En 2026, les propriétaires en Europe et aux États-Unis peuvent s’attendre à un changement discret mais significatif. Une série de réformes confirmées modifieront la manière dont les logements sont rénovés, chauffés, loués et assurés. Aucune de ces mesures n’est révolutionnaire en soi, mais leur combinaison marque un resserrement progressif des politiques du logement. L’objectif est de rendre les systèmes immobiliers plus efficaces, mieux documentés et de renforcer la responsabilité des propriétaires.
Europe : de l’objectif énergétique à l’obligation
La directive sur la performance énergétique des bâtiments (UE) 2024/1275 est la réforme la plus importante pour les propriétaires européens. Elle doit être transposée dans le droit national de chaque État membre d’ici le 29 mai 2026. Cette directive définit comment les pays doivent réduire les émissions et la consommation d’énergie liées aux bâtiments au cours de la prochaine décennie.
Chaque État membre doit élaborer une feuille de route de rénovation pour l’ensemble de son parc immobilier et garantir que chaque logement atteigne au moins la classe minimale de performance énergétique d’ici 2030. À partir de 2026, les nouveaux bâtiments publics et commerciaux de plus de 250 m² devront intégrer des panneaux solaires, tandis que les aides aux chaudières à gaz ou au fioul seront progressivement supprimées.
Les propriétaires prévoyant une rénovation en 2026 devront obtenir de nouveaux certificats énergétiques. L’accès aux prêts et subventions pour la rénovation — couvrant 40 à 70 % des coûts d’installation — dépendra du respect de ces nouvelles exigences. Dans la plupart des pays de l’Union européenne, le remplacement d’un ancien système de chauffage par une pompe à chaleur coûte entre 14 000 et 38 000 €.
Allemagne : la carte thermique locale se dessine
L’approche de l’Allemagne repose sur la mise en œuvre locale. La loi sur la planification thermique et la décarbonation des réseaux de chauffage obligera toutes les grandes municipalités à soumettre un plan communal de chaleur avant le 1er juillet 2026. Ces plans préciseront quels quartiers bénéficieront d’un chauffage urbain renouvelable et lesquels dépendront de systèmes individuels tels que les pompes à chaleur.
Une fois le plan finalisé, toute nouvelle installation de chauffage devra fonctionner avec au moins 65 % d’énergie renouvelable. Les chaudières à gaz pourront encore être installées jusqu’à cette date, mais cette option sera supprimée à terme. Le programme fédéral BEG continuera d’offrir des subventions pouvant atteindre 20 000 €, facilitant la transition pour les ménages.
France : nouvelles notations énergétiques et enregistrement des locations touristiques
La France reste un terrain d’expérimentation réglementaire. En 2026, deux changements majeurs entreront en vigueur.
D’abord, la révision du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) — l’échelle d’efficacité énergétique française. À partir du 1er janvier 2026, le facteur de conversion de l’électricité passera de 2,3 à 1,9, reflétant un mix énergétique plus vert. Cette mise à jour devrait améliorer la note de nombreux logements chauffés à l’électricité, permettant à certains bailleurs de sortir des catégories restreintes « F » ou « G ».
Ensuite, à partir du 20 mai 2026, une nouvelle plateforme en ligne imposera l’enregistrement de toutes les locations de courte durée. L’objectif est d’interconnecter les bases de données municipales et de renforcer la transparence fiscale. Les plafonds d’exonération pour les locations touristiques meublées seront fixés à 15 000 € par an pour les logements non classés et 77 700 € pour les classés. Au-delà, les revenus devront être intégralement déclarés.
Espagne : l’encadrement des loyers s’étend
La loi sur le logement 12/2023 de l’Espagne poursuit son déploiement à l’échelle nationale, et davantage de régions rejoindront le dispositif d’encadrement des loyers d’ici 2026. Les autorités locales pourront désigner des « zones tendues » où les loyers seront plafonnés selon l’indice national de référence.
Barcelone applique déjà ces plafonds, tandis que Valence et les Îles Baléares les adopteront en 2026. Dans ces régions, les nouveaux loyers devront être alignés sur ceux du précédent locataire ou sur l’indice officiel. À Barcelone, les loyers de référence varient entre 14 et 17 € par m², ce qui signifie qu’un appartement de 50 m² se loue environ 800 € par mois. Le non-respect peut entraîner des amendes allant jusqu’à 90 000 €.
Ces mesures visent à stabiliser les loyers après plusieurs années de forte hausse et à renforcer la transparence du marché locatif.
Europe du Nord : l’efficacité devient la norme
Des règles plus strictes pour la construction et la vente immobilière entreront en vigueur dans toute l’Europe du Nord. Le Code de construction 2026 des Pays-Bas exigera que tous les nouveaux logements atteignent le label énergétique A+++, et toute nouvelle connexion au gaz sera interdite à partir du 1er janvier 2026.
En Italie, le futur Décret Maisons Vertes (Decreto Case Green), attendu à la mi-2026, rendra obligatoire la présentation d’un certificat énergétique valide pour toute vente immobilière. Les notaires devront vérifier la conformité énergétique avant l’enregistrement de la propriété, rendant ce document aussi essentiel que le titre de propriété lui-même.
Royaume-Uni : baux équitables et locations enregistrées
La Loi sur la réforme du bail et de la pleine propriété 2024 entrera pleinement en vigueur en 2026, supprimant la surtaxe de valeur matrimoniale qui augmentait le coût des prolongations de baux courts. Elle introduit une prolongation fixe de 990 ans, ce qui permettra aux propriétaires de baux de moins de 80 ans d’économiser entre 20 et 40 % selon les estimations des avocats.
L’Angleterre lancera également un registre national des locations de courte durée. Les logements loués moins de 90 jours par an devront être enregistrés et respecter des normes de sécurité. Les autorités locales pourront exiger un permis d’urbanisme pour les conversions en locations touristiques, avec des frais d’inscription allant de 50 à 300 £ (≈ 58–350 €). Ces réformes visent à clarifier les droits de propriété et à renforcer la responsabilité du secteur locatif.
États-Unis : stabilité des incitations malgré des évolutions régionales
Les incitations fédérales aux États-Unis resteront stables jusqu’en 2026.
Le crédit pour amélioration de l’habitat (§25C) rembourse 30 % des coûts éligibles, jusqu’à 3 200 $ (≈ 2 950 €) par an, pour les travaux d’isolation, de fenêtres, de chauffe-eau et de pompes à chaleur réalisés avant 2026.
Le crédit pour énergie propre résidentielle (§25D) couvre 30 % du coût des installations solaires, de batteries ou géothermiques jusqu’en 2032. Un système solaire de 7 kW coûtant 21 000 $ (≈ 19 400 €) donne droit à environ 6 300 $ (≈ 5 800 €) de crédit avant les subventions d’État.
Au niveau local, le Sénat de Californie (loi SB 79) facilitera la construction de logements collectifs près des gares à partir du 1er juillet 2026, tandis que la Caroline du Nord augmentera les primes d’assurance habitation d’environ 15 % d’ici mi-2026.
Un tournant discret mais durable
En résumé, ces réformes ne transformeront pas la propriété du jour au lendemain, mais elles donneront une orientation plus claire aux politiques du logement. Les marchés développés maintiennent les incitations aux investissements durables tout en renforçant les exigences de performance énergétique et de transparence locative.
De nombreux propriétaires passeront 2026 à se préparer — en obtenant des certificats énergétiques, en enregistrant leurs locations et en planifiant leurs rénovations selon les nouvelles règles. Ceux qui anticipent trouveront la transition plus fluide et souvent plus abordable.
Les réformes de 2026 marquent un changement subtil mais durable dans la manière dont les gens possèdent, améliorent et habitent leurs logements.
