Nel contesto della lotta globale contro il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo, il Portogallo ha rafforzato i controlli nel settore immobiliare. Uno degli strumenti chiave è rappresentato dai moduli AML (Anti-Money Laundering), ora obbligatori per tutte le compravendite immobiliari. Questi documenti sono fondamentali per garantire la trasparenza delle operazioni, prevenire abusi e tutelare l’integrità del mercato immobiliare portoghese. In questo articolo spiegheremo perché i moduli AML sono richiesti, chi deve compilarli, quali sono i rischi della mancata conformità e come prepararsi correttamente, specialmente per gli investitori stranieri.
Quadro normativo e impegni internazionali del Portogallo
In quanto Stato membro dell’Unione Europea, il Portogallo è tenuto ad applicare la Quinta Direttiva UE sull’antiriciclaggio (5AMLD). Tale direttiva è stata recepita nella legislazione nazionale, in particolare tramite la Legge n. 83/2017, che stabilisce le misure di prevenzione e controllo contro il riciclaggio di denaro e il finanziamento del terrorismo.
Secondo la normativa, tutte le operazioni immobiliari sono soggette a verifiche obbligatorie, che includono l’identificazione delle parti, la verifica dell’origine dei fondi e una valutazione del rischio. I moduli AML sono strumenti fondamentali per documentare l’operazione e individuare eventuali transazioni sospette.
Cosa sono i moduli AML?
I moduli AML sono documenti standardizzati che devono essere compilati da tutte le parti coinvolte in una transazione immobiliare. In genere includono:
- Dati personali o aziendali di acquirente, venditore e intermediari
- Informazioni sulla modalità di pagamento e sull’origine dei fondi
- Identificazione del titolare effettivo (beneficial owner), se applicabile
- Dichiarazione dell’avvenuta verifica KYC (Know Your Customer)
- Firma di responsabilità sulla veridicità delle informazioni fornite
Il modulo AML non è solo una formalità, ma un documento legale vincolante che garantisce la tracciabilità delle operazioni finanziarie.
Chi è obbligato a compilare i moduli AML?
L’obbligo di conformità AML riguarda tutti gli attori coinvolti nella transazione:
- Acquirenti, persone fisiche o giuridiche, residenti e non residenti
- Venditori, indipendentemente dalla nazionalità
- Agenti immobiliari, tenuti a effettuare controlli sui clienti
- Notai e avvocati, che supervisionano e formalizzano la transazione
- Banche e istituti finanziari, se coinvolti nel trasferimento o finanziamento dei fondi
L’intera catena dell’operazione immobiliare è dunque regolata secondo le norme AML, distribuendo la responsabilità tra tutti i soggetti coinvolti.
Perché è particolarmente importante per gli investitori stranieri
Il Portogallo è una delle destinazioni più ambite per gli investitori immobiliari internazionali. Nel 2024 oltre il 15% delle compravendite è stato effettuato da non residenti, specialmente nelle aree di Lisbona, Algarve, Porto e Madeira.
Le operazioni transfrontaliere presentano maggiori rischi per il riciclaggio di denaro, in particolare quando coinvolgono società offshore o conti esteri. I moduli AML servono a garantire la legalità dei fondi provenienti dall’estero.
Inoltre, per chi richiede il Golden Visa o lo statuto di residente non abituale (NHR), è obbligatorio dimostrare l’origine legale del capitale investito — i moduli AML sono parte integrante della documentazione richiesta.
Rischi in caso di mancata compilazione o dichiarazioni false
Il mancato rispetto dell’obbligo AML o la presentazione di informazioni false può comportare:
- Blocco della transazione da parte del notaio o delle autorità
- Annullamento del contratto, anche dopo la firma, in caso di frode
- Segnalazione agli organi competenti, come l’UIF (Unità di Informazione Finanziaria)
- Sanzioni fino a 1 milione di euro per le persone giuridiche
- Rifiuto della richiesta di residenza o Golden Visa
La responsabilità non ricade solo su acquirente e venditore, ma anche su agenti, notai e istituti finanziari, specialmente in presenza di clienti ad alto rischio (come persone politicamente esposte o società con sede in paradisi fiscali).
Come prepararsi correttamente alla compilazione del modulo AML
Ecco i passaggi essenziali per evitare problemi:
- Raccogliere documenti che attestino l’origine dei fondi, come estratti conto, atti di vendita, dichiarazioni dei redditi
- Affidarsi a un avvocato o agente immobiliare competente in materia di regolamentazione AML portoghese
- Fornire informazioni trasparenti sulla struttura proprietaria, nel caso di acquisto tramite società
- Verificare che sia stata effettuata la due diligence bancaria e notarile (KYC)
- Firmare il modulo AML consapevolmente, sapendo che dichiarazioni false possono avere conseguenze penali
Digitalizzazione e futuro dell’antiriciclaggio in Portogallo
Dal 2023 il Portogallo sta implementando un sistema digitale chiamato SISC (Sistema de Informação sobre Controlo de Clientes), che permette la trasmissione automatizzata dei dati AML tra banche, notai e agenzie immobiliari. Entro il 2025 si prevede l’integrazione completa del sistema a livello nazionale.
Parallelamente, cresce l’uso della firma elettronica e della verifica a distanza dell’identità, una grande comodità per gli investitori stranieri che non possono essere fisicamente presenti.
Conclusione
I moduli AML sono oggi un elemento imprescindibile in ogni transazione immobiliare in Portogallo. Servono a garantire il rispetto delle normative internazionali, proteggere il mercato da operazioni illecite e rafforzare la fiducia degli investitori.
Per chi acquista, questi moduli non devono essere percepiti come un ostacolo burocratico, ma come uno strumento di trasparenza e sicurezza.
Una preparazione adeguata e il supporto di professionisti qualificati evitano ritardi, multe e rischi legali.
In un’epoca di crescente controllo finanziario a livello globale, i moduli AML non sono solo obbligatori — sono essenziali per investire in modo sicuro e sostenibile nel mercato immobiliare portoghese.
