Les principales destinations de ski du monde abordent les saisons 2025–2026 avec un nouvel élan. Ce qui ressemblait autrefois à un simple rebond post-pandémie s’est transformé en une évolution durable, portée par la résilience climatique, la rareté de l’offre, les migrations résidentielles et une nouvelle génération d’acheteurs internationaux qui considèrent de plus en plus l’immobilier de montagne à la fois comme un actif financier et comme un lieu de vie toute l’année. Des Alpes à l’Amérique du Nord, en passant par le Japon, les prix continuent d’augmenter, mais la croissance demeure très inégale. Certaines stations emblématiques consolident leur domination, tandis que d’autres s’imposent comme des candidates inattendues à l’approche de 2026.
Depuis près de vingt ans, les résidences de montagne figurent parmi les investissements immobiliers de luxe les plus fiables. Dans les principaux marchés, les valeurs prime ont progressé d’environ 150 pour cent, tandis que des destinations ultra-prime telles qu’Aspen, Courchevel et Saint-Moritz approchent les 200 pour cent. Même en 2024 — lorsque de nombreux marchés immobiliers nationaux ont ralenti en raison de la hausse des taux d’intérêt — les destinations alpines de premier plan ont tout de même affiché une croissance positive. Selon le dernier Alpine Index, les prix dans les grandes stations françaises et suisses ont augmenté d’environ 3 pour cent, stimulés par une grave pénurie d’offre et une demande annuelle en expansion. Parallèlement, le changement climatique pousse les investisseurs à privilégier les stations de haute altitude au bon enneigement, telles que Val d’Isère, Vail et Zermatt, qui bénéficient désormais d’une prime de résilience mesurable.
France et Suisse renforcent leur avance dans le segment du luxe
Les Alpes françaises connaissent l’une de leurs périodes de demande les plus fortes depuis plus d’une décennie. Alors que le marché immobilier national s’est affaibli, les prix dans 71 stations françaises ont progressé de plus de 1 pour cent en 2024, confirmant la profonde déconnexion entre les tendances du résidentiel classique et les marchés alpins ultra-prime. Val d’Isère, Méribel, Courchevel, Megève et Chamonix demeurent les piliers du luxe alpin français, soutenus par des acheteurs internationaux et une offre impossible à étendre.
Cette dynamique est particulièrement visible à Méribel, où des programmes nouvelle génération ont redéfini les niveaux de prix. À Antarès, nouvelle résidence ultra-luxe construite sur le site d’un ancien Club Med, les appartements se vendent autour de 30 000 € le mètre carré. Un duplex de 265 m² se loue près de 20 000 € par semaine en haute saison — des niveaux autrefois réservés à Courchevel 1850. À proximité, la nouvelle résidence Falcon affiche une moyenne d’environ 23 000 € le mètre carré, tandis que les appartements standard de trois chambres atteignent désormais environ 18 000 € le mètre carré. Val d’Isère et Megève ont toutes deux enregistré une hausse des prix d’environ 30 pour cent en cinq ans, confirmant la solidité de la demande.
De l’autre côté de la frontière, les destinations suisses les plus prestigieuses — Gstaad, Saint-Moritz, Verbier et Andermatt — continuent de surperformer. Elles combinent réglementation stricte, forte liquidité et attractivité sur quatre saisons. Gstaad affiche désormais une moyenne d’environ 30 700 € le mètre carré, les programmes les plus exclusifs dépassant 40 000 € le mètre carré. Saint-Moritz se situe entre 30 300 et 33 250 € le mètre carré et continue d’attirer des acheteurs venus d’Europe, des États-Unis et du Moyen-Orient. Verbier, connue pour son mélange de vie nocturne et de chalets haut de gamme, atteint désormais près de 25 000 € le mètre carré. Pour la plupart des acheteurs internationaux, ces prix placent les Alpes suisses au même rang que Londres, Zurich et le centre de Paris dans la hiérarchie mondiale des marchés prime.
Les Dolomites italiennes portées par la dynamique olympique
L’Italie connaît elle aussi une transformation structurelle, largement stimulée par les Jeux olympiques d’hiver de Milan–Cortina en 2026. Cortina d’Ampezzo, station historiquement glamour mais sous-investie, connaît une renaissance grâce aux améliorations d’infrastructures et aux rénovations hôtelières. Modernisation des routes, nouveaux hôtels de luxe et nouvelle vague de programmes résidentiels redessinent le marché au moment où la demande repart.
Les valeurs prime à Cortina atteignent désormais environ 15 900 € le mètre carré. Bien que ce niveau reste inférieur à ceux de Courchevel ou Gstaad, c’est précisément cet écart qui attire les investisseurs. Il reflète la trajectoire des Alpes françaises au début des années 2000, lorsque des stations encore relativement abordables ont connu un re-rating durable. La station voisine de Breuil-Cervinia — l’une des plus enneigées d’Europe — attire également des acheteurs recherchant altitude et longues saisons. Les agents italiens signalent une hausse des acheteurs fortunés venant de Milan et Turin, ainsi qu’un intérêt croissant des clients allemands, britanniques et américains séduits par le potentiel long terme des Dolomites et leur attractivité sur quatre saisons.
Amérique du Nord : Aspen domine, les alternatives prospèrent
Le marché nord-américain des résidences de montagne évolue à deux vitesses. Aspen reste la station de ski la plus chère du monde, établissant presque chaque année de nouveaux records. Les prix prime y avoisinent 35 100 € le mètre carré, et une maison individuelle typique se vend autour de 18 millions de dollars (≈16,2 millions d’euros). Les propriétés « trophy » dépassent souvent 100 millions de dollars (≈90 millions d’euros). Dans les meilleurs quartiers, des niveaux de 4 000 à 5 000 $ par pied carré (≈43 000–54 000 € par m²) ne sont pas rares. La rareté du foncier, la réglementation stricte et des décennies de demande internationale ininterrompue maintiennent Aspen dans une catégorie à part.
Mais cette exclusivité alimente un mouvement parallèle. Certains propriétaires de longue date vendent et se tournent vers des villes de montagne offrant luxe et authenticité sans l’atmosphère ultra-premium. Steamboat Springs, Jackson Hole et surtout Breckenridge profitent de cette migration. Breckenridge, longtemps éclipsée par Vail et Aspen, est désormais l’un des marchés les plus dynamiques du Colorado. Les biens d’entrée de gamme commencent autour de 2 millions de dollars (≈1,8 million d’euros), tandis que les maisons haut de gamme varient entre 4 et 5 millions de dollars (≈3,6–4,5 millions d’euros). Des niveaux proches de 1 000 $ par pied carré (≈9 700 € par m²) en font une option attrayante pour les acheteurs évincés d’Aspen mais recherchant toujours un enneigement fiable et un centre-ville animé.
Vail demeure l’une des stations les plus résilientes face au changement climatique. Les appartements en copropriété se vendent entre 1 600 et 1 800 $ par pied carré (≈15 500–17 400 € par m²), reflétant son altitude et la longueur de ses saisons. La demande reste forte, alimentée par des acheteurs américains et des familles internationales recherchant une base montagnarde sûre.
Le « Powder Belt » japonais devient un marché d’investissement mondial
Le Japon s’impose discrètement comme l’un des marchés immobiliers de montagne les plus dynamiques au monde. Niseko et Hakuba attirent désormais des acheteurs venus d’Australie, de Hong Kong, de Singapour, d’Europe et d’Amérique du Nord, créant un paysage incomparable que peu de régions alpines peuvent égaler.
Dans le quartier Hirafu-zaka de Niseko, les prix ont été multipliés par quatorze entre 2014 et 2020. La croissance s’est stabilisée mais demeure forte, à 5–10 pour cent par an. À Kutchan, la commune qui dessert Niseko, les prix des terrains augmentent encore de 7 à 12 pour cent par an selon les zones. Pourtant, le marché reste nettement moins cher que les stations ultra-prime européennes — environ 60 pour cent en dessous de Courchevel en moyenne. Un chalet haut de gamme avec vue sur le mont Yotei peut se vendre autour de 160 millions de yens — soit environ 1,09 million de dollars (≈980 000 euros). Pour des acheteurs habitués aux prix à huit chiffres en Europe ou aux États-Unis, Niseko apparaît encore sous-évalué.
Hakuba, quant à elle, renforce sa réputation de destination d’aventure sur quatre saisons. Son héritage olympique, sa proximité avec Nagano et le développement de son hôtellerie créent une forte demande locative. Depuis la réouverture complète du Japon, la fréquentation internationale a fortement rebondi, alimentant un nouveau cycle de rénovation et de petits développements.
Ce que privilégient les acheteurs à l’approche de 2026
Dans toutes les régions, trois forces principales orientent désormais les décisions des investisseurs.
La première est la rareté. Dans les Alpes comme au Colorado, la réglementation stricte et la rareté du foncier constructible maintiennent une offre durablement limitée. Presque toutes les stations haut de gamme souffrent d’une pénurie chronique de logements, ce qui renforce leur capacité à maintenir des prix élevés même dans un contexte économique plus faible.
La deuxième est la résilience climatique. L’altitude, l’orientation et la capacité de rétention de la neige déterminent de plus en plus où les acheteurs souhaitent investir. Zermatt, Val d’Isère, Vail et Val Thorens figurent régulièrement parmi les destinations les plus sûres dans un climat en réchauffement.
La troisième est la fonctionnalité sur quatre saisons. L’acheteur moderne veut plus qu’un lieu à visiter deux semaines par an. Les stations dotées d’une forte activité estivale — randonnée, vélo, spas, gastronomie, coworking — surperforment désormais celles qui reposent uniquement sur la neige.
Perspective finale
Les marchés immobiliers de montagne qui gagnent en dynamisme à l’approche de 2026 sont définis par l’altitude, la rareté et la résilience à long terme plutôt que par l’effet de mode. De la relance olympique de Cortina à la solidité des stations phares françaises et suisses, des dynamiques contrastées du Colorado aux opportunités portées par la poudreuse japonaise, les destinations les plus en vue du prochain cycle reflètent une transformation structurelle profonde. L’immobilier de montagne n’est plus un luxe hivernal — c’est une classe d’actifs sur toute l’année, et les acheteurs qui la façonnent raisonnent en termes de sécurité, de mode de vie et de valeur durable.
