Il FSB lancia un’allerta sulla bolla dell’immobiliare commerciale

Nel 2025, il Financial Stability Board (FSB) ha emesso un’allerta ufficiale riguardo ai crescenti segnali di una possibile bolla nel mercato globale dell’immobiliare commerciale. Il comunicato, contenuto in un rapporto dettagliato, avverte che squilibri finanziari stanno maturando nel settore e sollecita le autorità di vigilanza e gli investitori a intervenire tempestivamente. L’annuncio ha attirato grande attenzione a livello internazionale, data l’importanza sistemica del comparto immobiliare commerciale per i mercati finanziari globali.

Cause della possibile bolla

Secondo il FSB, l’attuale surriscaldamento del mercato immobiliare commerciale è alimentato da una combinazione di fattori:

• Tassi d’interesse molto bassi protratti per anni, che hanno spinto gli investitori verso asset tangibili come gli immobili.
• Forte afflusso di capitali da parte di investitori istituzionali, tra cui fondi pensione, fondi sovrani e assicurazioni.
• Comportamenti speculativi, accentuati dalla ricerca di rendimento dopo la pandemia.
• Cambiamenti strutturali nella domanda, con il calo dell’utilizzo degli uffici dovuto alla diffusione dello smart working.
• Eccessiva attività di sviluppo immobiliare, spesso scollegata dalla reale domanda locativa.

Il FSB avverte che questi fattori hanno generato una disconnessione tra i prezzi di mercato e i fondamentali economici, aumentando il rischio di correzioni brusche.

Le aree geografiche più esposte

Nel rapporto si evidenziano alcune aree dove il rischio è più elevato:

• Stati Uniti: forte esposizione delle banche locali ai prestiti immobiliari commerciali, con i primi segnali di aumento della morosità.
• Regno Unito: domanda di uffici in calo, aumento della disponibilità di spazi sfitti, rendimenti stagnanti.
• Germania e Paesi Bassi: boom nei settori logistica e retail, spesso sostenuto da finanziamenti a leva.
• Asia-Pacifico (Hong Kong, Singapore, Seul): prezzi record, alta concentrazione di investitori, vulnerabilità a variazioni dei tassi d’interesse.

Il FSB sottolinea che i mercati sono interconnessi a livello globale e che uno shock locale potrebbe propagarsi rapidamente ad altri paesi.

Prezzi e rendimenti: segnali di sopravvalutazione

Nei principali centri finanziari mondiali i prezzi degli immobili commerciali sono ai massimi storici:

• Gli immobili logistici di alta gamma hanno registrato aumenti di valore del 25–30 % in due anni.
• Gli uffici di fascia A nei centri città offrono rendimenti inferiori al 3 % in città come Londra, Parigi e Tokyo.
• La compressione dei cap rate ha raggiunto livelli comparabili a quelli precedenti alla crisi del 2008.

Il tutto avviene in un contesto di incertezza legata all’evoluzione del lavoro ibrido e alla digitalizzazione del retail, che rende le valutazioni ancora più fragili.

Reazioni delle autorità e del mercato

Dopo l’allerta del FSB, diverse autorità monetarie e di vigilanza hanno avviato revisioni dei propri modelli di supervisione:

• La Federal Reserve ha incluso l’immobiliare commerciale nei suoi stress test del 2025.
• La Banca Centrale Europea sta valutando modifiche ai requisiti patrimoniali per le esposizioni immobiliari.
• La Bank of England ha avviato analisi sui rischi sistemici derivanti dai fondi REIT e dai titoli garantiti da mutui commerciali (CMBS).
• Le autorità asiatiche in Giappone, Singapore e Corea del Sud stanno monitorando con maggiore attenzione i flussi di capitali esteri e le strutture di finanziamento.

Anche gli operatori di mercato si stanno muovendo con cautela: molti investitori istituzionali hanno sospeso o ridotto l’esposizione agli immobili commerciali.

Rischi sistemici e potenziale effetto domino

Secondo il FSB, una correzione del mercato potrebbe avere conseguenze estese:

• Il settore bancario potrebbe affrontare un aumento dei crediti deteriorati e un irrigidimento del credito, in particolare tra gli istituti regionali.
• I fondi pensione e le assicurazioni rischiano perdite patrimoniali e squilibri di liquidità.
• La fiducia degli investitori potrebbe calare, portando a una riduzione dei volumi di transazione e a un blocco dei nuovi progetti.
• La finanza ombra (shadow banking), come i fondi di debito privato, è meno regolamentata e può amplificare i rischi non tracciati.

Il FSB evidenzia che i prodotti finanziari legati all’immobiliare rappresentano ormai una quota significativa dei portafogli istituzionali globali.

Raccomandazioni del FSB

Per mitigare i rischi, il FSB raccomanda le seguenti azioni:

1. Maggiore trasparenza nelle operazioni di investimento e finanziamento immobiliare, soprattutto nei mercati privati.
2. Criteri più severi di concessione del credito, in particolare per i prestiti a tasso variabile.
3. Stress test più rigorosi per banche, assicurazioni e asset manager esposti al settore CRE.
4. Scambio internazionale di dati e cooperazione tra autorità di vigilanza.
5. Politiche macroprudenziali attive, volte a contenere l’eccessiva leva finanziaria e le dinamiche speculative.

Il FSB incoraggia anche una collaborazione più stretta tra vigilanza finanziaria e regolatori immobiliari, soprattutto per monitorare i segmenti ad alto rischio (uffici, retail, logistica, progetti misti).

Prospettive per il 2025–2026

Pur senza dichiarare ufficialmente l’esistenza di una bolla, il FSB avverte che il contesto attuale è altamente vulnerabile. Con l’aumento dei tassi d’interesse, la stretta monetaria e i cambiamenti strutturali nella domanda, si prevede una correzione dei prezzi del 10–20 % in diverse aree.

Gli investitori sono invitati a rivalutare i rischi nei portafogli e a focalizzarsi su asset resilienti e in grado di generare reddito stabile. Anche le banche e gli sviluppatori immobiliari dovrebbero aggiornare i loro modelli di rischio.

Conclusione

L’allerta del FSB rappresenta un segnale chiaro per governi, investitori e sviluppatori. Il mercato degli immobili commerciali mostra segnali di disallineamento tra valutazioni e fondamentali, con livelli di debito crescenti e un’evoluzione rapida delle esigenze occupazionali.

Agire per tempo è essenziale per evitare crisi future. Più trasparenza, prudenza nella gestione del rischio e cooperazione tra autorità possono aiutare a mantenere la stabilità finanziaria globale. La resilienza del settore immobiliare commerciale sarà presto messa alla prova — e chi si prepara ora sarà meglio posizionato per affrontare le sfide.