Nel 2025, la superficie totale degli uffici moderni a Praga ammonta a circa 3,96 milioni di m², con un tasso di sfitto del 7,0 %, uno dei più bassi dell’Europa centrale. Nel primo trimestre 2025 è stato consegnato un solo nuovo edificio — E‑Factory da 8.700 m². L’offerta rimane limitata, con soli 17.900 m² di spazi nuovi o ristrutturati previsti per il resto dell’anno.
Questa carenza di spazi, unita a una forte domanda, ha fatto aumentare i canoni di locazione: nel centro città i canoni prime hanno raggiunto €29–30/m²/mese, mentre nelle altre aree variano tra €16,50 e €20/m²/mese.
💰 Canone medio a Praga
Alla fine del 2024, il canone medio richiesto a Praga era di circa 390 CZK (circa €15,5) al m² al mese, in aumento del 6,3 % rispetto al trimestre precedente.
📍 Principali distretti e canoni d’affitto
| Distretto | Canone (€ / m² / mese) | Note |
|---|---|---|
| Centro città (Praga 1, 2) | 29–30 | Uffici di classe A, posizione centrale e ottima accessibilità |
| Karlín (Praga 8) | ~20 | Quartiere in forte espansione, amato dalle aziende tech e creative |
| Centro allargato (Praga 3, 4, 5) | 19–20 | Zone dinamiche con nuovi progetti multifunzionali |
| Smíchov (Praga 5) | 14–17 | Area emergente con progetti come River City e Smíchov City |
| Hlubočepy (Praga 5) | da 14 | Nuovi uffici ecologici con buoni collegamenti |
| Periferia (Praga 6, 9, 10) | 15,5–16,5 | Più economica, ideale per logistica e outsourcing |
| The Park (Chodov) | da 10 | Business park accessibile nel sud della città |
| Keystone (Karlín) | da 18 | Progetti recenti con certificazioni ESG |
🔧 Progetti infrastrutturali previsti nel 2025
- Smíchov City (Praga 5) – Progetto urbano di grande scala, con uffici, residenze, scuole, commercio e spazi pubblici, da completare entro il 2032.
- E‑Factory (Praga 9) – Complesso uffici di nuova generazione da 8.700 m², consegnato nel Q1 2025.
- Isola (Praga 4) – Riqualificazione di 8.200 m² di uffici, completamento previsto nel 2026.
- Kotva (Praga 1) – Ristrutturazione di un edificio storico nel cuore della città, consegna prevista nel 2027.
📈 Tendenze attuali del mercato
- Il volume di nuovi spazi consegnati è il più basso degli ultimi dieci anni.
- Il 40 % dei contratti firmati nel Q1 2025 riguarda nuovi edifici, il 60 % è rappresentato da rinnovi.
- Forte domanda da parte di aziende internazionali, in particolare nei settori IT e finanziario.
- Cresce l’interesse per spazi con certificazioni ambientali come BREEAM o LEED.
🧭 Raccomandazioni per i locatari
- Segmento premium: puntare su centro città e Karlín, con budget a partire da €29/m².
- Segmento intermedio: Praga 4 e 5 offrono spazi tra €14 e €20/m².
- Budget contenuto: le aree sud ed est offrono opzioni sotto i €15/m², ideali per startup, logistica e modelli di lavoro ibridi.
🧾 Conclusione
Il mercato degli uffici di Praga nel 2025 si caratterizza per scarsità di offerta, domanda in crescita e aumento dei canoni. Il centro e Karlín restano le zone più richieste, ma nuove aree come Smíchov, Chodov e Praga 9 stanno emergendo come alternative valide. In un contesto competitivo, è fondamentale per le aziende pianificare con anticipo e orientarsi su contratti di lungo termine con focus su sostenibilità e funzionalità.
