EQT, società d’investimento globale con sede in Svezia, specializzata in private equity, infrastrutture e real estate, ha completato una significativa operazione di rifinanziamento per un portafoglio di immobili logistici in Polonia per un valore complessivo di 120 milioni di euro. Si tratta di una delle operazioni più rilevanti nel settore logistico dell’Europa centrale e orientale nel 2025, confermando la crescente importanza strategica del mercato polacco agli occhi degli investitori internazionali.
Struttura dell’operazione
Il rifinanziamento è stato reso possibile grazie al supporto di un sindacato di banche europee, tra cui figurano importanti istituti finanziari tedeschi e scandinavi. I fondi raccolti sono stati destinati a:
- Rimborsare debiti preesistenti
- Finanziare interventi di riqualificazione degli immobili
- Ottimizzare la struttura del capitale
Dati chiave:
- Importo complessivo: 120.000.000 €
- Tasso medio di finanziamento: 5,1% annuo
- Durata del finanziamento: 5 anni
- Rapporto loan-to-value (LTV): 57%
- Garanzie: parchi logistici per oltre 210.000 m² di superficie
- Valore stimato del portafoglio: circa 210 milioni di euro
Immobili inclusi nel portafoglio
Il portafoglio oggetto del rifinanziamento comprende cinque complessi logistici moderni situati in aree strategiche del territorio polacco:
- Varsavia (zona sud) – 65.000 m²
- Poznań (distretto industriale) – 42.000 m²
- Katowice (Alta Slesia) – 38.000 m²
- Łódź (nodo logistico centrale) – 41.000 m²
- Danzica (area portuale) – 24.000 m²
Questi immobili sono attualmente affittati a importanti operatori internazionali, tra cui DHL, DSV, Raben Group, Amazon Polska e InPost. Il tasso medio di occupazione del portafoglio è pari al 98%.
Canoni di locazione e rendimenti
Le tariffe medie di affitto variano tra:
- 4,80 € e 5,60 € al m² al mese, a seconda della posizione
- Reddito lordo annuale: circa 13,2 milioni di euro
- Reddito operativo netto (NOI): pari a circa il 6,1% annuo
I beni sono considerati altamente liquidi, con un ottimo rapporto tra rendimento e rischio, soprattutto alla luce della continua crescita dell’e-commerce e del consolidamento della logistica dell’ultimo miglio.
Obiettivi del rifinanziamento per EQT
L’operazione si inserisce nella strategia di espansione dell’azienda in Europa orientale e risponde a diversi obiettivi:
- 💸 Riduzione del costo del debito, precedentemente tra il 6,3% e il 6,5%
- ♻️ Libero accesso a capitale per ulteriori acquisizioni
- 🌱 Finanziamento di interventi ESG, come pannelli solari e certificazioni ambientali
- 📊 Ristrutturazione della struttura finanziaria, limitando l’esposizione a debiti a breve termine
EQT rafforza così la propria posizione patrimoniale e operativa in un mercato in forte espansione.
Il mercato logistico in Polonia nel 2025
Dati di settore:
- Superficie totale degli immobili logistici: oltre 33 milioni di m²
- Tasso di crescita annuo: circa 7%
- Tasso medio di occupazione: 96–98%
- Rendimento netto medio: 5,5–6,2%
- Costo di costruzione (escluso il terreno): 450–650 €/m²
Fattori di attrattività:
- Posizione geografica strategica lungo i corridoi europei
- Manodopera competitiva e infrastrutture sviluppate
- Crescita del commercio elettronico nazionale e transfrontaliero
- Interesse elevato da parte di operatori logistici e investitori istituzionali
Transazioni comparabili nel 2025
La mossa di EQT si inserisce in un contesto di grande dinamismo:
- GLP ha acquisito un centro logistico a Lublino per 85 milioni di euro
- Panattoni ha ottenuto un finanziamento da 160 milioni di euro per nuovi sviluppi a Cracovia
- Savills IM ha acquistato un portafoglio in Slesia per 98 milioni di euro
La struttura del rifinanziamento EQT (tasso 5,1%, LTV 57%) risulta ben equilibrata rispetto agli standard di mercato.
Componenti ESG e riqualificazioni previste
Una parte significativa del capitale sarà destinata a miglioramenti sostenibili:
- Installazione di impianti fotovoltaici (capacità: 3,8 MW)
- Certificazione BREEAM “Very Good” o superiore
- Sostituzione dell’illuminazione con sistemi LED intelligenti
- Introduzione di sistemi di gestione energetica automatizzati
Si prevede una riduzione dei costi operativi tra il 7% e il 9% l’anno, oltre a un miglior posizionamento verso inquilini attenti ai criteri ESG.
Prospettive 2025–2026
Secondo gli analisti, il mercato logistico polacco continuerà a espandersi grazie a:
- Tendenze di nearshoring e reshoring dall’Asia
- Forte domanda di immobili built-to-suit
- Sviluppo della logistica urbana
- Presenza crescente di fondi pensione e investitori istituzionali
Il volume totale degli investimenti logistici in Polonia potrebbe superare i 2,5 miliardi di euro nel 2025 e raggiungere i 3 miliardi nel 2026.
Conclusione
Il rifinanziamento da 120 milioni di euro effettuato da EQT dimostra la solidità e il potenziale di lungo periodo del mercato logistico polacco.
Punti di forza dell’operazione:
- ✅ Rapporto LTV contenuto (57%)
- ✅ Tasso d’interesse competitivo (5,1%)
- ✅ Occupazione quasi totale del portafoglio
- ✅ Strategia chiara per interventi ESG
- ✅ Struttura finanziaria pronta per ulteriori investimenti
💡 In un contesto economico instabile, EQT conferma la sua fiducia nella regione e consolida il proprio ruolo nel settore logistico europeo, con la Polonia come hub centrale per la logistica del futuro.
