À l’approche de 2026, le secteur européen de l’immobilier logistique se redresse de manière disciplinée. La demande d’entrepôts s’est stabilisée après la pandémie. Parallèlement, les actifs logistiques prime ressemblent davantage à des infrastructures essentielles qu’à de l’immobilier cyclique. L’activité locative est désormais plus ciblée. Les contraintes de planification et de capacité énergétique ont freiné le développement. Les capitaux d’investissement et les niveaux de prix reviennent progressivement. Les investisseurs accordent davantage d’importance à la qualité, à l’emplacement et à la durabilité des revenus qu’au volume des transactions.
L’avenir de la logistique en Europe évolue d’une expansion rapide vers une optimisation accrue, une préparation à l’automatisation et une résilience énergétique renforcée. Après plusieurs années de perturbations, les utilisateurs recalibrent activement leurs chaînes d’approvisionnement, tandis que les propriétaires et investisseurs réévaluent le risque dans un environnement de taux d’intérêt plus élevés. À cet égard, 2026 correspond davantage à une consolidation structurelle qu’à une reprise cyclique, le positionnement stratégique remplaçant la croissance agressive comme thème central.
La demande locative se stabilise mais les actifs prime dominent la performance
Les recherches de CBRE montrent que l’absorption logistique européenne regagne de l’élan, bien qu’elle reste inférieure aux niveaux records observés pendant la pandémie. L’absorption nette devrait se redresser progressivement, avec une normalisation complète attendue seulement en 2027. Néanmoins, cette modération ne traduit pas une faiblesse, mais plutôt une approche plus intentionnelle des entreprises visant à mieux se différencier de leurs concurrents. Les sociétés se concentrent davantage sur l’efficacité que sur l’expansion. Les réseaux sont consolidés et la capacité d’entreposage augmente.
Selon Savills, les utilisateurs privilégient de manière constante des bâtiments de haute spécification, avec des hauteurs libres de 10 à 12 mètres, une bonne résistance au sol, une profondeur de cour adaptée et une conception conforme aux critères ESG. À mesure que les centres de distribution deviennent plus automatisés et électrifiés, les besoins énergétiques dépassent parfois l’accès au réseau disponible.
D’après Prologis, le taux de vacance européen pourrait tomber sous les 5 pour cent si les pipelines d’approvisionnement sont correctement gérés et si la croissance économique s’accélère. Il est peu probable que cela se produise uniformément dans tous les pays de la région. Toutefois, cela confirme que la capacité logistique moderne demeure rare et stratégiquement précieuse dans les emplacements clés.
Les loyers prime restent élevés sur les marchés contraints par l’offre
Knight Frank indique que le marché logistique prime à Londres continue d’atteindre environ 360 € par mètre carré et par an. Les niveaux de loyers prime montrent que le marché devient de plus en plus polarisé : Dublin occupe la deuxième place autour de 150 € par mètre carré et par an, tandis que les principaux hubs continentaux Berlin, Amsterdam et Barcelone se situent entre 90 € et 110 € par mètre carré et par an.
Les grands corridors logistiques affichent une solidité avec des loyers prime à des niveaux historiquement élevés en valeur absolue. Les villes secondaires d’Europe du Sud et d’Europe centrale se situent autour de 70 à 90 € par mètre carré, bien que des incitations soient de plus en plus visibles dans les corridors en situation de sur-offre, notamment pour les actifs plus anciens. Selon CBRE, la croissance des loyers prime ralentira à environ 1,8 pour cent en 2026. Cela reflète un passage d’ajustements rapides des prix à une progression plus lente mais plus stable des revenus.
Les volumes d’investissement se reconstruisent sous une discipline de rendement plus stricte
La logistique demeure l’un des secteurs les plus résilients en Europe selon les données des marchés de capitaux. D’après CBRE, l’investissement industriel et logistique européen a dépassé 40,6 milliards d’euros en 2025, dont environ 11,3 milliards d’euros au Royaume-Uni.
Même si ce volume reste inférieur aux sommets exceptionnels de 2021 et 2022, il indique un retour significatif de l’appétit institutionnel et une amélioration de la liquidité.
Les taux d’intérêt à long terme restent plus élevés que durant le cycle de taux ultra-bas du début des années 2020. Selon Knight Frank, cela modifie fondamentalement l’environnement de valorisation et les rendements se sont stabilisés à des niveaux plus élevés, avec une compression supplémentaire limitée. Toujours selon Knight Frank, le rendement initial net paneuropéen pour la logistique prime fin 2025 était d’environ 4,7 pour cent. Les références nationales incluent l’Allemagne autour de 4,5 pour cent, la France proche de 4,75 pour cent et les Pays-Bas environ 4,7 pour cent.
Les contraintes énergétiques et administratives façonnent l’offre
La demande ne peut plus être stimulée uniquement par de nouvelles livraisons. L’équation du développement intègre désormais la capacité du réseau électrique, la réglementation environnementale et la complexité des procédures d’urbanisme comme variables clés. Ces facteurs déterminent les conditions de livraison des nouvelles surfaces logistiques. Selon CBRE, les mises en chantier diminueront en 2026, les pipelines spéculatifs restant maîtrisés, et les promoteurs privilégieront les projets pré-loués situés dans des corridors bien connectés avec un accès fiable aux infrastructures.
La disponibilité de l’électricité devient une contrainte de plus en plus significative, les délais de raccordement s’allongeant sensiblement dans plusieurs marchés européens, ce qui rationne de facto les développements logistiques de grande envergure. Selon Savills, ce défi infrastructurel renforce la solidité locative des clusters logistiques établis tout en augmentant l’importance de la rénovation dans les zones urbaines contraintes par la rareté foncière.
En conséquence, l’écart de performance entre actifs prime et secondaires devrait continuer à se creuser, les investisseurs repositionnant les immeubles plus anciens situés dans des micro-localisations solides avec des standards ESG améliorés et une préparation accrue à l’automatisation. L’accent se déplace de la croissance spéculative vers l’amélioration opérationnelle et l’optimisation de la base d’actifs à long terme.
D’ici 2026, trois forces structurelles continueront de façonner le marché logistique. La première est la transformation des chaînes d’approvisionnement. La deuxième est l’ESG et la décarbonation. La troisième est l’automatisation et la digitalisation.
Les thèmes stratégiques qui définissent 2026
Trois moteurs structurels — les changements des chaînes d’approvisionnement, l’ESG et la décarbonation, ainsi que l’automatisation et la digitalisation — façonnent les perspectives logistiques européennes en 2026. La régionalisation continue des chaînes d’approvisionnement et le nearshoring soutiennent la demande en Europe centrale et orientale à mesure que les réseaux de production se diversifient et deviennent moins dépendants de l’Asie pour la fabrication. Les pratiques de durabilité et de décarbonation se sont intégrées aux chaînes d’approvisionnement et aux processus d’approvisionnement des utilisateurs, influençant fortement les structures de baux et les dépenses d’investissement. La conception des entrepôts intègre de plus en plus l’automatisation et la digitalisation, ce qui accroît l’intensité capitalistique et renforce l’engagement des utilisateurs envers des entrepôts modernes.
Dans l’ensemble, ces trois moteurs structurels positionnent 2026 comme une année qui, bien qu’apparaissant plus calme que 2025, reste sous-offerte dans les corridors stratégiques clés. Les variations de quelques points de pourcentage du taux de vacance et le ralentissement de la croissance des loyers ne modifient pas l’histoire structurelle de l’immobilier logistique. En réalité, le marché logistique européen en 2026 n’est pas en surchauffe, il se consolide plutôt qu’il ne s’accélère. Les prix deviennent plus disciplinés.
