ormeggio e ai servizi per yacht e imbarcazioni da diporto. Nel 2025, le marine si stanno affermando non solo come strutture logistiche, ma come asset di prestigio, ad alto rendimento, che attirano sempre più l’attenzione di investitori internazionali.
Cosa rende una marina così attraente?
Una marina è un porto turistico progettato per offrire ormeggi sicuri e servizi tecnici per barche e yacht. Spesso include anche ristoranti, boutique, hotel, club nautici e immobili residenziali. A differenza dei porti commerciali, le marine sono pensate per il comfort, il lusso e il tempo libero.
Queste caratteristiche attirano una clientela facoltosa: armatori, turisti di alto profilo, residenti e, naturalmente, investitori. Le entrate di una marina provengono da diverse fonti: canoni di ormeggio, assistenza tecnica, affitto di spazi commerciali, vendita o affitto di proprietà vicine.
Crescita del mercato e dati chiave
Secondo l’associazione europea ICOMIA, il numero di imbarcazioni da diporto registrate in Europa è aumentato del 12% tra il 2018 e il 2024. Tuttavia, l’offerta di posti barca nelle marine di fascia alta è ancora insufficiente — soprattutto nelle località più richieste del Mediterraneo come Monaco, Costa Brava, Nizza, Portofino e l’Istria.
Il costo medio annuale per ormeggiare uno yacht di 15 metri in una marina prestigiosa in Francia o Italia varia tra 8.000 € e 25.000 €, a seconda della stagione e della località. In porti esclusivi come Porto Cervo in Sardegna, si può arrivare anche a 100.000 € all’anno.
Modelli di investimento
Sono diverse le modalità per investire in una marina:
- Acquisto di quote in una marina esistente, simile all’investimento in immobili commerciali.
- Acquisto di un posto barca, con la possibilità di affittarlo.
- Investimenti in nuovi progetti di sviluppo o ristrutturazione di marine esistenti.
- Investimenti indiretti tramite fondi o REIT specializzati in infrastrutture costiere.
Ogni modello comporta rischi e opportunità, ma in generale vale una regola: più la location è esclusiva e più i posti barca sono rari, maggiore è la stabilità e la redditività dell’investimento.
Dove investire: aree ad alto potenziale
Il Mediterraneo resta la regione più promettente per gli investimenti in marine. Le coste francesi, spagnole, croate e greche sono tra le più ambite.
– A Monte Carlo, la domanda è talmente alta che i posti barca si tramandano da una generazione all’altra, e raramente sono disponibili sul mercato libero.
– A Sotogrande, in Spagna, la marina è parte di un ampio progetto residenziale con campi da golf e appartamenti di lusso. Le abitazioni fronte mare partono da 450.000 €, e l’affitto di un posto barca può generare 12.000 € all’anno.
I paesi scandinavi e il Baltico stanno guadagnando terreno, grazie all’interesse crescente per la nautica tra gli investitori e i proprietari benestanti di Germania, Paesi Bassi e Svezia.
– Marine in città come Helsinki, Stoccolma e Tallinn uniscono infrastrutture moderne e qualità di vita sul mare.
Medio Oriente e Asia rappresentano mercati emergenti. A Dubai, ad esempio sull’isola Palm Jumeirah, l’affitto mensile di un ormeggio per superyacht può raggiungere i 60.000 €, mentre gli appartamenti con vista marina partono da 1,5 milioni di euro.
Tendenze e prospettive
Sostenibilità e tecnologie verdi
I nuovi progetti di marina integrano sempre più tecnologie ecologiche: pannelli solari, impianti di trattamento delle acque, colonnine di ricarica per imbarcazioni elettriche. Ciò attrae investitori sensibili ai criteri ESG e riduce i costi operativi.
Progetti integrati e multifunzionali
Sempre più marine vengono sviluppate come parte di complessi immobiliari misti, con residenze, hotel, spazi commerciali e culturali. Questo approccio diversifica le fonti di reddito: ormeggi, affitti, vendite.
Agevolazioni fiscali e normative
In diversi paesi vengono introdotti incentivi per investimenti in infrastrutture costiere, come sgravi fiscali, contributi a fondo perduto e iter autorizzativi semplificati.
Digitalizzazione della gestione
Piattaforme online e app mobili (come Dockwa o MyMarina) semplificano la prenotazione e la gestione operativa, rendendo più accessibile l’investimento anche ai piccoli investitori privati.
Esempi di successo
- Marina Port Vell, Barcellona – un ex porto industriale trasformato in un centro di lusso per yacht. Investimento iniziale: 80 milioni di euro. Valutazione attuale (2025): oltre 200 milioni di euro.
- Porto Montenegro, Tivat – sostenuto da fondi internazionali, il progetto include marina, residenze di pregio e spazi culturali. Rendimento annuo sugli appartamenti: 5–6 %, oltre alla rivalutazione del capitale.
- Marina Punat, Croazia – un’impresa familiare cresciuta fino a ospitare oltre 850 imbarcazioni, oggi di proprietà di un fondo. Alta occupazione tutto l’anno.
Rischi da considerare
Come ogni investimento immobiliare, anche le marine presentano delle criticità:
– Alti costi iniziali per costruzione e manutenzione.
– Complessità normativa nelle aree costiere.
– Rischi ambientali, come innalzamento del mare e tempeste.
– Stagionalità dell’attività in molti mercati.
Tuttavia, una pianificazione attenta e una strategia di diversificazione possono mitigare tali rischi.
Conclusione
Gli investimenti nelle marine rappresentano una nicchia con grandi prospettive, in grado di coniugare stabilità patrimoniale e lusso. In un contesto di globalizzazione e crescita del turismo nautico, questi asset stanno guadagnando valore e attenzione.
Per chi cerca rendimenti solidi, beni tangibili e una clientela di fascia alta, le marine costituiscono un’opportunità rara in un mercato in espansione dove la domanda supera ancora nettamente l’offerta. Ecco perché oggi sono considerate il gioiello nascosto del mercato immobiliare costiero.
