Lovanio, una delle città universitarie più prestigiose del Belgio, sta affrontando un marcato squilibrio tra l’elevata domanda abitativa e un’offerta molto limitata. Nonostante le sue dimensioni contenute e il carattere storico, i prezzi degli affitti e delle abitazioni sono aumentati costantemente, superando ormai le medie regionali delle Fiandre. Questo articolo analizza le cause dell’impennata dei prezzi, le conseguenze sul mercato immobiliare e le prospettive future.
Una posizione strategica e il “premio Lovanio”
Lovanio attira per il suo patrimonio medievale ben conservato – incluso il Groot Begijnhof, sito UNESCO – ma anche per la sua eccellenza accademica, essendo sede della KU Leuven, una delle migliori università d’Europa. Con oltre 42.000 studenti, un polo di ricerca avanzato e infrastrutture moderne, la città continua ad attrarre nuovi residenti, studenti e investitori.
I prezzi medi delle abitazioni a Lovanio sono circa il 21,8% più alti rispetto ad Anversa, riflettendo un evidente “premio Lovanio” causato dalla domanda persistente e dall’offerta insufficiente.
Prezzi delle abitazioni in rapida crescita
I prezzi immobiliari a Lovanio stanno crescendo più rapidamente rispetto alla maggior parte delle città belghe. Solo nel 2020:
- le case hanno visto un aumento del 9,1%,
- gli appartamenti sono cresciuti del 6,5%,
- in quartieri come Heverlee e Wilsele, gli aumenti sono stati del 16–18%.
Questo trend colloca Lovanio tra le città più care delle Fiandre per l’acquisto di una casa.
Un’offerta limitata: i principali ostacoli
Centro storico vincolato
Il centro città è soggetto a rigide normative di tutela del patrimonio, che limitano la possibilità di costruire nuove abitazioni. Le restrizioni architettoniche e ambientali riducono drasticamente i nuovi permessi edilizi.
Patrimonio universitario
La KU Leuven possiede numerosi edifici storici, utilizzati per alloggi di docenti e ricercatori. Questi immobili non sono disponibili sul mercato libero, riducendo ulteriormente l’offerta per acquirenti e affittuari.
Carenza di alloggi sociali
Il Belgio ha solo il 6,5% di edilizia popolare – ben al di sotto della media europea. A Lovanio, la percentuale è ancora più bassa, aggravando le difficoltà delle famiglie a basso reddito.
Domanda trainata da studenti e ricercatori
Ogni anno migliaia di studenti arrivano a Lovanio, mettendo sotto pressione il mercato degli affitti. L’università non fornisce abbastanza alloggi per coprire la domanda, che si riversa quindi sul mercato privato, spingendo i prezzi verso l’alto.
Anche i ricercatori internazionali e gli studenti Erasmus contribuiscono alla domanda, specialmente per affitti a breve termine o arredati.
Mercato degli affitti e interesse degli investitori
Il mercato degli affitti a Lovanio resta molto appetibile per gli investitori:
- Rendimenti medi tra il 5% e l’8%,
- alta domanda per immobili arredati o destinati a studenti.
Questo attira investitori belgi e stranieri, intensificando la competizione e facendo salire ulteriormente i prezzi.
Impatti sociali e migrazione
Diminuzione dell’accessibilità
Circa il 21% degli affittuari spende una quota eccessiva del proprio reddito per l’abitazione – superiore alla media fiamminga del 19%.
Esodo dei residenti
Tra il 2011 e il 2020, la percentuale di residenti che ha lasciato Lovanio è salita al 17%, con oltre la metà che ha indicato il costo degli alloggi come motivo principale.
Calo degli acquirenti giovani
Solo il 20,9% degli acquirenti di case ha meno di 30 anni, contro una media regionale di circa 27–28%. Molte giovani famiglie si spostano in zone più accessibili o restano in affitto a lungo termine.
Pressione sulle zone periferiche
Anche i quartieri periferici risentono della crisi abitativa. Zone come Kessel-Lo e Heverlee hanno registrato:
- aumenti dei prezzi del 16–18% annuo,
- forte domanda per case familiari vicino al verde e ben collegate.
Per i primi acquirenti, anche queste aree stanno diventando proibitive.
Contesto economico e normativo
Nonostante i tassi ipotecari moderati (~3%), la riduzione delle imposte sulla compravendita e la fiducia degli investitori mantengono alta la domanda. Secondo le stime:
- la crescita dei prezzi continuerà con un ritmo del 3–4% annuo,
- a Lovanio, la crescita sarà probabilmente superiore per via della scarsità di nuove costruzioni.
Sostenibilità e costi di costruzione
Lovanio promuove edilizia ecologica, economia circolare e costruzioni a basso impatto ambientale. Tuttavia, queste pratiche comportano maggiori costi e rallentano i tempi di realizzazione, riducendo ulteriormente l’offerta disponibile.
Prospettive e raccomandazioni
A breve termine
I prezzi di vendita e affitto continueranno a salire del 5–8% l’anno, soprattutto nei quartieri centrali e residenziali.
A medio termine
L’amministrazione locale dovrebbe accelerare le approvazioni edilizie e incentivare lo sviluppo di progetti residenziali, anche pubblici.
A lungo termine
Senza riforme strutturali in materia di pianificazione urbanistica e sostegno abitativo, Lovanio rischia di diventare inaccessibile per studenti, giovani famiglie e professionisti.
Raccomandazioni chiave
- Comune di Lovanio: semplificare le procedure e investire nell’edilizia sociale
- KU Leuven: ampliare l’offerta abitativa universitaria
- Investitori: puntare su immobili sostenibili e a lungo termine in zone ben collegate
Conclusione
Lovanio rappresenta un esempio emblematico di come una domanda persistente, un’offerta limitata e vincoli normativi possano alimentare una crescita costante dei prezzi immobiliari. Per evitare che la città diventi inaccessibile proprio per coloro che la rendono viva – studenti, docenti, giovani famiglie – è necessaria una risposta congiunta tra amministrazione, università e settore privato.
