Un nouveau chapitre s’ouvre pour l’un des établissements hôteliers les plus emblématiques de Paris — et il illustre un changement profond dans la façon dont les investisseurs mondiaux abordent le secteur hôtelier européen. L’hôtel Pullman Paris Montparnasse, tour de 32 étages qui domine la rive gauche et l’un des plus grands hôtels de la capitale, va changer de mains après plus de dix ans sous la propriété d’Unibail-Rodamco-Westfield (URW). Le 17 septembre 2025, Bain Capital, aux côtés de Columbia Threadneedle et QuinSpark, a annoncé avoir signé un accord définitif pour acquérir l’établissement — une opération largement rapportée par la presse spécialisée comme valant environ 300 millions d’euros, bien que le prix officiel n’ait pas été divulgué.
Cette acquisition — l’une des plus importantes transactions hôtelières mono-actif à Paris en 2025 — souligne comment les actifs hôteliers stratégiques de grande envergure deviennent une priorité pour les capitaux institutionnels dans une ère marquée par les priorités ESG, la rareté de l’offre et le retour de la demande touristique.
Une icône parisienne réinventée pour l’avenir
Ouvert pour la première fois en 1974, le Pullman Paris Montparnasse est depuis longtemps un pilier du paysage hôtelier parisien. Situé à côté de la gare Montparnasse, l’un des plus grands hubs de transport de France, l’hôtel bénéficie d’un flux constant de voyageurs d’affaires, de touristes internationaux et de participants à des conférences. Il propose 957 chambres réparties sur 32 étages, un Skybar Paris panoramique avec vue imprenable sur la ville, plusieurs concepts de restauration et environ 4 520 m² d’espaces de conférence et d’événementiel — ce qui en fait l’un des lieux les plus importants de Paris pour le segment MICE (Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions).
Une rénovation majeure de 216 millions d’euros, achevée en 2021, a considérablement accru la valeur de l’actif. Les chambres ont été modernisées, les espaces communs repensés, les infrastructures mises à niveau et de nouveaux équipements introduits, positionnant le Pullman Montparnasse parmi les hôtels les plus modernes et polyvalents d’Europe. Aujourd’hui, il fonctionne comme un établissement phare du portefeuille Accor et demeure une composante essentielle de l’infrastructure hôtelière parisienne.
Pourquoi Bain Capital mise sur l’hôtellerie
Pour Bain Capital et ses partenaires, le Pullman Montparnasse est bien plus qu’un simple trophée. C’est une occasion rare d’acquérir un hôtel de grande capacité, entièrement repositionné, dans une métropole mondiale où l’offre est limitée. Le prix rapporté d’environ 300 millions d’euros correspond à environ 313 480 euros par chambre, soulignant la prime que les investisseurs sont prêts à payer pour des actifs hôteliers institutionnels de premier plan avec potentiel opérationnel.
« L’hôtellerie européenne est l’un de nos thèmes d’investissement à forte conviction… créant une fenêtre d’opportunité rare pour acquérir des actifs stratégiques dans les principales villes européennes », a déclaré Rafael Coste Campos, Managing Director chez Bain Capital.
Le nouveau propriétaire prévoit des investissements ciblés et d’importantes améliorations énergétiques afin de se conformer aux normes de performance du Décret Tertiaire français. L’expansion des équipements sur place est également envisagée, notamment un spa de 500 m², destiné à accroître l’attrait pour les clients et à stimuler les revenus annexes. Columbia Threadneedle et QuinSpark superviseront la gestion de l’actif, tandis qu’Accor continuera d’exploiter l’hôtel sous la marque Pullman.
Le financement de l’opération, organisé par Aareal Bank, devrait couvrir à la fois l’acquisition et les futurs travaux de modernisation — un signe de confiance des prêteurs dans le profil de revenus et le potentiel de croissance de l’hôtel.
La réorientation stratégique de l’URW et son plan de cession de 2,2 milliards d’euros
Pour Unibail-Rodamco-Westfield, cette vente s’inscrit dans une stratégie plus large d’optimisation du bilan et de recentrage stratégique. Pullman Montparnasse figurait comme cession sécurisée dans les résultats financiers du 1er semestre 2025 publiés le 25 juillet 2025. Quelques jours plus tard, dans un communiqué du 31 juillet, URW a confirmé avoir finalisé ou sécurisé 1,6 milliard d’euros de cessions et restait en bonne voie pour atteindre un total de 2,2 milliards d’euros d’ici début 2026.
« Cette cession soutient notre stratégie de renforcement du bilan tout en concentrant nos efforts sur nos actifs principaux dans le commerce de détail et les projets mixtes », a déclaré URW.
D’autres cessions récentes — notamment des participations dans le complexe commercial Westfield Forum des Halles et dans le projet de bureaux Trinity Tower — illustrent davantage la volonté du groupe de se retirer des actifs non stratégiques et de concentrer son capital sur ceux à fort potentiel de croissance à long terme.
Ce que cette opération révèle sur le marché
L’acquisition du Pullman illustre une transformation plus large dans l’attitude des investisseurs envers l’immobilier hôtelier. Autrefois apprécié principalement pour ses flux de trésorerie stables, l’hôtel est désormais considéré comme une plateforme stratégique pour la croissance, la création de valeur guidée par les critères ESG et la diversification des portefeuilles. À mesure que les capitaux deviennent plus sélectifs, les investisseurs ciblent des actifs combinant taille, localisation, potentiel opérationnel et préparation à la durabilité — et le Pullman Montparnasse en est un exemple parfait.
L’opération reflète également le retour de la confiance dans les fondamentaux de l’hôtellerie parisienne. La ville continue d’afficher parmi les meilleures performances en Europe, qu’il s’agisse du RevPAR, des taux d’occupation ou de la vitalité du secteur événementiel. L’héritage durable des Jeux olympiques de 2024 a encore renforcé le profil international de Paris, attirant un intérêt soutenu des investisseurs pour son marché hôtelier.
Ce qui attend le Pullman Montparnasse
Grâce à sa taille, à son emplacement stratégique et à ses infrastructures ultramodernes, le Pullman Paris Montparnasse est prêt à entamer une nouvelle ère de croissance sous sa nouvelle propriété. Bain Capital et ses partenaires devraient se concentrer sur les mises à niveau ESG, les optimisations opérationnelles et l’amélioration de l’expérience client afin de maximiser la rentabilité et la valeur à long terme de l’actif.
La transition d’URW à Bain Capital représente bien plus qu’un simple changement de propriétaire. Elle symbolise une évolution fondamentale dans la façon dont les investisseurs institutionnels perçoivent et déploient le capital dans les actifs hôteliers. Dans un marché défini par des investissements sélectifs, des transformations réglementaires et une demande croissante pour des expériences de qualité, les hôtels phares situés dans les grandes villes mondiales comme Paris ne sont plus de simples investissements passifs — ils sont devenus des moteurs essentiels de croissance et de création de valeur à long terme. L’histoire du Pullman Montparnasse s’écrit désormais sous un nouveau jour — et pourrait bien devenir un modèle pour l’avenir de l’investissement hôtelier urbain en Europe.
