Le marché immobilier écossais entre dans une phase turbulente alors que propriétaires et acteurs du secteur avertissent qu’une fiscalité lourde et de nouvelles règles de contrôle des loyers pourraient provoquer un exode des investissements, remodeler le paysage locatif et aggraver la pénurie de logements du pays. Au cœur du débat se trouve une contestation croissante contre la politique fiscale du gouvernement — un cadre que les critiques estiment exclure les petits propriétaires du marché et dissuader les capitaux nécessaires à un moment crucial.
Les plafonds de loyer alimentent l’inquiétude des investisseurs
Cet automne, le Parlement écossais a adopté la Housing (Scotland) Bill, un vaste paquet de réformes visant à renforcer la protection des locataires et à stabiliser les loyers. En vertu de la nouvelle législation, le gouvernement pourra désigner certaines zones de contrôle des loyers, où les augmentations seront plafonnées à l’inflation plus 1 point de pourcentage, avec une hausse annuelle maximale de 6 %. La mesure s’appliquera aux modifications de loyer pendant et entre les baux, mais uniquement dans les zones désignées.
La décision de créer une zone de contrôle des loyers reviendra au gouvernement écossais, sur recommandation des autorités locales. Les propositions devront être étayées par des preuves — notamment une hausse durable des loyers supérieure à la moyenne nationale, des difficultés d’accessibilité locales et un manque documenté de logements locatifs disponibles. L’objectif, selon les ministres, est d’intervenir sur les marchés les plus tendus tout en permettant aux autres de fonctionner plus librement. Les nouveaux pouvoirs de régulation des loyers devraient entrer en vigueur en 2026, après l’adoption de la loi et la mise en place de la législation secondaire.
Certains types de logements resteront exemptés de ces mesures, notamment les résidences étudiantes construites à cet effet, les programmes de loyers intermédiaires et les projets locatifs à grande échelle. Ces exemptions visent à encourager l’investissement institutionnel — mais elles accentuent également le fossé entre les grands bailleurs corporatifs et les petits propriétaires privés.
La politique fiscale alimente la frustration du marché
Pour de nombreux propriétaires, la régulation des loyers n’est qu’une partie du problème. La politique fiscale — en particulier les coûts liés à l’acquisition d’un bien locatif — est de plus en plus perçue comme un obstacle majeur à l’entrée sur le marché.
La surtaxe sur les logements supplémentaires (ADS), applicable aux résidences secondaires et aux achats locatifs, a été relevée à 8 % en décembre 2024. Elle s’applique à presque toutes les acquisitions de biens d’investissement et, selon l’organisation professionnelle Propertymark, ajoute un coût initial important qui décourage de nombreux propriétaires d’étendre leur portefeuille.
À cela s’ajoute la Land and Buildings Transaction Tax (LBTT), équivalent écossais du droit de timbre. Les taux résidentiels sont progressifs, allant de 0 % pour les biens jusqu’à 145 000 £ (environ 166 700 €) à 12 % pour les achats supérieurs à 750 000 £ (environ 860 000 €). Si les primo-accédants bénéficient d’un allègement — ils ne paient pas de LBTT sur les achats jusqu’à 175 000 £ (environ 201 100 €) — les investisseurs, eux, n’ont droit à aucune concession.
Le vrai coût d’un investissement locatif
L’effet combiné de l’ADS et de la LBTT peut considérablement alourdir les coûts d’acquisition — et, dans de nombreux cas, annihiler l’attrait des rendements locatifs.
Prenons l’exemple d’un bien locatif de 200 000 £ (230 000 €). L’ADS à 8 % ajoute à lui seul 16 000 £ (18 400 €) au prix d’achat. La LBTT ajoute 1 100 £ (1 265 €) supplémentaires. La facture fiscale initiale totale atteint 17 100 £ (19 665 €) — soit près de 10 % de la valeur du bien.
Pour un bien de 400 000 £ (460 000 €), le fardeau est encore plus lourd : 32 000 £ (36 800 €) d’ADS et 13 350 £ (15 350 €) de LBTT, soit un total de 45 350 £ (52 150 €). Pour les petits investisseurs dépendant d’un financement hypothécaire, ces coûts constituent souvent un obstacle insurmontable.
« La fiscalité supplémentaire et la perspective de zones de contrôle des loyers en Écosse continuent de constituer un énorme frein pour les propriétaires », a déclaré Timothy Douglas, responsable des politiques et des campagnes chez Propertymark. « Nous exhortons les ministres à réexaminer toute taxe qui décourage les investisseurs potentiels. »
Un marché locatif toujours sous pression
Malgré les efforts du gouvernement pour freiner la hausse des loyers, le marché locatif écossais reste tendu. Selon Citylets, les loyers privés moyens ont augmenté de 3,6 % sur un an au deuxième trimestre 2025, soulignant une demande persistante et une offre insuffisante. À Édimbourg, le loyer mensuel moyen a atteint 1 525 £ (1 750 €) à la mi-2025, tandis qu’à Glasgow, il s’élève à environ 1 280 £ (1 470 €) — des niveaux proches de records historiques.
Les analystes du secteur estiment que les coûts d’entrée élevés — notamment la surtaxe ADS — sont l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreux petits propriétaires quittent le marché. Confrontés à des factures fiscales importantes, ils vendent leurs portefeuilles ou réorientent leurs capitaux vers l’Angleterre, où les coûts d’acquisition restent plus faibles. Au sud de la frontière, par exemple, la surtaxe équivalente sur les droits de timbre a été portée à 5 % en 2024 — nettement inférieure aux 8 % écossais.
Les risques d’un marché locatif à deux vitesses
Les critiques avertissent que la combinaison actuelle de politiques pourrait créer un marché locatif fragmenté. D’un côté, les investisseurs institutionnels continueront de financer des développements à grande échelle — soutenus par des exemptions ciblées et des incitations. De l’autre, les petits et moyens propriétaires, qui fournissent une grande part des logements dans les zones suburbaines et rurales, pourraient se retirer complètement.
Un tel scénario pourrait réduire l’offre locative précisément dans les régions où la demande de logements abordables est la plus forte. Les analystes avertissent que ce déséquilibre pourrait alimenter de nouvelles hausses de loyers à moyen terme et rendre encore plus difficile l’accès à un logement pour les jeunes locataires et les ménages à faible revenu.
Appel à une réforme fiscale globale
Propertymark et d’autres organisations professionnelles demandent au gouvernement de mener une révision complète du système fiscal immobilier écossais. Leurs recommandations incluent la réduction de l’ADS, l’introduction d’allègements pour les petits propriétaires ou l’alignement de la LBTT sur les objectifs plus larges d’offre de logements.
L’objectif ultime, selon eux, est de trouver un équilibre durable entre protection des locataires et incitations à l’investissement. Sans cet équilibre, l’Écosse risque une pénurie prolongée de logements locatifs — compromettant les objectifs d’accessibilité du gouvernement et décourageant les capitaux privés indispensables.
Perspective finale
Le secteur locatif écossais se trouve désormais à un tournant crucial. Avec l’entrée en vigueur prochaine des contrôles des loyers dans certaines zones, la surtaxe ADS de 8 % maintenue et la LBTT toujours parmi les plus élevées du Royaume-Uni, le coût total d’acquisition d’un bien locatif reste 2,5 à 3,5 points de pourcentage plus élevé qu’en Angleterre. À moins que les décideurs n’agissent pour réduire ces obstacles, de nombreux propriétaires privés devraient quitter le marché — réduisant davantage l’offre et maintenant une pression à la hausse sur les loyers pour les années à venir.
