L’économie européenne des données croît plus vite que les infrastructures capables de la soutenir. En Allemagne, cette pression pousse l’un des plus grands propriétaires cotés du pays, Aroundtown, vers une nouvelle direction stratégique. Après des années passées à s’appuyer sur des bureaux, des hôtels et des actifs résidentiels, l’entreprise se tourne désormais vers l’infrastructure numérique. Selon ses dernières communications, Aroundtown prévoit que son premier data center allemand à Berlin sera opérationnel d’ici trois ans, ce qui suggère une mise en service autour de 2028.
Ce plan marque un virage structurel : au lieu d’attendre un redressement de la demande de bureaux, la société se positionne au cœur des besoins croissants de l’Allemagne en installations prêtes pour l’IA et très énergivores.
Pourquoi les bureaux ne fonctionnent plus comme avant
Le pivot d’Aroundtown reflète la réalité du marché des bureaux en Allemagne après la pandémie. Le travail hybride a affaibli la demande, en particulier pour les immeubles sans certifications ESG élevées ou sans configurations flexibles. À Berlin, le taux de vacance est monté à 8–10 %, soit plus de 1,8–2,1 million de mètres carrés inoccupés dans toute la ville. Les emplacements prime continuent d’attirer des locataires, mais la partie médiane du marché s’est nettement affaiblie.
Les loyers prime des bureaux dans le CBD de Berlin restent proches de 46–46,50 € par mètre carré par mois, tandis que les niveaux plus larges du marché se situent autour de 25 € par mètre carré par mois. Cet écart révèle une fracture croissante entre les actifs de haute qualité et les immeubles plus anciens, de plus en plus difficiles à louer.
Pour les propriétaires disposant de milliers de mètres carrés de bureaux vacants ou sous-performants, ce déséquilibre pose un défi stratégique. La réponse d’Aroundtown a été de reconvertir les bâtiments que les locataires traditionnels ne veulent plus. L’entreprise transforme déjà une partie de son portefeuille en appartements avec services, dont l’ouverture est prévue en 2026. Les data centers représentent l’étape suivante — et nettement plus ambitieuse.
La stratégie berlinoise : les raccordements électriques d’abord
Le moment décisif est survenu à la mi-2025, lorsque Aroundtown a confirmé étudier la conversion de bureaux en data centers. À la fin de l’été, l’entreprise avait obtenu des premières attributions de capacité électrique pour plusieurs sites berlinois — une étape cruciale dans un secteur où l’accès à l’énergie vaut plus que l’immobilier lui-même.
En novembre, la direction a annoncé que dix immeubles en Allemagne ont été identifiés comme sites potentiels, que six projets berlinois disposent déjà de premières approbations énergétiques, et que le premier data center berlinois devrait être opérationnel dans les trois ans. Ce calendrier renvoie donc à 2028, même si l’entreprise précise qu’il dépend de la sécurisation complète des contrats d’énergie et de travaux techniques de conversion.
Le responsable marchés financiers, Timothy Wright, souligne à répétition que l’accès au réseau est le nouveau goulet d’étranglement. Contrairement aux aménagements de bureaux classiques, les data centers exigent une alimentation électrique garantie, de la redondance, du refroidissement et de la connectivité. Les projets ne peuvent avancer tant que les services publics n’ont pas confirmé la capacité — un processus souvent plus complexe que la construction elle-même.
L’économie des data centers : un capex élevé mais un rendement transformateur
Aroundtown n’a pas communiqué de budget précis pour chaque installation. Cependant, les références du secteur situent le coût de construction d’un data center entre 6,6 et 12,1 millions d’euros par MW de charge IT. Un projet de 20 MW — une échelle évoquée pour une reconversion à Francfort — nécessiterait donc un investissement de 130–240 millions d’euros.
Les revenus, toutefois, se situent à un niveau sans comparaison avec les bureaux. En Allemagne, les loyers de colocation wholesale varient de 180 à 300 € par kW par mois. Une installation de 10 MW peut générer 22–36 millions d’euros par an, et un actif de 20 MW peut atteindre 44–72 millions annuels selon le mix de locataires et le niveau de disponibilité. Même en intégrant les coûts d’exploitation, la création de valeur par rapport aux bureaux est substantielle.
Le problème énergétique en Europe : le véritable frein à la croissance
L’Allemagne s’attend à un doublement de la capacité de data centers d’ici 2030, mais le pays fait face à des inquiétudes croissantes concernant l’offre d’électricité. L’Agence fédérale des réseaux prévient que la demande liée au calcul d’IA, aux services cloud et aux véhicules électriques pourrait dépasser le rythme d’expansion des énergies renouvelables et des centrales à gaz flexibles.
Dans des villes comme Francfort et Amsterdam, les listes d’attente pour de nouveaux raccordements électriques s’étendent déjà sur plusieurs années. Les postes électriques et transformateurs prennent du temps à construire, les autorisations environnementales sont strictes et les municipalités exigent de plus en plus la récupération de chaleur des data centers vers les réseaux de chauffage urbain.
Selon la réglementation allemande et européenne en évolution, les data centers doivent déjà utiliser au moins 50 % d’électricité renouvelable, un seuil qui doit tendre vers 100 % d’ici 2027. Cela oblige les opérateurs à signer des contrats PPA verts de longue durée, ajoutant une couche de complexité supplémentaire. Pour Aroundtown, les premières approbations réseau à Berlin ne sont donc pas de simples formalités. Elles sont le socle du modèle économique.
Ce que cela signifie pour le marché des bureaux berlinois
Le secteur des bureaux à Berlin poursuit une phase de faiblesse. La demande reste inférieure aux niveaux pré-pandémie, la vacance augmente et les immeubles plus anciens peinent à attirer des locataires même à loyers réduits. Les analystes s’attendent à ce que la vacance atteigne 11 % si l’offre nouvelle dépasse le rythme de reprise de la demande.
Dans ce contexte, convertir des bureaux obsolètes en data centers pourrait avoir un effet notable. Les immeubles peu adaptés aux besoins des locataires modernes — plafonds bas, lumière naturelle limitée, systèmes techniques dépassés — peuvent mieux convenir à une utilisation technique. Bien que coûteuses, ces conversions peuvent transformer une propriété vacante en une source de revenus durable de type infrastructure. Si l’infrastructure numérique offre de meilleurs prix que les locataires traditionnels, certains sous-marchés pourraient voir les valeurs foncières augmenter. En parallèle, les municipalités devront équilibrer avantages économiques et préoccupations liées à la consommation d’énergie, à la chaleur produite et au bruit des générateurs, ce qui entraînera des normes de conception plus strictes et des exigences de réutilisation de chaleur.
Aroundtown va-t-il conserver ou vendre ?
La direction laisse les deux options ouvertes. Si les autorisations complètes sont obtenues, Aroundtown pourra choisir d’exploiter les installations avec un partenaire spécialisé ou de vendre des projets prêts à construire, entièrement autorisés, à des fonds d’infrastructure avec une prime. Compte tenu de son levier financier et du contexte de taux d’intérêt, les analystes anticipent une stratégie mixte : conserver certains projets à Berlin et Francfort tout en en cédant d’autres pour renforcer le bilan.
Perspective finale
La décision d’Aroundtown de lancer son premier data center berlinois d’ici 2028 annonce un tournant majeur pour l’immobilier allemand. Ce mouvement est défensif — face à la vacance élevée des bureaux — mais aussi opportuniste, en s’ouvrant à l’une des classes d’actifs à la croissance la plus rapide en Europe. Si les raccordements électriques continuent d’avancer, l’entreprise pourrait transformer une partie de son portefeuille, passant d’immeubles de bureaux en difficulté à une infrastructure numérique à forte valeur.
Pour l’Allemagne, cela s’inscrit dans une dynamique plus large : les villes ne rivalisent plus pour accueillir des sièges sociaux, mais pour obtenir des mégawatts, des capacités de refroidissement et des réseaux fibre. Les propriétaires qui sécurisent ces éléments en premier façonneront l’infrastructure derrière l’expansion européenne de l’IA et du cloud pour la prochaine décennie.
