I nuovi fondi privati alimentano il finanziamento immobiliare a Hong Kong

Nel 2025, il mercato immobiliare di Hong Kong sta vivendo una significativa ripresa grazie all’afflusso di capitali da nuovi fondi di investimento privati. Questi fondi, sostenuti da investitori locali e internazionali, stanno assumendo un ruolo sempre più importante nel finanziamento di progetti immobiliari, in un contesto in cui i canali tradizionali di credito risultano limitati dall’instabilità economica.

Un cambio nella dinamica del finanziamento

Dopo anni di minore attività da parte delle banche e degli investitori istituzionali tradizionali, i fondi privati stanno colmando il vuoto di liquidità nel settore immobiliare. Questo cambiamento è particolarmente evidente a fronte delle politiche restrittive delle banche, che limitano i prestiti per progetti ad alto rischio e per l’acquisto di terreni.

Molti di questi nuovi fondi — registrati in giurisdizioni offshore o operanti attraverso sedi asiatiche — investono in progetti residenziali e commerciali, dalla riqualificazione di edifici alla costruzione di nuovi complessi. Secondo gli analisti, nel primo trimestre del 2025 il volume del finanziamento alternativo nel settore immobiliare a Hong Kong ha superato i 2,8 miliardi di euro, con un aumento del 35% rispetto allo stesso periodo del 2024.

I protagonisti del trend

I principali attori di questa tendenza includono colossi del private equity come Carlyle Group, Blackstone e PAG, insieme a realtà locali come Gaw Capital Partners. Queste entità raccolgono attivamente capitale attraverso fondi chiusi e veicoli d’investimento specifici con orizzonti temporali che vanno da tre a sette anni.

Stanno inoltre nascendo nuovi fondi specializzati esclusivamente nel mercato di Hong Kong. Ad esempio, il fondo Horizon HK Real Estate Opportunities, lanciato all’inizio del 2025, ha già raccolto oltre 600 milioni di euro da investitori istituzionali e privati facoltosi provenienti da Singapore, Emirati Arabi Uniti ed Europa. Il suo obiettivo è acquistare immobili in difficoltà, ristrutturarli e rivenderli con profitto.

Le principali aree di investimento

I fondi privati tendono a concentrarsi su:

• Progetti residenziali di fascia media, rivolti agli acquirenti locali in aree con un’offerta abitativa limitata;
• Riqualificazione di edifici obsoleti nei quartieri centrali ad alta densità, dove la scarsità di terreni offre ampi margini di rivalutazione;
• Immobili commerciali, come uffici di classe B e spazi retail svalutati dopo la pandemia;
• Asset alternativi, tra cui magazzini, data center, alloggi per studenti e soluzioni co-living, sempre più richiesti grazie alla crescita dei settori tecnologico ed educativo.

I vantaggi dei fondi privati

I fondi privati offrono diversi vantaggi rispetto alle banche tradizionali. A differenza di queste, sono più flessibili, accettano livelli di rischio più elevati e possono decidere rapidamente. Ciò li rende particolarmente attraenti per sviluppatori di piccole e medie dimensioni che non possiedono un rating creditizio solido ma presentano progetti promettenti.

Inoltre, molti fondi non si limitano a fornire credito, ma entrano nei progetti come partner, condividendo rischi e profitti. Questo approccio riduce le barriere finanziarie e accelera l’avvio dei cantieri.

Il contesto normativo

Finora il governo di Hong Kong e l’Autorità Monetaria (HKMA) hanno mantenuto un atteggiamento di osservazione. Tuttavia, nel 2025 si moltiplicano le richieste di introdurre un quadro normativo per il finanziamento alternativo nel settore immobiliare. Tra le proposte ci sono una maggiore trasparenza nei flussi d’investimento e misure per evitare la sopravvalutazione degli asset e la formazione di bolle speculative.

Parallelamente, le autorità desiderano incentivare l’attività edilizia come motore di crescita economica, soprattutto in un contesto di volatilità dei mercati azionari e delocalizzazione delle multinazionali.

Rischi e sfide

Nonostante il clima positivo, l’impiego dei fondi privati presenta rischi. Il principale è rappresentato da aspettative di rendimento eccessive. In un contesto di aumento dei tassi d’interesse e incertezza macroeconomica, molti progetti potrebbero non raggiungere i target previsti, soprattutto se la gestione operativa non è efficace.

Un altro rischio riguarda il surriscaldamento di segmenti specifici del mercato, come il co-living o gli appartamenti destinati alla locazione. Gli analisti avvertono che è necessaria un’analisi approfondita delle tendenze demografiche e dei comportamenti dei consumatori per evitare un eccesso di offerta.

Esempi di operazioni

Un caso significativo è rappresentato dall’investimento del fondo Orion Capital in un progetto di riqualificazione a Sheung Wan. Il fondo ha investito circa 120 milioni di euro per trasformare un vecchio edificio per uffici in un complesso multifunzionale con residenze, spazi commerciali e aree coworking. Il rendimento atteso si aggira tra l’11% e il 13% annuo.

Un altro esempio riguarda il fondo GoldBridge, che ha stretto una partnership con lo sviluppatore locale NewTech Real Estate per finanziare la costruzione di un complesso residenziale di 220 appartamenti nel distretto di Kwun Tong. L’accordo vale 95 milioni di euro e prevede una partecipazione del fondo del 30% nel progetto e il diritto di prelazione in caso di rivendita.

Prospettive per il 2025

Gli esperti stimano che il volume complessivo dei finanziamenti immobiliari privati a Hong Kong possa superare i 10 miliardi di euro entro la fine dell’anno, a condizione che il contesto macroeconomico rimanga stabile. L’interesse crescente per progetti sostenibili, basati su tecnologie verdi e criteri ESG, potrebbe ulteriormente stimolare gli investimenti.

Si prevede inoltre un aumento dei flussi di capitale dalla Cina continentale, in particolare attraverso joint venture e strategie di private equity.

Conclusione

I nuovi fondi privati stanno dando nuova linfa al settore immobiliare di Hong Kong, offrendo un’alternativa flessibile al credito bancario in un contesto segnato da volatilità e restrizioni finanziarie. Il loro approccio strategico consente l’avvio di progetti che altrimenti resterebbero bloccati. Nonostante i rischi — specie nei mercati di nicchia e in presenza di instabilità economica — il capitale privato si sta affermando come pilastro fondamentale della prossima fase di crescita del mercato immobiliare di Hong Kong. La città, in quanto centro finanziario globale, ha ora l’opportunità di rafforzare la propria resilienza adattandosi alla realtà post-pandemica con modelli di finanziamento più diversificati e innovativi.