Nel 2025, il mercato immobiliare globale continua a evolversi sotto l’influenza dei flussi di capitali transfrontalieri. Gli investitori stranieri svolgono un ruolo sempre più centrale nel determinare le dinamiche dei mercati locali, influenzando prezzi, sviluppo urbano e accessibilità abitativa. Dagli acquisti milionari di uffici in Europa agli investimenti residenziali in Asia, il capitale internazionale è diventato uno dei principali motori di trasformazione del settore.
Crescita del capitale transfrontaliero: la nuova normalità
Secondo i dati recenti, gli investimenti immobiliari internazionali hanno superato i 300 miliardi di euro nel 2024, di cui circa il 35% nel settore commerciale e il resto in residenziale, logistica e ospitalità. Nel 2025, questo trend è in accelerazione.
I principali protagonisti provengono da Stati Uniti, Canada, Medio Oriente, Singapore e Corea del Sud. Si concentrano in mercati ad alto rendimento come Germania, Regno Unito, Polonia, Spagna, Australia e Indonesia.
Esempi di grandi operazioni nel 2025:
- Il fondo singaporiano GIC ha investito €520 milioni in immobili logistici in Francia
- Brookfield ha acquisito un complesso residenziale a Varsavia per €210 milioni
- Qatar Investment Authority ha investito €480 milioni nel settore alberghiero di Madrid
Dove investono gli stranieri
Gli investimenti si concentrano principalmente in tre aree:
1. Immobiliare commerciale
Nonostante l’aumento del lavoro da remoto, la domanda per uffici premium nelle grandi capitali economiche resta forte. Gli investitori stranieri sono attratti da immobili di classe A con rendimenti affidabili.
Prezzi medi di affitto:
- Londra: €9.000–11.000/m²/anno
- Parigi: circa €7.000/m²/anno
- Berlino: da €5.500/m²/anno
Questi rendimenti attraggono capitali esteri anche in presenza di costi di ingresso elevati.
2. Settore residenziale
Il modello Build-to-Rent (costruito per l’affitto) è in forte espansione, soprattutto in città con carenza abitativa come Barcellona, Lisbona, Milano e Varsavia. I rendimenti vanno dal 5% al 7% annuo.
Molto diffusi anche gli acquisti di appartamenti in nuove costruzioni in zone turistiche: sud della Francia, coste spagnole, isole greche. Prezzi tra €120.000 e €450.000 a seconda della metratura e della posizione.
3. Logistica e magazzini
Il settore logistico è il segmento con la crescita più rapida nel 2025. L’e-commerce e la logistica dell’ultimo miglio spingono la domanda in Polonia, Repubblica Ceca e Paesi Bassi.
Prezzi: €800–1.800/m²
Rendimenti: 6–9% annui con contratti di affitto a lungo termine
Effetti sui mercati locali
L’afflusso di capitali stranieri ha un impatto diretto sui mercati immobiliari interni:
- Aumento dei prezzi: in molte città i prezzi sono saliti del 10–20% negli ultimi 12 mesi
- Cambiamento delle priorità edilizie: si privilegiano immobili per affitti brevi, appartamenti arredati, residenze per studenti
- Ridotta accessibilità: in città come Lisbona, Barcellona e Atene, gli abitanti faticano a trovare soluzioni abitative accessibili
Reazioni normative
Diversi governi stanno introducendo restrizioni:
- Canada ha vietato l’acquisto di immobili residenziali agli stranieri fino al 2026
- Nuova Zelanda ha bandito gli investitori non residenti dal mercato residenziale esistente
- Spagna sta valutando una tassa aggiuntiva per le locazioni a breve termine da parte di investitori esteri
L’obiettivo è contenere la speculazione e tutelare l’accesso alla casa per i cittadini.
ESG e sostenibilità al centro dell’interesse
I criteri ESG (ambientali, sociali, di governance) sono diventati fondamentali. I fondi internazionali privilegiano immobili certificati (LEED, BREEAM), a basso impatto energetico o a emissioni zero.
Esempi:
- Case passive in Scandinavia (€3.500–4.200/m²)
- Uffici ecosostenibili a Londra e Amsterdam (da €6.000/m²/anno)
- Magazzini green in Germania e Polonia (€1.000–1.600/m²)
Investitori come Nuveen, Allianz Real Estate e Axa IM Alts prevedono che oltre l’80% del portafoglio futuro sarà conforme ai criteri ESG.
Tecnologia al servizio degli investimenti
L’intelligenza artificiale e il Big Data stanno rivoluzionando le analisi immobiliari. Le piattaforme PropTech offrono simulazioni di rendimenti, valutazioni in tempo reale e mappature del rischio.
Questi strumenti permettono agli investitori di valutare rapidamente le opportunità e ridurre i margini d’errore.
Prospettive per la seconda metà del 2025
Si prevede una crescita continua degli investimenti esteri, soprattutto in mercati politicamente stabili in Europa e nel Sud-est asiatico. Emergono nuovi segmenti:
- Spazi ibridi che combinano abitazione, lavoro e tempo libero
- Data center come parte dell’infrastruttura digitale
- Residenze per studenti e anziani, specialmente in Italia, Germania e Giappone
Conclusione
Gli investitori stranieri stanno ridefinendo il panorama immobiliare globale. La loro influenza tocca prezzi, dinamiche edilizie, strategie urbane e struttura demografica.
Nonostante l’aumento della regolamentazione, il capitale internazionale continuerà a determinare l’evoluzione dei mercati immobiliari ben oltre il 2025.
