La società di consulenza immobiliare internazionale Jones Lang LaSalle (JLL) ha pubblicato il suo ultimo rapporto relativo al primo semestre del 2025, offrendo un’analisi approfondita delle principali tendenze d’investimento nel settore del real estate commerciale (CRE). Il documento evidenzia come gli investitori stiano adattando le proprie strategie alle mutate condizioni economiche, alle sfide geopolitiche e ai cambiamenti strutturali nella domanda.
Volume complessivo degli investimenti e dinamiche di mercato
Secondo JLL, il volume globale degli investimenti in immobili commerciali nei primi cinque mesi del 2025 ha raggiunto circa 450 miliardi di euro, con un aumento dell’8 % rispetto allo stesso periodo del 2024. I mercati più attivi sono stati Stati Uniti, Germania, Regno Unito, Francia e Giappone. L’Europa ha mostrato segnali di ripresa moderata, favorita da indicatori macroeconomici in miglioramento e da una politica monetaria più prevedibile.
Il rapporto sottolinea un approccio più prudente da parte degli investitori, che si orientano verso asset con flussi di reddito stabili e protezione contro l’inflazione. In particolare, è cresciuto l’interesse per immobili con certificazioni ambientali (LEED, BREEAM) e per asset legati alla logistica e alla tecnologia.
Focus su asset core e a basso rischio
Dal 2023 è emersa una chiara preferenza per strategie di investimento più conservative. Secondo JLL, il 65 % delle transazioni del 2025 riguarda asset core e core-plus, mentre gli investimenti opportunistici risultano in calo.
Tra le tipologie di immobili più ricercate figurano:
- Magazzini logistici, specialmente nei pressi di snodi di trasporto e grandi aree urbane. I canoni in questo segmento sono aumentati del 6 % su base annua.
- Data center, sempre più attrattivi per gli investitori istituzionali grazie alla crescita della domanda di infrastrutture digitali.
- Edilizia residenziale multifamiliare in affitto, particolarmente redditizia in un contesto di alti tassi ipotecari.
- Uffici di classe A nei CBD (Central Business Districts), con certificazione ESG, che restano attrattivi nonostante la diffusione del lavoro ibrido.
ESG al centro delle scelte di investimento
Il rapporto JLL evidenzia come i criteri ESG (ambientali, sociali e di governance) non siano più un valore aggiunto, bensì un requisito fondamentale. Nel 2025, oltre il 74 % degli investitori istituzionali tiene conto degli standard ESG nella selezione degli asset. Gli investitori prediligono edifici a basse emissioni, alimentati da energie rinnovabili e dotati di sistemi tecnologici intelligenti.
Esempi di caratteristiche ESG menzionate nel rapporto:
- Impianti fotovoltaici e sistemi di recupero termico;
- Certificazioni WELL Building Standard per edifici direzionali;
- Infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.
Secondo JLL, gli immobili certificati ESG possono avere un premio di prezzo del 10–15 %, ma garantiscono maggiore liquidità e tassi di sfitto inferiori.
Distribuzione geografica degli investimenti
Ecco la distribuzione regionale degli investimenti CRE nel 2025:
| Regione | Volume investito (€ mld) | Quota del mercato globale |
|---|---|---|
| Stati Uniti | 165 | 36 % |
| Europa | 140 | 31 % |
| Asia | 95 | 21 % |
| Medio Oriente | 25 | 6 % |
| America Latina | 15 | 3 % |
L’Europa sta lentamente riguadagnando la fiducia degli investitori dopo le turbolenze del 2023–2024. Germania, Francia e Paesi Bassi si distinguono per la solidità dei fondamentali.
Tendenze nei rendimenti e nei cap rate
Secondo JLL, molte banche centrali dei Paesi sviluppati potrebbero iniziare un allentamento monetario nella seconda metà del 2025. Questo porterebbe a un calo dei cap rate tra i 10 e i 30 punti base per gli asset di qualità elevata.
Rendimenti medi per settore (Q2 2025):
- Uffici a Londra – 4,2 %
- Residenziale in affitto a Berlino – 3,6 %
- Logistica a Parigi – 4,9 %
- Data center ad Amsterdam – 5,3 %
Il rapporto evidenzia un crescente divario tra immobili sostenibili e asset obsoleti, questi ultimi sempre più difficili da riposizionare sul mercato.
Crescita degli investimenti transfrontalieri
La quota degli investimenti cross-border ha raggiunto il 38 % del volume totale, con flussi significativi in Europa e nella regione Asia-Pacifico. Le principali fonti di capitale internazionale sono Stati Uniti, Canada, Emirati Arabi Uniti e Singapore.
I fondi stanno diversificando geograficamente, scegliendo Paesi politicamente stabili e con sistemi fiscali favorevoli. Tra le destinazioni preferite: Polonia, Portogallo, Corea del Sud e UAE.
Settori alternativi in espansione
JLL rileva una crescente attenzione verso asset alternativi nell’ambito CRE:
- Student housing nelle principali città universitarie europee, con rendimenti superiori al 6 % e bassi tassi di sfitto;
- Sanità e assistenza, come cliniche e residenze per anziani, particolarmente attrattive per la stabilità dei flussi di reddito;
- Hotel, in fase di ripresa nelle destinazioni turistiche grazie alla ripartenza dei viaggi internazionali.
Rischi e criticità
Nonostante la ripresa, il rapporto JLL evidenzia diversi fattori di rischio:
- Instabilità geopolitica (conflitti e tensioni commerciali);
- Ripresa disomogenea dei canoni di locazione tra i vari segmenti;
- Costi elevati di riqualificazione energetica degli edifici esistenti;
- Alti tassi di sfitto negli uffici secondari, con punte superiori al 20 % in alcune aree.
Gli esperti raccomandano strategie orientate alla qualità e al lungo termine, con particolare attenzione a settori ad alta domanda strutturale.
Conclusione
Il rapporto JLL 2025 conferma che il mercato del real estate commerciale sta tornando alla crescita, ma sta anche vivendo una trasformazione profonda verso la sostenibilità, la digitalizzazione e gli asset socialmente rilevanti. Gli investitori si concentrano sempre più su asset certificati, resilienti e con prospettive di rendimento stabile.
Con l’ESG ormai imprescindibile, l’aumento dei flussi di capitale transfrontaliero e l’abbandono delle strategie speculative, il panorama del 2025–2026 sarà dominato da approcci orientati alla solidità, alla visione strategica e alla responsabilità.
In un contesto globale incerto, vinceranno coloro che punteranno su qualità, adattabilità e sostenibilità di lungo periodo.
