Le marché immobilier européen entre dans une nouvelle phase décisive alors que 2025 touche à sa fin. Après des années de turbulences marquées par des pics d’inflation, des coûts d’emprunt élevés et des volumes de transactions réduits, les conditions se stabilisent. La Banque centrale européenne a réduit son taux de dépôt à quatre reprises en 2025 — en janvier, mars, avril et juin — pour l’abaisser à 2,00 %. L’inflation se rapproche de l’objectif de 2 %, et les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 5,7 % en glissement annuel au premier trimestre 2025, marquant la première reprise significative depuis 2021.
La reprise, cependant, reste sélective. L’Europe du Sud et l’Europe centrale mènent la dynamique, avec le Portugal, la Roumanie et la Bulgarie affichant une croissance à deux chiffres, tandis que la Grèce et l’Espagne demeurent résilientes. La Pologne et les pays baltes continuent d’offrir des rendements attractifs. Dans le même temps, la réglementation redessine les stratégies : Lisbonne a gelé les nouvelles licences de location de courte durée, Athènes a suspendu les enregistrements dans son centre historique jusqu’au moins 2026, Barcelone prévoit d’éliminer progressivement les appartements touristiques d’ici 2028, et l’Espagne a lancé en 2025 un nouveau système d’indexation des loyers.
Dans ce contexte, sept villes se distinguent par leur potentiel d’investissement. Chacune combine des avantages spécifiques en matière de rendement, de croissance ou de stabilité.
Tableau comparatif
| Rang | Ville | Prix moyen €/m² (2025) | Loyer moyen €/m²/mois | Rendement brut % | Variation annuelle des prix % (2025) | Points clés politiques et fiscaux |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Lisbonne, Portugal | Ville ~6 400 € ; périphérie 2 800–3 500 € | ~22 € | ~5 % | +16,3 % (T1 2025) | Gel des licences AL, exclusion du golden visa, impôt locatif 25–28 % |
| 2 | Athènes, Grèce | ~2 300–2 700 € (centre) ; >4 000 € (côte) | 10–13 € | ~5 % | +5–7 % (S1 2025) | Gel des STR dans le centre historique, incitations rénovation énergétique |
| 3 | Bucarest, Roumanie | 1 850–2 100 € | ~9 €/m² | 6–7 % | +15 % | Impôt locatif forfaitaire 10 %, forte liquidité |
| 4 | Sofia, Bulgarie | 1 900–2 200 € | 11–13 €/m² | 4,2–4,6 % | +14–16 % | Impôt locatif 10 %, adoption de l’euro prévue pour 2026 |
| 5 | Varsovie, Pologne | ~4 100 € (≈ 18–19k PLN/m²) | 16–18 €/m² | 6–7 % | ~6 % | Expansion du secteur PRS, forte demande locative |
| 6 | Riga, Lettonie | Standard 850–900 € ; premium 2 200–2 600 € | 8–10 € | 7–8 % | +5,8 % | Leader en rendement, stabilité réglementaire, potentiel de rénovation |
| 7 | Gérone, Espagne | 2 400–2 550 € | 12–13 € | 5,5–6 % | +2–8 % | Indexation des loyers, zones de tension, report depuis Barcelone |
Lisbonne, Portugal — Le moteur de croissance de l’Europe
Lisbonne s’est imposée comme la plus forte histoire de croissance en Europe. Les prix dans la ville s’élèvent en moyenne à environ 6 400 €/m², tandis que les zones périphériques comme Setúbal et Barreiro offrent encore des logements entre 2 800 et 3 500 €/m². Les quartiers prime comme Chiado et Príncipe Real dépassent désormais 8 000 €/m².
Les loyers ont grimpé à environ 22 €/m²/mois, avec des appartements d’une chambre loués 1 100–1 300 €/mois et des deux-pièces proches de 1 600–1 800 €. Les rendements restent stables autour de 5 %, mais l’appétit des investisseurs est davantage axé sur l’appréciation. La demande est alimentée par les expatriés, les professionnels de la tech et l’économie numérique croissante de Lisbonne.
Le Portugal a enregistré la plus forte hausse des prix de l’UE au premier trimestre 2025, avec une augmentation de 16,3 % en glissement annuel. L’offre limitée, les coûts élevés de construction et un zonage strict maintiennent le marché en sous-approvisionnement.
Le cadre réglementaire reste cependant restrictif. L’immobilier a été exclu du golden visa depuis 2023, et les nouvelles licences AL sont gelées dans les quartiers centraux. Les autorités municipales continuent de prolonger les moratoires sur les locations de courte durée. Pour les investisseurs, cela oriente l’attention vers les zones périphériques et les locations de longue durée.
Lisbonne n’est pas la ville la plus rentable d’Europe, mais sa combinaison de forte croissance du capital, de demande résiliente et d’attrait international garantit qu’elle reste un pôle d’investissement à l’approche de 2026.
Athènes, Grèce — Tourisme et diaspora alimentent la croissance
Athènes connaît une renaissance. Les appartements dans les quartiers centraux coûtent en moyenne 2 300–2 700 €/m², tandis que les zones côtières comme Glyfada ou Vouliagmeni dépassent 4 000 €/m². Le segment luxe lié au méga-projet Ellinikon est encore plus élevé, attirant capitaux étrangers et acheteurs de la diaspora.
La demande locative est robuste. Les loyers moyens vont de 10 à 13 €/m²/mois, avec des T1 bien situés loués 700–900 €/mois et des appartements familiaux à plus de 1 200 €. Les rendements gravitent autour de 5 %.
Les prix ont augmenté de 5–7 % en glissement annuel au premier semestre 2025, reflétant une trajectoire stable mais durable. Le marché est soutenu par les flux touristiques, le retour de la diaspora grecque et les projets d’infrastructure en cours.
La réglementation se resserre : depuis début 2025, les nouvelles licences de location de courte durée dans le centre historique ont été suspendues, et ce gel est prolongé jusqu’à au moins 2026. Dans le même temps, la Grèce offre des incitations pour les rénovations énergétiques, en conformité avec les politiques climatiques de l’UE.
Athènes combine stabilité et croissance. Si la réglementation freine les spéculations, elle renforce le marché locatif de long terme, faisant d’Athènes l’une des opportunités de croissance les plus équilibrées du sud de l’Europe.
Bucarest, Roumanie — La puissance du rendement européen
Bucarest offre certains des rendements les plus élevés de l’UE. Les prix de vente des appartements standards varient de 1 850 à 2 100 €/m², tandis que les loyers d’un T2 atteignent 650–700 €/mois. Les rendements bruts de 6–7 % font de la ville l’un des marchés de cash-flow les plus solides d’Europe.
Les prix ont grimpé d’environ 15 % en 2025, soutenus par l’accessibilité et la forte demande urbaine. Les délais de vente dans les quartiers prisés comme les secteurs 2, 3 et 6 sont tombés sous les 50 jours, signe de liquidité.
Le régime fiscal est simple, avec un impôt locatif forfaitaire de 10 %. Cette simplicité, associée aux faibles coûts d’entrée, rend le marché favorable aux investisseurs.
Les risques incluent la pression sur l’accessibilité, les salaires progressant moins vite que les prix, et le risque de surchauffe si les hausses à deux chiffres persistent. Cependant, les fondamentaux — grande population, demande locative active et politique favorable — maintiennent Bucarest comme leader du rendement en Europe.
Sofia, Bulgarie — Croissance abordable et fiscalité légère
Sofia a poursuivi sa trajectoire ascendante en 2025. Les prix moyens vont de 1 900 à 2 200 €/m², tandis que les biens prime et les nouvelles constructions dépassent 2 500 €/m². Le marché locatif reste actif, avec des T2 loués entre 700 et 1 200 €/mois, traduisant des rendements de 4,2–4,6 %.
La croissance annuelle de 14–16 % est alimentée par l’accessibilité, la demande intérieure et l’intérêt international. La demande est particulièrement forte dans les quartiers desservis par le métro comme Lozenets, Mladost et Studentski Grad, prisés par les professionnels et les étudiants.
L’impôt locatif forfaitaire de 10 % reste un avantage, tandis que la perspective de l’adoption de l’euro en 2026 renforce la stabilité à long terme.
Sofia n’offre pas les rendements de Bucarest ou de Riga, mais sa combinaison d’accessibilité, de croissance du capital et de stabilité macroéconomique en fait un marché attractif pour les investisseurs à la recherche d’équilibre.
Varsovie, Pologne — Liquidité et stabilité
Varsovie est le marché de référence d’Europe centrale. Les prix moyens atteignent environ 4 100 €/m² (18–19k PLN). Les loyers d’un T1 varient de 800 à 1 100 €/mois, ce qui se traduit par des rendements de 6–7 %.
La ville a connu une hausse annuelle d’environ 6 % en 2025. La demande reste forte, soutenue par l’urbanisation, l’essor de la classe moyenne et les investissements institutionnels. Le secteur PRS se développe rapidement, avec des portefeuilles locatifs à grande échelle.
Les taux de vacance restent très bas, et les contraintes d’offre soutiennent la croissance des loyers. Varsovie se caractérise moins par une forte croissance que par sa profondeur et sa liquidité, offrant un marché transparent, une demande profonde et des perspectives robustes à long terme.
Riga, Lettonie — Le champion du rendement balte
Riga se distingue comme un marché de rendement. Les appartements standards dans les blocs soviétiques coûtent 850–900 €/m², tandis que les biens premium du centre atteignent 2 200–2 600 €/m². Des loyers de 600–900 €/mois génèrent des rendements bruts de 7–8 %, parmi les plus élevés de l’UE.
Les prix ont progressé de 5,8 % au premier trimestre 2025. Bien que la croissance soit plus modeste qu’en Europe du Sud, la stabilité des revenus rend Riga attrayante pour les investisseurs axés sur le cash-flow.
Le parc immobilier offre un fort potentiel de rénovation. Les quartiers centraux avec des bâtiments plus anciens présentent des opportunités de valorisation, avec des biens rénovés générant des loyers plus élevés et de meilleures valeurs de revente.
Les risques incluent les pressions démographiques et la faible reconnaissance internationale, mais ses rendements et son accessibilité assurent à Riga un rôle de marché de revenus phare en Europe.
Gérone, Espagne — Le marché alternatif de Catalogne
Gérone, située à seulement 100 km au nord de Barcelone, profite des effets de la réglementation. Avec Barcelone éliminant les appartements touristiques d’ici 2028, la demande se déplace vers les villes secondaires.
Les prix moyens à Gérone varient de 2 400 à 2 550 €/m², avec des appartements dans le centre historique et des maisons dans les villes voisines atteignant des primes plus élevées. Engel & Völkers rapporte une croissance de +4,5 % pour les appartements et +8,4 % pour les maisons, tandis que les données officielles situent la croissance plus près de +2 %.
Les loyers moyens s’élèvent à 12–13 €/m²/mois, pour des rendements d’environ 5,5–6 %. La demande est alimentée par des acheteurs axés sur le style de vie, des actifs recherchant une alternative plus abordable à Barcelone et la location liée au tourisme.
Le nouveau système espagnol d’indexation des loyers et les zones de tension s’appliquent également à Gérone, façonnant les stratégies autour des baux longue durée. La ville combine attrait de style de vie, accessibilité et soutien réglementaire, consolidant son rôle de marché alternatif en Catalogne.
Perspectives d’experts
Les analystes des grandes sociétés décrivent 2025 comme une « année millésimée » pour les investissements sélectifs. Bien que la liquidité globale reste limitée, les capitaux affluent vers le résidentiel, le logement étudiant et le PRS. Les bâtiments éco-efficients continuent de bénéficier de primes locatives, et les investisseurs privilégient les actifs conformes aux futures normes de durabilité de l’UE.
Les perspectives restent spécifiques aux villes plutôt qu’au continent. Le succès en 2025 et au-delà dépend de la capacité à naviguer dans la réglementation, à cibler les segments sous-approvisionnés et à anticiper la demande démographique et liée au style de vie.
Conclusions
- Marchés de rendement : Bucarest et Riga
- Histoires de croissance : Lisbonne, Athènes, Sofia
- Pilier de stabilité : Varsovie
- Alternative style de vie : Gérone
L’Europe, à la fin de 2025, ne connaît pas un boom généralisé mais une mosaïque d’opportunités. Les investisseurs capables de s’adapter aux dynamiques locales, de se concentrer sur des actifs protégés des réglementations et d’anticiper l’évolution de la demande seront les mieux placés pour réussir sélectivement.
