L’immobilier de luxe en Europe reste un miroir des flux de richesse mondiale. En 2025, la demande internationale évolue, avec de nouveaux capitaux entrant dans les pôles traditionnels et les destinations balnéaires. Les Américains, soutenus par un dollar fort, redessinent Londres et Paris. La richesse latino-américaine s’ancre de plus en plus à Madrid, tandis que les Brésiliens et les Américains sont très présents à Lisbonne. Les Européens du Nord continuent de stimuler la demande dans les stations méditerranéennes, de Marbella à la Côte d’Azur. Après une période de correction, les prix prime se stabilisent, certaines villes renouant déjà avec la croissance à mesure que la compétition pour un stock limité s’intensifie.
Londres : les acheteurs américains battent des records
Londres reste le marché le plus international d’Europe. Selon Savills, la valeur de l’immobilier prime dans le centre de Londres a reculé d’environ 2 à 3 % sur un an début 2025, restant plus de 20 % en dessous du pic de 2014. Pour les acheteurs américains, la force du dollar a créé une opportunité historique : ils représentaient environ 25 % des transactions prime étrangères en 2024, un record, et restent le premier groupe en 2025. Les acheteurs chinois réapparaissent dans les nouveaux projets, tandis que les Italiens privilégient toujours Mayfair et Belgravia. Malgré des impôts plus élevés, les écoles de renommée mondiale, la finance et la culture de Londres assurent son attractivité.
Paris : retour de la stabilité dans le Triangle d’or
Après deux années volatiles, les valeurs prime à Paris se sont stabilisées. Dans le Triangle d’or, les appartements exclusifs se négocient généralement entre 25 000 et 30 000 € le mètre carré, les biens trophées dépassant ces niveaux. La demande internationale soutient les prix, les Américains revenant pour des appartements de 4 à 6 millions €. Les Italiens et les Scandinaves sont également présents, attirés par le prestige parisien et la rareté du bâti haussmannien. L’offre limitée continue de soutenir les valeurs, malgré le ralentissement économique.
Madrid : le capital latino-américain se consolide
Madrid est devenue le principal hub européen de la richesse latino-américaine. Les acheteurs mexicains et colombiens, rejoints par des Américains, se concentrent sur Salamanca, Jerónimos et Chamberí. En 2024, les achats internationaux dans la région madrilène ont augmenté de 15 % pour atteindre 10 587 transactions, selon les données officielles, renforçant les prévisions de croissance solide en 2025. Pour de nombreuses familles latino-américaines, Madrid est à la fois un refuge sûr et un pont d’affaires vers l’Europe.
Barcelone : une demande lifestyle sous restrictions
La demande prime à Barcelone est motivée par le style de vie, la plupart des acheteurs étrangers venant de France, du Royaume-Uni et de Belgique. Le prix moyen dans la ville avoisine 4 900 € par mètre carré, tandis que des adresses prime comme l’Eixample et Pedralbes atteignent 7 200 € par mètre carré. Même avec la décision de la ville d’éliminer progressivement les appartements touristiques d’ici 2028, confirmée par la Cour constitutionnelle espagnole en 2025, la demande internationale pour des résidences de qualité reste résiliente.
Lisbonne : les Brésiliens et Américains en tête
Lisbonne continue d’attirer un fort intérêt international, les Brésiliens et les Américains étant parmi les plus actifs, notamment dans le corridor Lisbonne–Cascais. Ils acquièrent des palais restaurés au Chiado et des penthouses sur l’Avenida da Liberdade, confirmant Lisbonne comme prolongement culturel du Brésil et hub transatlantique. Selon Savills, les prix du luxe ont augmenté de 2,4 % au premier semestre 2025, avec une nouvelle hausse prévue en 2026. Les acheteurs français sont aussi présents, tandis que les modifications du Golden Visa ont eu peu d’impact sur la demande haut de gamme.
Milan : un pôle financier et mode dynamique
Milan figure parmi les marchés prime les plus dynamiques d’Europe. Dans le Quadrilatero della Moda, Brera et Porta Nuova, les valeurs prime dépassent 15 000 € par mètre carré, l’offre limitée alimentant la concurrence. Les acheteurs britanniques, suédois, néerlandais, américains, chinois et moyen-orientaux sont de plus en plus visibles. Les prévisions indiquent une croissance positive des prix prime en 2025, portée par la combinaison finance, mode et culture.
Côte d’Azur : actifs trophées et glamour mondial
La Côte d’Azur reste le marché côtier le plus prestigieux d’Europe. Cannes, Saint-Tropez et Cap Ferrat attirent toujours les acheteurs britanniques, scandinaves et américains. À Cannes, les appartements se négocient autour de 6 000 € par mètre carré, tandis que les villas de Saint-Tropez ou Cap Ferrat atteignent souvent 10 000 à 22 000 € par mètre carré. Les biens trophées se vendent régulièrement off-market pour 10 à 20 millions € ou plus, confirmant la réputation de la Côte d’Azur en matière de glamour et de discrétion.
Marbella : résidences de marque et demande nordique
Marbella s’est imposée comme pôle balnéaire majeur. Les acheteurs britanniques, suédois et néerlandais dominent le segment prime, en particulier dans les résidences de marque et les villas de golf de la Golden Mile et de La Zagaleta. Les prix moyens restent inférieurs à 10 000 € par mètre carré, mais les développements ultra-prime de La Zagaleta peuvent atteindre 15 000 à 16 000 € par mètre carré, illustrant la forte demande d’acheteurs recherchant à la fois style de vie et rendement locatif.
Îles Baléares : exclusivité à Ibiza et Majorque
Ibiza et Majorque demeurent très exclusives, avec une forte présence d’acheteurs britanniques, belges et suisses. Les villas en front de mer et les fincas rurales prime atteignent 10 000 à 15 000 € par mètre carré, avec des biens uniques se négociant bien plus cher. Des réglementations strictes en matière de construction limitent l’offre et soutiennent les valeurs à long terme.
Destinations alpines et lacustres
Le lac Léman attire toujours les investisseurs français, britanniques et moyen-orientaux, avec des appartements prime dépassant 15 000 € par mètre carré. Le lac de Côme séduit acheteurs britanniques, suisses et américains, avec des villas prime à Bellagio et Cernobbio dépassant 10 000 € par mètre carré. À Zurich, les prix moyens varient de 14 000 à 21 000 CHF le mètre carré, avec des biens prime au-dessus. Vienne reste une alternative plus abordable par rapport à Paris ou Londres, attirant acheteurs allemands, hongrois et américains. Monaco reste à part comme le marché prime ultime d’Europe, avec des prix moyens de revente autour de 52 000 € par mètre carré, les plus élevés au monde.
À retenir
En 2025, le marché immobilier de luxe européen est un véritable mosaïque de capitaux mondiaux. Les Américains redessinent Londres et Paris, les Latino-Américains s’installent à Madrid, les Brésiliens et les Américains dominent Lisbonne, tandis que les Européens du Nord restent très présents dans les stations balnéaires. Les prix se stabilisent ou augmentent dans la plupart des villes, Milan, Paris, Barcelone et Zurich étant attendues en croissance supplémentaire en 2026. Pour les vendeurs, s’aligner sur la demande en fonction des nationalités est crucial. Pour les acheteurs, comparer les valeurs au mètre carré entre villes est essentiel dans un environnement de plus en plus compétitif.
