Madison International Realty et Cavatina Holding ont obtenu un refinancement de 61 millions d’euros pour Chmielna 89, l’un des immeubles de bureaux les plus emblématiques de Varsovie. Le financement a été structuré par Santander Bank Polska en coopération avec Bank Pekao, à un moment où les conditions de crédit restent tendues en Europe. L’opération reflète la confiance des prêteurs dans le marché prime de Varsovie, où les tours durables et bien louées continuent d’attirer du capital.
Un cristal distinctif sur la rue Chmielna
Achevé en 2020, Chmielna 89 se distingue dans le quartier d’affaires central de Varsovie grâce à sa façade vitrée angulaire et multifacette conçue par Epstein. Ce bâtiment de 14 étages et de 25 000 m² de bureaux de catégorie A est désormais connu sous le nom de « Crystal » et affiche un taux d’occupation supérieur à 95 %. Une grande institution financière polonaise occupe presque l’ensemble de l’immeuble dans le cadre d’un contrat de longue durée, garantissant ainsi des revenus sécurisés pour les investisseurs et une stabilité pour les prêteurs.
L’actif est certifié BREEAM “Excellent” et intègre des systèmes économes en énergie, des services de bien-être et des aménagements de bureaux modernes. Ces caractéristiques assurent à la tour de rester compétitive alors que les locataires recherchent de plus en plus des espaces conformes aux critères ESG.
Confiance dans un marché contraint
Le refinancement de 61 millions d’euros démontre l’attractivité persistante des actifs de qualité générant des revenus, même si le financement de projets spéculatifs reste difficile à obtenir. Selon JLL, les rendements prime à Varsovie se situent autour de 5,75 %, tandis que les loyers prime dans le CBD varient entre 22,5 et 26 €/m²/mois, certains immeubles certifiés ESG atteignant plus de 30 €/m²/mois.
Le taux de vacance dans les zones centrales de Varsovie est d’environ 7,8 %, contre une moyenne de 10,8 % à l’échelle de la ville. Avec seulement 85 000 m² de nouveaux bureaux livrés au premier semestre 2025, l’offre reste limitée, soutenant ainsi la croissance des loyers, notamment dans des immeubles durables et bien situés tels que Chmielna 89.
Commentaires des sponsors et prêteurs
« Depuis son achèvement en 2020, Chmielna 89 s’est imposé comme l’un des principaux actifs de bureaux à Varsovie. Ce refinancement auprès de deux nouveaux prêteurs est un signal fort de confiance dans la qualité du bâtiment et dans les revenus à long terme qu’il génère », a déclaré Andrew Brown, Vice-président de Madison International Realty.
« Chmielna 89 est un projet phare de notre portefeuille. Il illustre la capacité de Cavatina à livrer des bureaux durables et architecturaux distinctifs qui définissent de nouveaux standards sur le marché polonais », a ajouté Daniel Draga, Vice-président du conseil d’administration de Cavatina Holding.
Structure de l’opération et conseillers
- Montant du financement : 61 millions d’euros
- Prêteurs : Santander Bank Polska et Bank Pekao
- Conseillers juridiques : Greenberg Traurig (pour Madison–Cavatina), CMS (pour les prêteurs)
- Expert en évaluation : CBRE
- Conseiller technique : Gleeds
Importance stratégique pour Varsovie
Cette opération souligne la solidité de Varsovie en tant que pôle tertiaire d’Europe centrale. Contrairement à de nombreuses capitales occidentales où le travail hybride a réduit la demande, Varsovie continue d’enregistrer une forte activité locative, notamment de la part d’institutions financières, d’entreprises technologiques et de services partagés. Les analystes observent un « flight to quality », où les locataires privilégient des bureaux modernes et durables, tandis que les prêteurs ciblent des actifs avec une occupation stable et des locataires solides.
Pour Madison, qui a acquis sa participation dans Chmielna 89 en 2020 dans le cadre d’un accord valorisant l’actif à plus de 100 millions d’euros, ce refinancement garantit une stabilité financière à long terme pour un actif clé. Pour Cavatina, premier développeur de bureaux en Pologne, il confirme l’attractivité de ses projets phares auprès des locataires comme des investisseurs.
Perspectives : les actifs prime toujours en demande
Avec un fort taux d’occupation, une offre limitée et des atouts ESG, Chmielna 89 illustre le type de bien le mieux positionné pour surperformer en 2025. La hausse des coûts de construction et le faible nombre de projets spéculatifs devraient continuer à orienter investisseurs et locataires vers les actifs premium existants.
Le « Crystal » de Varsovie démontre que même dans un marché soumis à un crédit plus restrictif, la transparence et la qualité continuent de briller.
