Le premier réel fonds de dette immobilière lancé en Italie par DeA Capital Real Estate SGR a pour cible le secteur d’activité du financement immobilier en Europe. Cette nouvelle initiative permettra aux promoteurs et aux propriétaires d’accéder à des prêts garantis par des actifs immobiliers, au moment où les prêteurs non bancaires deviennent de plus en plus importants en Europe.
DeA Capital gère plus de 50 fonds immobiliers totalisant environ 12,2 milliards d’euros d’actifs. Il s’agit d’un des plus grands fonds de capital-investissement d’Italie. L’initiative a élargi sa plate-forme, passant de stratégies axées sur les fonds propres à des solutions de crédit, répondant ainsi à la demande croissante de financement immobilier flexible. Cela diversifie sa stratégie de plateforme.
Une entrée opportune dans la dette immobilière
Le secteur européen du crédit-bail immobilier s’est transformé. Les banques ont restreint leurs conditions de prêts à partir de 2023 en raison de la hausse des taux et des contraintes réglementaires plus lourdes. Il en résulte un déficit de financement estimé à plus de 100 milliards d’euros. Les promoteurs et les propriétaires dont les prêts arrivent à échéance s’orientent de plus en plus vers les fonds de crédit privé pour le refinancement.
D’après un rapport de CBRE pour l’année 2025, environ 80 % des institutions de crédit en Europe s’attendent à voir leur activité proche de l’offre de prêts, principalement pour le refinancement des prêts. Des fonds de dette tels que DeA Capital interviennent pour proposer des solutions lorsque les banques sont sélectives.
Les prix retrouvent peu à peu leurs niveaux d’avant Covid. Les prêts seniors pour les biens immobiliers européens de premier ordre affichent actuellement des marges comprises entre 1,2 et 2,4 % au-dessus des swaps euro à cinq ans, ce qui correspond à un coût d’emprunt total d’environ 3,5 à 4,7 %. Les prêts transitoires et de développement coûtent plus cher, entre 5 et 7 % selon le risque et la structure. Les investisseurs institutionnels profitent de rendements en euro, avec une volatilité moins élevée que la bourse, et donc d’un revenu.
Objectifs du fonds
DeA Capital fournira des prêts aux promoteurs immobiliers et aux propriétaires d’actifs immobiliers, principalement sous forme de prêts seniors et de prêts globaux sur des actifs commerciaux, résidentiels, logistiques et hôteliers. Cette catégorie est constituée des actifs générateurs de flux de trésorerie et des projets de développement.
Le véhicule d’investissement ciblera les acteurs à la recherche d’opportunités immobilières sécurisées, grâce au cadre réglementaire italien AIF. Le projet devrait lever environ plusieurs milliards d’euros pour le géant du luxe. Cependant, le chiffre d’affaires cible n’a pas été dévoilé.
Vu que DeA Capital est déjà implanté en Italie, Espagne, France et Pologne, le fonds va investir au-delà du marché italien et s’inclure dans les secteurs immobiliers en reprise.
Opinions d’experts et perspectives de marché
Selon les spécialistes du marché, DeA est lancé à un moment stratégique. Ce marché doit être très surveillé, surtout après ce qui est arrivé à Credit Suisse, et comme Goldman a intensifié son activité en matière de crédit. L’entrée de DeA Capital conjugue connaissance du marché local et rigueur institutionnelle.
Les conditions de tarification du crédit en Europe se stabilisent, selon DWS. Par conséquent, les LTV (prêt/valeur) des actifs prime ont rebondi vers leur niveau de 55 %. Les experts estiment que cela crée une opportunité à long terme pour les fonds de crédit pour obtenir de bons rendements ajustés au risque avec un levier prudent.
Une évolution stratégique pour DeA Capital
Avec le lancement du Fonds de dette immobilière I en Italie, DeA Capital réalise une nouvelle étape. Historiquement concentrée sur l’immobilier actions, la société s’est déjà diversifiée avec succès dans l’infrastructure et le capital-investissement. L’organisme public ajoute un pilier crédit à sa feuille de route. Cette évolution contribue à donner à ses clients investisseurs un accès total à la structure de capital, du prêt senior aux capitaux propres pour les actifs immobiliers en Europe.
DeA Capital a aussi mis en place le DeA Urban Real Estate Fund II, qui reconvertit des bureaux inoccupés à Rome et Milan en résidences et espaces polyvalents. Cette nouvelle plateforme de dette viendra soutenir ces efforts en finançant des projets similaires visant à la durabilité et à l’efficacité énergétique.
Perspectives
Les objectifs de levée ou la composition des investisseurs ne sont pas encore beaucoup connus, mais la première clôture devrait avoir lieu au début de 2026, annoncent nos sources. Les prochaines versions du fonds pourraient aussi inclure des prêts qui tiennent compte des réglementations ESG. Cela pourrait encourager des bâtiments économes en énergie et des projets de rénovation en ligne avec la Vague de rénovation européenne.
Les promoteurs s’appuyant de plus en plus sur le nouveau fonds de dette de DeA Capital alors que les banques réduisent leur capacité de prêt. Les investisseurs bénéficient actuellement de conditions avantageuses malgré les incertitudes sur les taux. Et ils ont une formidable occasion d’accéder à d’excellents passifs garantis par des actifs (3,5 % à 7 %).
En résumé
La dernière opération de DeA Capital sur le segment de la dette immobilière témoigne d’un transfèrement structurel du financement immobilier européen. Alors que l’accès au crédit bancaire se restreint, DeA propose des solutions alternatives, structurées, compétitives et sécurisées. La création de ce fonds intervient alors que DeA Capital s’affirme comme un acteur clé du marché et que le crédit privé se développe en prévision du prochain cycle immobilier européen.
