Après près de trois ans de décisions en suspens et de positionnement défensif, le marché européen de l’immobilier privé recommence à bouger. Pas avec la confiance du cycle d’avant 2022, mais avec suffisamment d’intention pour montrer que le capital n’est plus paralysé par l’incertitude. La levée de fonds a repris dans un marché qui a largement intégré des coûts de financement plus élevés, une réglementation plus stricte et des sorties plus lentes comme des conditions structurelles plutôt que comme une perturbation temporaire.
En 2025, les fonds immobiliers privés axés sur l’Europe ont levé un montant estimé entre 65 et 70 milliards d’euros. Selon les standards historiques, ce n’est pas un boom. Ce qui compte, c’est le changement de comportement derrière ce chiffre. Les investisseurs qui ont passé une grande partie des deux dernières années à attendre de la visibilité engagent désormais du capital là où le risque peut être évalué avec discipline et où les résultats paraissent bornés plutôt qu’ouverts.
Le capital est revenu mais uniquement vers les plus grandes plateformes
La reprise de la levée de fonds en Europe est restée étroite. Les capitaux ont afflué principalement vers de grands gestionnaires établis, dotés de longs historiques, de portefeuilles diversifiés et d’un accès éprouvé au financement dans plusieurs juridictions. Pour les investisseurs institutionnels, le dernier ralentissement a renforcé une leçon simple : la taille et la solidité du bilan comptent plus que jamais lorsque les marchés deviennent illiquides.
Les gestionnaires de petite et moyenne taille continuent de faire face à des processus de levée de fonds longs et difficiles. Cela ne reflète pas un manque de capital, mais une faible tolérance au risque d’exécution. Les investisseurs n’expriment pas un regain de foi dans l’immobilier européen en tant que classe d’actifs. Ils expriment leur confiance dans des plateformes spécifiques capables de gérer la pression du refinancement, la complexité réglementaire et des périodes de détention prolongées.
La stabilité a débloqué le capital avant le retour des transactions
Ce qui a finalement modifié le comportement des investisseurs n’a pas été la perspective d’un argent moins cher, mais la stabilisation des hypothèses de financement. Entre 2022 et 2024, le marché immobilier européen a moins souffert du niveau élevé des taux d’intérêt que de leur imprévisibilité. Les réajustements rapides ont fragilisé les modèles de souscription, élargi les écarts entre acheteurs et vendeurs et rendu les décisions des comités d’investissement difficiles, même lorsque les actifs semblaient attractivement valorisés.
En 2025, les coûts d’emprunt restaient élevés, mais les attentes se sont stabilisées. Les prêteurs ont adopté des comportements plus cohérents, les écarts de valorisation se sont resserrés et la crédibilité de la souscription est revenue. Cela a permis aux investisseurs d’approuver des engagements alors même que les volumes de transactions demeuraient limités. La levée de fonds a précédé le retour des deals, traduisant la conviction que la phase la plus déstabilisante de la revalorisation était déjà passée.
Les stratégies opportunistes ont ouvert la marche
La composition du capital levé en Europe montre où la conviction est la plus forte. Les stratégies opportunistes et value-add ont capté la plus grande part des nouveaux engagements, reflétant l’idée que la revalorisation a créé des opportunités, mais seulement dans certaines parties du marché.
La détresse en Europe est inégale plutôt que systémique. Les bureaux secondaires, les actifs confrontés à de lourds investissements de mise aux normes énergétiques et les biens approchant des échéances critiques de refinancement restent sous pression, créant des points d’entrée pour des acheteurs bien capitalisés. Parallèlement, la logistique, le logement locatif, les résidences étudiantes et certains actifs hôteliers continuent de bénéficier d’une sous-offre structurelle et d’une demande résiliente.
Les investisseurs ne se positionnent pas pour une reprise généralisée. Ils soutiennent des gestionnaires capables d’opérer dans un environnement fragmenté et de tarifer le risque actif par actif plutôt que de s’appuyer sur un rebond cyclique.
La réglementation est devenue un facteur de valorisation
Contrairement aux cycles précédents, le réajustement de l’immobilier européen est indissociable de la réglementation. Les normes de performance énergétique et les exigences en matière de durabilité influencent désormais directement les valorisations, l’accès au financement et la liquidité à la sortie.
Les bâtiments qui ne peuvent pas réalistement atteindre les futurs seuils d’efficacité font face à des dépenses en capital plus élevées, à un appétit limité des prêteurs et à des décotes de valorisation persistantes. Les fonds spécialisés dans la rénovation, le repositionnement ou l’acquisition d’actifs déjà conformes attirent donc un intérêt accru des investisseurs. Pour les limited partners européens, la durabilité est passée d’une préférence politique à un risque de bilan.
Les infrastructures numériques ont attiré le capital vers l’immobilier
Un autre moteur de la reprise de la levée de fonds en Europe réside dans l’élargissement de ce que les investisseurs classent désormais comme immobilier. Les centres de données, les réseaux de fibre et les actifs d’infrastructure numérique associés sont de plus en plus intégrés aux allocations immobilières plutôt que considérés comme de la pure infrastructure.
La volonté européenne de renforcer la souveraineté des données, les capacités cloud et les infrastructures prêtes pour l’IA a soutenu de grandes levées de fonds dans ce segment. Pour des investisseurs prudents vis-à-vis de l’exposition aux bureaux traditionnels mais toujours engagés dans les actifs réels, l’infrastructure numérique offre une demande de long terme, des revenus contractuels et une pertinence stratégique. Son essor a élargi le flux de capitaux vers l’immobilier européen à un moment où les secteurs commerciaux classiques restent sous pression.
La discipline de liquidité a remodelé le comportement des investisseurs
Un facteur plus discret mais décisif derrière la reprise de la levée de fonds est le retour d’une discipline stricte en matière de liquidité. Après plusieurs années de tensions sur les marchés privés, les investisseurs européens sont beaucoup plus sceptiques à l’égard des structures qui promettent de la flexibilité sans la délivrer réellement.
Les fonds immobiliers traditionnels à structure fermée, malgré leurs horizons longs, offrent de la clarté. Les investisseurs peuvent évaluer l’effet de levier, le risque de refinancement, le rythme de déploiement et les hypothèses de sortie sans s’appuyer sur des récits optimistes de liquidité. À mesure que la volatilité des valorisations s’est atténuée, cette transparence a permis à l’immobilier de réintégrer les modèles de portefeuille institutionnels comme une allocation contrôlée et de long terme plutôt que comme une histoire de croissance.
Ce que signale réellement la reprise
La reprise de la levée de fonds en Europe ne marque pas un retour à une prise de risque agressive. Elle reflète un marché qui a accepté des sorties plus lentes, des coûts de refinancement plus élevés et une réglementation plus lourde comme des caractéristiques permanentes. Le capital revient non pas parce que les conditions se sont spectaculairement améliorées, mais parce que les investisseurs estiment que les limites du risque sont désormais visibles.
Le véritable test reste à venir. Si les volumes de transactions repartent en 2026, le capital levé au cours de l’année écoulée soutiendra une nouvelle phase d’acquisitions façonnée par la réglementation et la discipline de bilan. Si la pression du refinancement persiste et que les sorties restent contraintes, la levée de fonds pourra encore se poursuivre, mais uniquement pour les gestionnaires capables d’opérer avec patience, flexibilité et un contrôle opérationnel approfondi. Le marché immobilier européen n’a pas redémarré. Il est entré dans une phase plus sélective et conditionnelle, où le capital est de nouveau prêt à agir, mais uniquement selon des termes qu’il peut pleinement justifier.
