Dubaï prépare un nouveau choc pour le commerce mondial avec Dubai Square Mall, une ville intérieure de 2,6 millions de mètres carrés prévue dans Dubai Creek Harbour et soutenue par un investissement estimé à 180 milliards de dirhams — soit environ 49 milliards de dollars (≈46 milliards d’euros). S’il est réalisé comme annoncé, il deviendra l’un des projets immobiliers commerciaux les plus coûteux et les plus ambitieux jamais entrepris dans la région.
Un méga-centre commercial trois fois plus grand que Downtown Dubai
Selon Mohamed Alabbar, fondateur d’Emaar, Dubai Square Mall est en construction et devrait ouvrir par phases autour de 2028. Alabbar décrit le projet comme étant « environ trois fois plus grand que Downtown Dubai », tandis que le développement lui-même est conçu comme une ville intérieure de 2,6 millions de mètres carrés englobant commerce, hôtellerie et résidentiel.
Le budget illustre à lui seul l’ambition. Un coût d’investissement de près de 50 milliards de dollars (≈46 milliards d’euros) équivaut à environ 69 000 AED par mètre carré construit, soit environ 18 900 $ (≈17 500 €) par mètre carré. Cela place Dubai Square bien au-dessus des projets commerciaux traditionnels de la région et l’inscrit parmi les méga-projets ultra-haut de gamme où le design, les matériaux, les systèmes numériques et les infrastructures font exploser les coûts.
Une ville intérieure plutôt qu’un centre commercial classique
Les développeurs décrivent Dubai Square non pas simplement comme un centre commercial, mais comme une métropole intérieure complète. Les plans comprennent des boutiques phares, des quartiers commerciaux thématiques, des lieux culturels, des attractions numériques et de gaming, de larges boulevards de restauration, des salles d’événements et des places publiques intérieures conçues pour ressembler à des rues ouvertes sous un toit climatisé.
La lumière naturelle jouera un rôle plus important que dans les centres commerciaux précédents, grâce à des verrières, des façades en verre et de grands espaces ouverts pour réduire la sensation d’enfermement. Le projet intègre également des technologies immersives avancées — des environnements commerciaux améliorés par AR aux installations d’art numérique — ainsi que des formats de magasins nouvelle génération centrés sur l’interaction plutôt que sur l’inventaire.
De récents briefings ont mis en avant l’utilisation de systèmes de gestion assistés par IA qui orienteront les flux de visiteurs, le mix de locataires et les opérations, en s’appuyant sur les données du Dubai Mall et d’actifs similaires. Pour les visiteurs, cela pourrait se traduire par une navigation personnalisée, une gestion en temps réel des foules et des services numériques intégrés.
Mobilité, accès pour véhicules électriques et infrastructures intelligentes
L’une des innovations majeures est la possibilité pour les véhicules électriques de circuler via des voies internes dédiées au sein du centre. Le concept crée un environnement hybride piéton-véhicule, rare dans le design commercial mondial. Il reflète l’engagement continu de Dubaï en faveur de la mobilité électrique et ajoute un niveau de confort destiné aux résidents comme aux touristes à fort pouvoir d’achat.
L’infrastructure intelligente soutiendra une grande partie des opérations quotidiennes du centre. Emaar a indiqué que Dubai Square intégrera des systèmes d’analyse prédictive, d’automatisation et de logistique pilotée par IA pour offrir une expérience fluide. Ces systèmes devraient gérer tout, de la consommation d’énergie aux flux de visiteurs, afin d’optimiser les pics de fréquentation et de réduire les inefficacités opérationnelles.
Prix, loyers et proposition de valeur
Emaar n’a publié aucun tarif officiel de location pour Dubai Square Mall, mais l’ampleur de l’investissement donne des indications fortes. Des loyers premium sont attendus pour les zones phares et les corridors les plus visibles, en particulier ceux intégrés aux fonctions de divertissement ou d’hôtellerie. Les marchés commerciaux prime de Dubaï fonctionnent déjà sur des modèles de loyers élevés liés au chiffre d’affaires, et le positionnement de Dubai Square indique que les marques souhaitant s’y implanter devront engager des investissements importants tant en location qu’en aménagement.
Les observateurs du marché soulignent qu’avec un coût implicite au mètre carré nettement supérieur à celui des centres existants, les loyers devraient refléter le statut du projet en tant que vitrine régionale. La proposition de valeur pour les locataires reposera sur l’exposition à une clientèle massive et soigneusement sélectionnée au sein d’un district lifestyle promu à l’échelle mondiale.
Une concurrence féroce dans une région de méga-projets
Le paysage commercial de Dubaï reste extrêmement compétitif. Dubai Mall poursuit son expansion avec de nouveaux quartiers de luxe et des usages de divertissement. Mall of the Emirates mène une rénovation de 1,3 milliard de dollars (≈1,2 milliard d’euros) pour se repositionner pour la prochaine décennie, ajoutant plus de 20 000 mètres carrés et environ 100 nouvelles boutiques.
À l’échelle régionale, Dubai Square rivalise par sa taille avec les plus grands complexes du monde. Iran Mall, avec près de 1,95 million de mètres carrés, reste l’un des plus vastes, mais Dubai Square vise à redéfinir la catégorie en fusionnant mobilité, technologie et loisirs dans un écosystème intérieur unique, plutôt que de se concentrer uniquement sur la superficie.
Un pilier stratégique pour Dubai Creek Harbour
Dubai Square est au cœur de la rénovation de plusieurs milliards de dollars de Dubai Creek Harbour. Le district comprend des tours en front de mer, des hôtels, des promenades vertes et des infrastructures culturelles, le centre commercial servant de principal moteur économique et de point d’ancrage.
La connectivité sera renforcée par la future Blue Line du métro de Dubaï, un projet de 18–20,5 milliards de dirhams prévu pour 2029. Sa station la plus haute — située à Dubai Creek Harbour — se trouvera directement à côté de Dubai Square, offrant un accès de transport à haute capacité et soutenant la fréquentation attendue.
Ce que surveillent les analystes
Les analystes immobiliers locaux décrivent Dubai Square comme un projet à haut risque et à forte récompense. Son ampleur et ses exigences technologiques supposent une croissance continue du tourisme, de la demande en commerce de luxe et de la résidence haut revenu au cours de la prochaine décennie. Bien que le sentiment initial soit positif, les projections financières indépendantes restent limitées. La plupart des évaluations publiques proviennent des déclarations d’Emaar ou des commentaires de courtiers plutôt que d’analyses détaillées et chiffrées.
Les questions clés concernent les délais de livraison, la capacité d’attirer des marques internationales majeures et la durabilité à long terme de la fréquentation. Le secteur commercial de la région est compétitif, et Dubai Square devra se différencier non seulement par la taille, mais aussi par l’expérience, la technologie et la commodité.
Perspectives finales
Dubai Square Mall incarne la vision urbaine la plus ambitieuse de Dubaï : massive, technologique et conçue pour fusionner divertissement, mobilité et commerce dans une seule ville intérieure continue. Avec un budget estimé à 49 milliards de dollars (≈46 milliards d’euros) et une empreinte de 2,6 millions de mètres carrés, le projet vise à repositionner ce que peut être une destination commerciale au XXIᵉ siècle.
Le succès dépendra de l’exécution, de la participation des grandes marques internationales et de la performance touristique de la région. Mais comme vision du commerce expérientiel du futur, Dubai Square est déjà l’un des projets les plus observés du Golfe — un développement qui pourrait redéfinir la manière dont les gens achètent, se déplacent et passent du temps dans des environnements intérieurs conçus pour eux.
