La crise du logement en Europe a dépassé le stade d’une préoccupation sociale ou d’un simple enjeu d’urbanisme local pour être désormais traitée comme un risque économique structurel. Lorsque les travailleurs ne peuvent plus se loger là où les emplois sont créés, les marchés du travail se tendent, la productivité en souffre et la pression politique augmente. C’est dans ce contexte que la Commission européenne a présenté, en décembre 2025, son premier Plan européen pour le logement abordable, marquant un changement dans la manière dont le logement est appréhendé au niveau européen. Plutôt que de promettre une solution unique, le plan définit l’ampleur du problème, chiffre le déficit de financement et précise les outils réglementaires et financiers dont Bruxelles peut raisonnablement se servir pour influencer les résultats dans les États membres.
Les chiffres qui ont forcé Bruxelles à agir
L’évaluation de la Commission est sans détour. Les prix des logements dans l’UE ont augmenté d’environ 50 à 60 % depuis 2013, tandis que les loyers ont progressé d’environ 20 %, alors même que les revenus réels ont stagné. Dans le même temps, la construction résidentielle a fortement ralenti depuis 2021, et une part significative du parc existant reste sous-utilisée ou vacante, en particulier dans les régions marquées par une forte spéculation immobilière ou un déclin démographique. Il en résulte un déséquilibre structurel : la demande se concentre dans les marchés urbains dynamiques du travail, tandis que l’offre est freinée par les blocages de planification, les contraintes de financement et la lenteur des capacités de construction.
Au cœur du plan se trouve un chiffre qui recadre le débat : l’Europe a besoin de plus de deux millions de nouveaux logements par an simplement pour suivre la demande démographique et économique, ce qui implique un déficit d’environ 650 000 logements par an par rapport à la production actuelle. La Commission estime que combler cet écart pourrait nécessiter de l’ordre de 150 milliards d’euros d’investissements supplémentaires par an. Ce chiffre n’est pas rhétorique. C’est un signal adressé aux décideurs et aux investisseurs indiquant que la crise du logement n’est pas marginale et ne peut être résolue par de simples subventions locales ou des réformes de zonage. C’est un problème macroéconomique qui exige un financement à l’échelle industrielle, des autorisations plus rapides, de nouvelles technologies de construction et une utilisation plus efficace du parc existant.
Ce que l’UE peut changer et ce qu’elle ne peut pas
Le logement restant principalement une compétence nationale et locale, l’UE n’impose ni contrôle des loyers ni quotas de construction. Elle agit là où elle dispose de leviers. L’un de ces domaines est la régulation. Le plan introduit la notion de « zones en tension de logement » et vise à clarifier quelles mesures proportionnées les autorités peuvent légalement prendre sur ces marchés, y compris des outils renforcés pour encadrer les locations de courte durée lorsque les plateformes touristiques ont réduit de manière significative l’offre de logements de long terme. Il ne s’agit pas d’une interdiction européenne des plateformes de location de courte durée, mais d’un appui juridique pour les villes qui souhaitent intervenir sans s’exposer à des contentieux permanents ou à des blocages politiques.
Un autre sujet sensible est la vacance. Pendant des années, les logements vides ont été politiquement intouchables dans de nombreux pays, perçus soit comme une affaire strictement privée, soit comme trop controversés pour être traités. En reconnaissant explicitement le sous-emploi du parc comme une composante du problème d’accessibilité, Bruxelles transforme la vacance en variable de politique publique plutôt qu’en champ de bataille idéologique. Cela ouvre la voie à des expérimentations par les États membres et les villes, via des incitations, des taxes ou des outils réglementaires, pour remettre des logements vacants sur le marché, en particulier dans les zones urbaines sous forte pression.
Comment Bruxelles entend mobiliser l’investissement dans le logement
Le volet financier du plan s’appuie sur le Groupe Banque européenne d’investissement, qui prévoit de porter ses investissements dans le logement à environ 6 milliards d’euros en 2026, en ciblant la construction neuve, la rénovation et l’innovation. En parallèle, une initiative Housing TechEU de 400 millions d’euros soutiendra des méthodes de construction industrialisées, de nouveaux matériaux et des processus numériques visant à réduire les coûts et accélérer la livraison.
Plus structurellement, Bruxelles et la BEI travaillent à la création d’une plateforme d’investissement paneuropéenne destinée à connecter les capitaux institutionnels aux projets de logement et à standardiser la manière dont le logement abordable est financé, développé et suivi au-delà des frontières. L’objectif est de rendre le logement abordable lisible et investissable à grande échelle, à l’image de ce qu’est devenue l’énergie renouvelable comme classe d’actifs au cours de la dernière décennie.
Les villes soutiennent la stratégie mais alertent sur le risque d’exécution
Les villes accueillent globalement favorablement le plan, car c’est là que la crise est la plus visible. L’augmentation du sans-abrisme, la suroccupation des logements, les pénuries de main-d’œuvre dans les services essentiels et la montée du ressentiment politique chez les habitants exclus de leurs propres quartiers ont fait du logement un enjeu urbain central. En même temps, les responsables locaux restent prudents. Beaucoup dépendra de la définition concrète des « zones en tension », de la rapidité avec laquelle les nouveaux outils juridiques deviendront opérationnels et de la capacité des financements à atteindre les projets sur le terrain plutôt que de rester enfermés dans des cadres politiques et des programmes pilotes.
Les organisations sociales et les défenseurs du logement saluent eux aussi la reconnaissance du logement comme droit fondamental et facteur de stabilité sociale, mais certains estiment que le plan repose encore trop sur les mécanismes de marché et pas assez sur la production publique directe. Cette tension devrait structurer le débat politique sur le logement dans les années à venir, en particulier à l’approche d’élections dans plusieurs grands États membres.
Perspective finale
La portée réelle du Plan pour le logement abordable n’est pas de résoudre du jour au lendemain la pénurie de logements en Europe, mais de changer l’échelle à laquelle le problème est traité. Le logement n’est plus présenté comme une question sociale secondaire mais comme un intrant central du fonctionnement économique, de la mobilité du travail et de la cohésion sociale en Europe. En chiffrant l’ampleur du déficit d’investissement, en légitimant l’intervention sur la vacance et les locations de courte durée et en mobilisant les institutions financières européennes, Bruxelles tente de transformer une crise locale fragmentée en projet économique européen coordonné.
La traduction de cette ambition en grues sur les horizons urbains et en clés dans les mains des ménages dépendra bien davantage de l’exécution que de la stratégie. Mais politiquement et économiquement, le basculement est déjà acté. Le logement est désormais au cœur de l’agenda européen, non comme supplément moral, mais comme infrastructure.
