À travers l’Europe et l’Amérique du Nord, les résidences secondaires ne sont plus considérées comme un choix de mode de vie inoffensif ou comme un effet secondaire de la richesse. Les biens qui restent vides une grande partie de l’année sont de plus en plus présentés par les gouvernements municipaux comme une distorsion structurelle de marchés du logement sous tension — retirant de l’offre des parcs locatifs de long terme, gonflant les prix et intensifiant la pression politique dans des villes déjà confrontées à des problèmes d’accessibilité.
Ce qui a changé, ce n’est pas le diagnostic, mais la réponse. Au lieu d’incitations douces ou d’appels moraux, les municipalités déploient des outils fiscaux durs. Le doublement des taxes foncières annuelles, les surtaxes explicites sur les résidences secondaires, les pénalités pour vacance et les prélèvements fondés sur la valeur transforment la détention non principale en une décision politique clairement tarifée plutôt qu’en une préférence privée neutre. Le logement qui n’est pas occupé n’est plus invisible.
Pourquoi les résidences secondaires sont devenues centrales dans la politique du logement
La logique derrière ce changement est cohérente au-delà des frontières. Dans les marchés où la demande de logements dépasse structurellement l’offre, les résidences secondaires représentent une rareté visible. Des appartements utilisés quelques semaines par an restent vides tandis que les travailleurs essentiels sont exclus du marché, que les distances de déplacement s’allongent et que la tolérance politique s’érode. Le ciblage des résidences secondaires est donc devenu l’un des leviers politiques les plus efficaces disponibles. Contrairement aux contrôles des loyers ou aux hausses fiscales généralisées, ces mesures touchent un groupe plus restreint et clairement défini, sont plus faciles à défendre publiquement et peuvent être directement liées au financement du logement abordable ou des services locaux. Dans les économies avancées, le logement est en train d’être redéfini comme une infrastructure plutôt que comme une réserve de valeur passive.
Pays de Galles : la ligne la plus dure d’Europe contre les résidences secondaires
Aucune juridiction européenne n’a avancé aussi rapidement ni aussi loin que le pays de Galles. Les conseils locaux ont reçu de larges pouvoirs pour appliquer des majorations de Council Tax sur les biens qui ne constituent pas une résidence principale, et plusieurs ont poussé ces pouvoirs à la limite, en particulier dans les communautés côtières et rurales où les résidences secondaires ont vidé l’offre locale de logements.
À Cardiff, les résidences secondaires sont désormais soumises à une majoration de 100 %, doublant effectivement la facture annuelle de Council Tax. Un bien qui coûterait normalement environ 3 000 livres par an coûte désormais près de 6 000 livres (≈6 930 €) simplement pour être détenu, avant que l’entretien ou l’assurance ne soient pris en compte. La taxe est devenue une charge annuelle matérielle plutôt qu’une surtaxe symbolique.
Le signal est encore plus fort à Gwynedd, une zone côtière et rurale avec l’une des plus fortes concentrations de résidences de vacances au Royaume-Uni. Là, la majoration atteint 150 %, faisant passer la même base de 3 000 livres à environ 7 500 livres par an (≈8 660 €). Les autorités locales ont été explicites sur l’objectif comportemental : forcer les biens à revenir à une occupation permanente par la vente ou la location de long terme plutôt que de leur permettre de rester vides une grande partie de l’année.
Écosse : Édimbourg normalise le double taux
L’Écosse a mis en place un cadre plus uniforme pour la taxation des résidences secondaires, mais l’effet n’en est pas moins conséquent. Depuis avril 2024, les conseils sont autorisés à facturer jusqu’à 200 % de Council Tax sur les résidences secondaires, et à Édimbourg cette option a été pleinement exercée. Un logement qui attirerait normalement une Council Tax annuelle d’environ 2 400 livres fait désormais face à une charge plus proche de 4 800 livres (≈5 540 €) s’il est classé comme résidence secondaire. L’importance de cette mesure tient moins au chiffre absolu qu’au précédent qu’elle établit. Édimbourg n’est pas une station saisonnière ni un marché périphérique ; c’est une capitale confrontée à des pressions chroniques en matière d’accessibilité. En normalisant le double taux, la ville redéfinit explicitement les résidences secondaires comme un usage non privilégié d’un parc de logements urbains rares.
France : Paris et l’expansion des zones de logement sous forte pression
La France atteint une destination similaire par une architecture fiscale différente. Alors que la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires, et les municipalités situées dans des zones désignées comme sous forte pression sont autorisées à appliquer des surtaxes déterminées localement. À Paris, cette surtaxe a été fixée au maximum légal de 60 %. Étant donné que la taxe est calculée à partir d’une valeur locative définie administrativement plutôt que sur le prix du marché, les coûts varient selon les quartiers, mais pour de nombreux appartements situés au centre, l’augmentation ajoute plusieurs milliers d’euros par an à une facture déjà significative.
Paris n’est plus une exception. Le gouvernement français a élargi la liste des municipalités confrontées à une pénurie de logements, permettant à des villes comme Lyon, Bordeaux et Nice d’appliquer des mesures similaires. L’effet est un élargissement du filet fiscal qui isole de plus en plus les résidences secondaires comme une catégorie distincte et plus lourdement taxée dans une grande partie du pays.
Espagne : les taxes locales et les règles de vacance remplacent un modèle national
L’Espagne ne fonctionne pas avec une taxe nationale unique sur les résidences secondaires, mais la pression sur les logements non principaux augmente par une combinaison de fiscalité locale, de contrôle de la vacance et de restrictions réglementaires plutôt que par une seule surtaxe formelle. À Barcelone, les résidences secondaires font face à des coûts effectifs plus élevés via l’impôt foncier municipal (IBI), des amendes pour non-utilisation prolongée et certaines des limites les plus strictes d’Europe sur la location de courte durée. Pour les propriétaires des quartiers centraux, cette combinaison a transformé des appartements à usage occasionnel en passifs annuels en augmentation constante plutôt qu’en actifs passifs.
Une dynamique similaire émerge à Valence, où les outils fiscaux et les mesures liées à la tension du logement sont de plus en plus appliqués conjointement. Bien que les résultats fiscaux varient selon les biens, la direction est claire : le logement sous-utilisé devient financièrement plus difficile à justifier dans les principaux marchés urbains espagnols.
Pays-Bas : les résidences secondaires exclues par l’empilement des coûts
L’approche néerlandaise évite une surtaxe unique très visible mais produit un résultat comparable grâce à une pression fiscale et réglementaire cumulative. À Amsterdam, les résidences secondaires sont découragées par des droits de mutation plus élevés pour les non-occupants, des restrictions strictes sur le buy-to-let et des réglementations municipales sur la vacance qui favorisent la résidence permanente. Les non-occupants font face à des coûts sensiblement plus élevés à l’acquisition, suivis de charges continues qui pénalisent la sous-utilisation. Pour les acheteurs de résidences secondaires, la charge financière est intégrée sur l’ensemble du cycle de détention, produisant un résultat similaire aux taxes explicites sur les résidences secondaires ailleurs en Europe, même si elle est moins visible dans une seule ligne de coût.
Suisse et Autriche : les marchés alpins ferment la porte
Dans l’Europe alpine, la pression sur les résidences secondaires est structurelle et réglementaire plutôt que purement fiscale. La Suisse restreint les résidences non principales par des plafonds stricts dans le cadre de la Lex Weber, combinés à une fiscalité locale et à des contraintes de planification. Dans des stations comme Saint-Moritz, les résidences secondaires sont rares, coûteuses à détenir et de plus en plus illiquides, avec des taxes locales annuelles, des coûts de transaction plus élevés et une flexibilité locative limitée qui renforcent le message selon lequel la détention non principale n’est tolérée que dans des limites étroites. L’Autriche suit une trajectoire comparable dans des régions touristiques comme le Tyrol et Salzbourg, où des taxes locales plus élevées et, dans certains cas, des exigences de permis spécifiques traitent les résidences secondaires comme une exception plutôt que comme un usage par défaut du logement résidentiel.
Vancouver : lorsque le coût est directement lié à la valeur de l’actif
Si les villes européennes resserrent la pression par des outils fiscaux superposés, Vancouver illustre le modèle le plus intransigeant. La taxe sur les logements vacants de la ville est fixée à 3 % de la valeur évaluée des biens jugés vacants ou sous-utilisés, une définition qui, dans la pratique, englobe de nombreuses résidences secondaires. Pour un bien évalué à 1 million de dollars canadiens, la charge annuelle atteint 30 000 dollars canadiens (≈18 500 €), éclipsant les surtaxes européennes typiques. Comme la taxe est directement proportionnelle à la valeur, les biens haut de gamme font face à des charges récurrentes à cinq chiffres en euros simplement pour rester sous-utilisés, transformant la détention passive en un choix politique explicitement tarifé.
Ce que cela signifie pour les acheteurs et les investisseurs
Sur l’ensemble des marchés, la direction n’est plus ambiguë. Les villes attachent des coûts récurrents à la détention de résidences secondaires explicitement pour modifier les comportements plutôt que simplement lever des recettes. Pour les acheteurs de style de vie, la résidence secondaire devient un luxe avec un prix annuel visible ; pour les investisseurs, la détention passive perd sa logique économique au profit d’un usage actif ou d’une sortie. Pour les gouvernements, ces mesures sont devenues des instruments centraux de la politique du logement plutôt que des ajustements fiscaux marginaux. L’ère de la résidence secondaire faiblement taxée — en particulier dans les grandes villes et les régions sous forte pression — touche à sa fin, remplacée par un système dans lequel posséder un logement sans l’occuper reste légal, mais n’est plus bon marché.
