Nel 2025, il governo tedesco attua un ampio pacchetto di riforme volto a rafforzare i diritti degli inquilini e ad ampliare il sostegno pubblico all’abitare. Queste misure rispondono all’aumento della pressione sul mercato degli affitti, all’inflazione del costo della vita e al crescente divario sociale nelle grandi città. Le riforme, coordinate a livello federale e statale, toccano aspetti fondamentali come la regolazione dei canoni, gli aiuti economici per l’abitazione e l’edilizia residenziale pubblica.
Contesto: crisi dell’alloggio e aumento degli affitti
Negli ultimi anni, la Germania ha dovuto affrontare una carenza crescente di alloggi accessibili, soprattutto nelle metropoli e nelle regioni economicamente forti. La domanda supera costantemente l’offerta, facendo aumentare i canoni. Secondo l’Ufficio Federale di Statistica, tra il 2019 e il 2024 gli affitti medi sono aumentati del 27 % a Berlino e del 34 % a Monaco.
Fattori aggiuntivi come l’inflazione, l’aumento delle spese energetiche e i cambiamenti demografici (es. incremento dei nuclei unipersonali e flussi migratori) aggravano il quadro. Nel 2024, oltre il 13 % delle famiglie tedesche risultavano a rischio abitativo, tra difficoltà a sostenere l’affitto e pericolo di sfratto.
Principali misure della riforma 2025
La coalizione “semaforo” (SPD, Verdi e FDP) ha approvato una serie di provvedimenti normativi e finanziari, attivi da gennaio 2025, con l’obiettivo di tutelare gli inquilini, potenziare il Wohngeld (sussidio abitativo) e rilanciare l’edilizia sociale.
1. Nuovo tetto alla crescita dei canoni (Mietpreisbremse Plus)
- Limite massimo del +6 % in tre anni per gli affitti nei contratti in corso (prima: 15 %).
- Per i nuovi contratti, l’affitto non potrà superare del 10 % la media di mercato della zona.
- Il nuovo sistema rimarrà in vigore almeno fino a fine 2029.
2. Espansione del Wohngeld
- Il fondo per l’assistenza abitativa sale a 5,4 miliardi di euro nel 2025.
- La soglia di reddito per l’accesso al sussidio passa da €20.000 a €24.000 annui.
- Introdotta una componente “energetica” per compensare i rincari su riscaldamento e luce.
3. Maggiore protezione contro gli sfratti
- Vietato lo sfratto senza previa decisione del tribunale, anche in caso di morosità.
- Obbligo di preavviso di sei mesi nella maggior parte dei casi di disdetta del contratto.
- L’inquilino può mantenere la casa se salda i debiti prima dell’attuazione dello sfratto.
4. Incentivi per l’edilizia popolare
- Lo Stato investirà 3 miliardi di euro per costruire 100.000 nuovi alloggi sociali entro il 2027.
- Il 40 % delle nuove abitazioni sarà accessibile a persone anziane o con disabilità.
- Priorità ai progetti sostenibili, con materiali ecologici ed efficienza energetica.
5. Maggiore trasparenza sul mercato degli affitti
- Tutti gli annunci di affitto dovranno indicare la certificazione energetica dell’edificio (EPC).
- Verrà istituito un registro digitale nazionale dei canoni medi, consultabile pubblicamente.
Reazioni della società e del settore immobiliare
Le associazioni degli inquilini hanno accolto favorevolmente le riforme, definendole «un passo importante verso l’equità abitativa». L’Unione tedesca degli inquilini (Deutscher Mieterbund) ha sottolineato l’efficacia della nuova protezione dagli sfratti e l’aumento del Wohngeld.
Al contrario, il settore immobiliare ha espresso preoccupazioni. Costruttori e proprietari temono che i limiti più rigidi ai canoni riducano la redditività degli investimenti, scoraggiando in particolare l’edilizia abitativa nuova.
Secondo l’Istituto Ifo, il successo a lungo termine della riforma dipenderà dalla capacità del governo di bilanciare regolazione e incentivi all’offerta. Nel 2024, in Germania sono stati completati solo 285.000 nuovi alloggi, il 20 % in meno rispetto a cinque anni fa.
Ruolo dei Länder (stati federati)
La riforma prevede l’intervento attivo delle regioni, che potranno adattare alcune misure alle realtà locali:
- Berlino: abbassa il tetto di aumento dell’affitto al 5 % in tre anni.
- Amburgo: lega automaticamente l’importo del Wohngeld all’evoluzione dei canoni.
- Sassonia: crea un fondo regionale da €120 milioni per sostenere gli inquilini in difficoltà.
Alcuni Länder hanno anche annunciato la costruzione di alloggi municipali a canone calmierato, con tariffe inferiori del 30–40 % rispetto ai prezzi di mercato.
Prospettiva europea
La riforma tedesca è osservata con attenzione anche nel resto dell’UE, dove molte città soffrono una crisi simile del mercato locativo. Austria e Francia hanno già adottato politiche analoghe, mentre Spagna e Paesi Bassi stanno elaborando misure comparabili.
L’Unione Internazionale degli Inquilini ha definito il modello tedesco «un esempio di equilibrio tra protezione sociale e stabilità economica».
Conclusione
Con la riforma abitativa del 2025, la Germania punta a ripristinare l’equilibrio nel mercato degli affitti attraverso un approccio socialmente orientato e strutturalmente sostenibile. Le nuove tutele per gli inquilini, l’estensione dei sussidi e l’investimento nell’edilizia popolare mirano a contrastare le disuguaglianze abitative e prevenire tensioni sociali.
Il successo della riforma dipenderà dalla sua attuazione a livello locale, dalla cooperazione tra Stato, regioni e comuni, e dalla risposta del settore immobiliare. Il 2025 sarà un anno chiave per testare la tenuta e l’efficacia di questo modello tedesco.
