Dans le centre de San Francisco, une startup qui loue des « capsules de sommeil » pour environ 700 dollars par mois (≈644 euros) teste jusqu’où peut aller le concept de logement urbain abordable. Brownstone Shared Housing a acquis un ancien immeuble de bureaux au 1049 Market Street et prévoit de le transformer en résidence de 400 capsules — l’une des reconversions bureaux-logement les plus radicales jamais tentées dans une ville où le loyer médian dépasse désormais 3 000 dollars par mois (≈2 820 euros).
Le projet arrive à un moment sensible pour le marché immobilier de San Francisco. Les taux de vacance des bureaux restent élevés depuis le basculement vers le télétravail tandis que les loyers résidentiels repartent à la hausse sous l’effet du redémarrage des embauches dans la tech et l’intelligence artificielle. Dans ce contexte, le modèle de coliving ultra-dense de Brownstone se situe à l’intersection de l’opportunité pour les investisseurs du risque réglementaire et de la controverse sociale.
D’un immeuble de bureaux vide à un bloc de 400 capsules
L’immeuble de six étages situé au 1049 Market Street se trouve dans le corridor Mid-Market, un secteur qui souffre d’une faible fréquentation et d’une demande commerciale déprimée depuis la pandémie. Anciennement un immeuble de bureaux classique, il est resté largement sous-utilisé après une série de litiges juridiques et de changements de propriétaires.
Brownstone prévoit d’y installer environ 400 capsules de couchage individuelles disposées en modules superposés. Chaque capsule est conçue pour accueillir un lit simple, un éclairage, des prises électriques et un espace de rangement limité, avec cuisines, salles de bains et espaces de travail partagés répartis dans le bâtiment. Le concept s’inspire des hôtels capsules japonais mais est repositionné comme logement de longue durée plutôt que comme hébergement de court séjour.
Si les permis de construire et les autorisations de sécurité sont délivrés sans retards majeurs, l’entreprise prévoit l’arrivée des premiers résidents dès l’été prochain. Pour San Francisco, il s’agirait de l’une des reconversions résidentielles à la plus forte densité jamais réalisées dans le centre-ville.
700 dollars par mois dans un marché locatif à 3 000 dollars
L’attrait principal du modèle par capsules tient au prix. À environ 700 dollars par mois (≈644 euros), les capsules sont proposées très en-dessous des loyers classiques à San Francisco.
Les chiffres récents soulignent l’ampleur de l’écart. Le loyer médian d’un appartement à San Francisco tourne désormais autour de 3 065 dollars par mois (≈2 820 euros) tandis qu’un deux-pièces classique se loue généralement entre 3 200 et 3 500 dollars (≈2 950–3 220 euros). Face à ces niveaux, la capsule à 700 dollars se situe dans une toute autre catégorie d’accessibilité.
Dans ce contexte, une capsule à 700 dollars représente une décote proche de 75 pour cent par rapport à un appartement d’une chambre. La demande reflète cet écart. Sur le premier site de capsules de Brownstone près de Mint Plaza, bien plus modeste, plusieurs centaines de candidatures auraient été déposées pour quelques dizaines de lits, avec des listes d’attente apparues en quelques semaines.
Pour les jeunes actifs, les salariés des services et les employés de startups en phase de démarrage qui souhaitent rester proches des emplois du centre-ville, les capsules constituent l’une des rares solutions légales pour vivre au cœur de la ville sans s’engager sur des loyers de plusieurs milliers de dollars.
Une startup au passé réglementaire compliqué
L’expansion de Brownstone s’accompagne d’un lourd historique. Son premier projet de capsules, lancé dans un ancien immeuble commercial près de Mint Plaza, avait été initialement mis en place sans permis résidentiels complets. Les inspecteurs municipaux avaient ensuite relevé de multiples infractions, notamment en matière de sécurité incendie, de ventilation et de conditions minimales d’habitabilité.
La startup a également été impliquée dans un différend très médiatisé concernant une expulsion et des loyers impayés dépassant 150 000 dollars (≈138 000 euros), ce qui a accru la vigilance des investisseurs et des autorités. À un moment donné, la ville avait même retiré une autorisation après avoir jugé que le projet initial ne respectait pas les règles locales sur le logement abordable, malgré le faible loyer affiché.
La direction de Brownstone affirme depuis avoir entièrement revu ses procédures de conformité et travailler désormais en lien direct avec les urbanistes et les services de sécurité sur la reconversion de grande ampleur en logements par capsules de Market Street. La nouvelle acquisition est largement perçue comme un test grandeur nature de la capacité de l’entreprise à déployer son modèle tout en restant pleinement conforme au cadre réglementaire de plus en plus strict de San Francisco.
Les reconversions bureaux-logement gagnent du terrain
Le projet de capsules s’inscrit dans des forces structurelles plus larges qui redessinent l’immobilier urbain. Le marché des bureaux de San Francisco continue d’afficher des taux de vacance élevés alors que le travail hybride réduit durablement les besoins en surface. Dans le même temps, la pression politique s’intensifie pour transformer les bâtiments commerciaux sous-utilisés en logements.
Les autorités municipales et de l’État ont introduit des règles de zonage simplifiées et des dispositifs d’incitation à la reconversion visant à lever une partie des obstacles techniques et juridiques qui rendaient historiquement les projets de transformation lents et coûteux. L’opération de Brownstone constitue l’une des interprétations les plus agressives à ce jour du potentiel de ces réformes.
Pour les propriétaires d’actifs de bureaux obsolètes, l’équation économique est claire. La location de bureaux reste incertaine tandis que la demande résidentielle est soutenue par la hausse rapide des loyers. Même des formats de logement atypiques peuvent désormais générer des flux de trésorerie stables si les prix sont suffisamment bas pour garantir un taux d’occupation élevé.
Ce que disent les analystes du marché
La récente reprise de la croissance des loyers à San Francisco est alimentée par le rebond de l’emploi technologique à hauts revenus, en particulier dans les secteurs de l’intelligence artificielle, du cloud et des startups financées par le capital-risque. Les analystes locaux soulignent que, alors que la progression des loyers s’est ralentie à l’échelle nationale, San Francisco s’est de nouveau démarquée de la tendance générale aux États-Unis.
Patrick Carlisle, analyste en chef du marché chez Compass, a averti que la ville pourrait entrer dans un nouveau cycle de création de richesse porté par la technologie, ce qui accentuerait encore la pression sur l’offre de logements. Dans cet environnement, les formats d’habitat ultra-denses pourraient trouver une demande durable, même s’ils ne s’adressent qu’à un public spécifique.
Urbanistes et défenseurs du logement restent divisés. Les partisans estiment que les logements par capsules réglementés offrent une alternative légale aux solutions informelles dangereuses et augmentent la densité effective sans étendre l’empreinte physique de la ville. Les critiques rétorquent que la normalisation de l’habitat en capsule risque d’abaisser les standards minimaux de logement et de renforcer les inégalités plutôt que de résoudre la pénurie structurelle d’appartements abordables de taille standard.
Les responsables municipaux ont indiqué que tout projet de capsules à grande échelle devra respecter les mêmes normes en matière d’incendie, de résistance sismique et d’habitabilité que les programmes résidentiels classiques, signalant que les contrôles seront probablement plus stricts que lors des premières expérimentations de Brownstone.
Ce que représentent les paramètres économiques pour les investisseurs
Du point de vue des investisseurs, la résidence de capsules de Market Street combine un prix d’entrée inhabituellement bas et une densité de revenus extrêmement élevée. Les actifs de bureaux en difficulté dans le centre de San Francisco peuvent désormais être acquis à des décotes importantes par rapport aux valeurs d’avant la pandémie tandis que le format résidentiel ultra-dense permet de multiplier les revenus au mètre carré bien au-delà de ceux générés par des appartements classiques ou de petits studios. La demande à loyers fortement décotés apparaît structurellement résiliente ce qui contribue à stabiliser l’occupation. En contrepartie, les risques réglementaires politiques et réputationnels restent élevés lorsqu’on pousse la densité de logement aux limites de ce que les règles municipales et l’opinion publique peuvent accepter.
Entièrement louée, une installation de 400 capsules à 700 dollars par mois générerait environ 280 000 dollars de revenus bruts mensuels (≈258 000 euros), hors coûts d’exploitation et de financement.
Ce que cela signifie pour le débat sur le logement à San Francisco
La conversion du 1049 Market Street illustre à quel point l’écart d’accessibilité au logement est devenu extrême dans la ville. Lorsque le loyer d’un simple appartement d’une chambre dépasse 3 000 dollars par mois (≈2 820 euros), même une capsule offrant peu d’intimité peut apparaître comme un compromis rationnel.
Pour certains habitants, en particulier les jeunes actifs en début de carrière, l’arbitrage entre espace personnel et accès central est acceptable. Pour d’autres, l’idée de vivre durablement dans une capsule reflète à quel point la ville s’est éloignée des notions traditionnelles de logement décent.
Ce qui est certain, c’est que le modèle des capsules n’est plus une simple curiosité isolée. Tant que les immeubles de bureaux du centre-ville resteront sous-utilisés et que la demande résidentielle demeurera solide, davantage de propriétaires et de promoteurs exploreront des formats tout aussi denses. La véritable question pour San Francisco n’est plus de savoir si ces expériences vont se poursuivre mais si la ville parviendra à les encadrer pour en faire des solutions sûres, réglementées et réellement humaines plutôt que de simples symboles temporaires d’un échec plus profond de l’offre.
Prochaine étape pour le logement à San Francisco
La résidence de 400 capsules de Brownstone est à la fois un produit des distorsions économiques du marché immobilier de San Francisco et un signe de la manière créative mais controversée dont le marché tente de s’adapter. Si le projet réussit, il pourrait ouvrir la voie à une nouvelle vague de reconversions résidentielles ultra-denses dans le cœur de bureaux en difficulté de la ville. S’il échoue, il restera comme l’avertissement que l’accessibilité ne peut être créée par la seule densité sans réformes plus larges touchant l’offre, le zonage et l’investissement résidentiel de long terme.
