Après la saison touristique 2025, les actifs hôteliers en Europe et aux États-Unis ne font pas face à un ralentissement, mais à un recalibrage. Ce qui devait être une pause post-saisonnière s’est transformé en une phase de déploiement sélectif du capital. Les volumes de transactions sont restés résilients, mais la logique des opérations a changé. Acheteurs et vendeurs se concentrent désormais moins sur l’élan du marché que sur la performance opérationnelle, la solidité des localisations et la capacité des actifs à être repositionnés efficacement.
Ce changement est visible dans plusieurs segments du marché. Les investisseurs ciblent les resorts de destination avec des saisons étendues, les actifs de loisirs liés au ski et exploitables toute l’année, ainsi que les resorts urbains de nouvelle génération. Les hôtels urbains intégrés aux corridors de transport et aux infrastructures économiques attirent également l’attention, en particulier lorsque des opportunités de création de valeur existent et que le prix par chambre reste inférieur au coût de remplacement.
Un marché guidé par l’exploitation plutôt que par les cycles
Les hôtels se sont réaffirmés comme l’un des segments les plus résilients de l’immobilier commercial. Les données de HVS indiquent que le premier semestre 2025 a enregistré une activité plus soutenue sur les transactions hôtelières individuelles, tandis que les volumes de portefeuilles se sont affaiblis. Ce schéma reflète un changement structurel plutôt qu’une pause temporaire.
Les investisseurs n’achètent plus l’hôtellerie comme une exposition thématique globale. Ils analysent désormais la performance opérationnelle, la discipline en matière de dépenses d’investissement et la capacité des actifs à conserver leur pouvoir de fixation des prix une fois la haute saison touristique terminée.
Le marché post-saison est ainsi devenu plus analytique. Les actifs sont évalués selon leur capacité à performer en dehors des mois de pointe, à absorber des coûts de financement plus élevés et à justifier des stratégies de rénovation ou de repositionnement sans s’appuyer sur des hypothèses de levier agressives.
Qui achète après la saison et pourquoi
Durant la période de taux d’intérêt bas, les investisseurs hôteliers étaient motivés par un large éventail de facteurs, allant de la compression des rendements à la diversification des portefeuilles. Dans l’environnement post-2025, ces motivations se sont resserrées.
Les fonds de capital-investissement disposant d’une forte expertise hôtelière figurent parmi les acheteurs les plus actifs, en particulier les fonds domiciliés aux États-Unis déployant des capitaux en Europe. Leur stratégie repose sur l’acceptation du risque opérationnel en échange de création de valeur via le repositionnement, l’amélioration des marques et l’optimisation de la gestion des revenus, plutôt que par l’ingénierie financière.
Le capital institutionnel de long terme est également devenu plus visible. Les fonds de pension, les véhicules immobiliers ouverts et les structures françaises de type SCPI privilégient des stratégies orientées revenu. Les cessions-baux et les baux d’exploitation de longue durée offrent des flux de trésorerie prévisibles, une protection contre l’inflation et des structures adaptées à des profils de risque conservateurs.
Un troisième groupe, en croissance rapide, est constitué des family offices et du capital privé. Ces investisseurs privilégient la préservation du capital à long terme plutôt que le rendement à court terme et ciblent des actifs urbains « trophées » dans des villes caractérisées par une contrainte structurelle de l’offre. Paris, Madrid et plusieurs villes italiennes figurent de nouveau parmi les priorités, malgré des niveaux de prix élevés.
Trois tendances d’investissement qui façonnent le marché post-2025
L’une des tendances les plus marquées issues de 2025 est le regain de la demande pour les grands resorts disposant de saisons d’exploitation étendues ou annuelles. La vente du Mare Nostrum Resort à Tenerife, un complexe de 1 037 chambres, pour 430 millions €, soit environ 415 000 € par chambre, illustre cette dynamique. Les analystes estiment que les resorts bénéficiant d’une demande sur douze mois peuvent justifier des capex plus élevés et rester performants malgré un coût du capital plus important. Le sud de l’Espagne et les îles Canaries sont de plus en plus perçus comme structurellement sous-offreurs.
À l’inverse, les hôtels urbains prime ont réaffirmé leur pouvoir de fixation des prix. À Paris, l’hôtel Grand Cœur Latin, 75 chambres, a été acquis pour plus de 70 millions €, soit environ 933 000 € par chambre. L’hôtel Filigrane & Spa, 43 chambres, s’est échangé pour plus de 36,5 millions €, soit environ 850 000 € par clé. Dans les villes à offre contrainte, la rareté et la préservation du capital l’emportent sur la compression des rendements.
Entre ces deux extrêmes, les transactions value-add et structurées gagnent en importance. Les divergences d’anticipations entre acheteurs et vendeurs favorisent les montages de cession-bail et les programmes de rénovation clairement définis. L’acquisition de l’hôtel Abades Nevada Palace à Grenade, 258 chambres, pour 30 millions € par une SCPI française, assortie d’un bail de 15 ans et d’un engagement de rénovation de 5 millions €, en est un exemple représentatif.
Le retour du « prix par chambre »
Après la saison 2025, les transactions hôtelières sont de nouveau principalement analysées via le prix par chambre, indicateur rapide du positionnement et du risque d’un actif. Les opérations européennes récentes montrent une fourchette large mais cohérente, allant d’environ 116 000 € par clé pour des actifs value-add loués dans des villes secondaires, jusqu’à 850 000–930 000 € par clé pour les hôtels parisiens prime.
Transactions hôtelières récentes après la saison 2025
| Localisation | Type d’actif | Chambres | Valeur de transaction | Prix par chambre | Profil d’investissement |
|---|---|---|---|---|---|
| Tenerife, Espagne | Resort balnéaire | 1 037 | 430 millions € | ≈ 415 000 € | Resort de loisirs exploité toute l’année |
| Paris, France | Hôtel urbain prime | 75 | > 70 millions € | ≈ 933 000 € | Actif urbain trophée |
| Paris, France | Hôtel urbain & spa | 43 | > 36,5 millions € | ≈ 850 000 € | Centre-ville prime |
| Grenade, Espagne | Hôtel urbain (cession-bail) | 258 | 30 millions € | ≈ 116 000 € | Cession-bail, value-add |
| Washington, D.C., États-Unis | Hôtel urbain | ~410 | 92 millions $ (≈ 88 M€) | ≈ 216 000 € | Actif urbain stabilisé |
Conditions de financement et rôle de la dette
La disponibilité de la dette est devenue le principal facteur déterminant de l’activité post-saisonnière. Les prêts seniors libellés en euros pour des actifs hôteliers stabilisés sont généralement structurés avec des ratios prêt-valeur de 55 à 65 %, des marges de Euribor + 165 à + 350 points de base et des maturités de cinq à sept ans. Cet environnement favorise les actifs solides sur le plan opérationnel et pénalise les plans d’affaires spéculatifs.
Lorsque le financement bancaire se restreint, le crédit privé prend le relais, offrant davantage de flexibilité à un coût plus élevé. Les acquéreurs ciblent désormais des actifs capables de satisfaire aux critères d’analyse des prêteurs dans un marché du crédit plus strict et plus sélectif.
Ce que le marché indique pour 2026
Les enquêtes de sentiment des investisseurs menées par CBRE continuent de classer l’Espagne et l’Italie parmi les marchés hôteliers les plus attractifs d’Europe, avec Londres et Madrid en tête au niveau des villes. La tension centrale demeure toutefois inchangée : des vendeurs encore ancrés sur des niveaux de prix d’avant la hausse des taux, face à des acheteurs intégrant pleinement le coût actuel de la dette.
Le résultat n’est pas une correction brutale du marché, mais un flux régulier de transactions structurées — cessions-baux, partenariats, cessions sélectives et refinancements, souvent intégrant des critères de financement vert. Dans le paysage post-2025, les actifs hôteliers ne sont plus acquis pour la dynamique seule, mais pour leur résilience, leur profondeur opérationnelle et leur capacité à performer lorsque les périodes de pointe sont déjà derrière eux.
