Le centre de Londres prime se situe environ 22 % en dessous de son pic de 2014, ouvrant ainsi une rare fenêtre de valeur pour les acheteurs internationaux mobiles. Un nouveau régime de revenus étrangers sur quatre ans pour les nouveaux résidents britanniques éligibles et ceux de retour a simplifié la planification pour les familles du Golfe, tandis que des signaux politiques plus clairs et un financement légèrement plus accessible orientent la demande vers les meilleures adresses et les biens clés en main.
« Le centre de Londres prime offre sa meilleure valeur depuis plus d’une décennie. »
— Savills
Ce qu’ils achètent et où
Les codes postaux les plus prestigieux dominent : Mayfair, Knightsbridge, Belgravia, Kensington et Chelsea, ainsi que le périmètre de Hyde Park. Dans le segment super-prime, les familles du Golfe privilégient les maisons larges avec façade, stationnement, intimité et services de niveau hôtelier. Pour les appartements, les acheteurs recherchent des immeubles-clubs avec services, offrant de belles vues, une ingénierie solide et une performance énergétique crédible ; de nombreuses transactions se négocient hors marché avec des conditions sur mesure.
« Les acheteurs du Moyen-Orient, y compris ceux des Émirats, ciblent de grandes résidences familiales dans la fourchette de 25 à 150 millions de livres sterling. »
— Beauchamp Estates
Référentiels de prix pour 2025
- Appartements latéraux clés en main dans les meilleurs immeubles-clubs : 31 000 à 49 500 € par m², avec des primes significatives selon la vue, la largeur et les commodités
- Maisons super-prime : seuil de travail à partir d’environ 17,3 M€, avec des biens trophées atteignant fréquemment 34,5 à 115 M€+ selon la parcelle, la largeur, le stationnement et les services inclus
- Locations ultra-prime : jusqu’à environ 375 000 € par mois pour des demeures et des penthouses entièrement équipés, permettant une stratégie « louer maintenant, acheter plus tard » sans compromis sur la qualité
Pourquoi la fenêtre est attrayante
Des prix inférieurs aux sommets créent une marge de valeur grâce à l’optimisation des plans, aux rénovations énergétiques et aux finitions haut de gamme. Le taux directeur s’est détendu depuis ses récents pics, améliorant la perception pour les acheteurs à effet de levier, même si de nombreuses transactions ultra-prime restent financées en numéraire. La clarté des politiques entourant les nouvelles règles sur les revenus étrangers aide les familles et bureaux à planifier leurs structures de propriété et leurs calendriers avec plus de confiance.
Mouvements corporatifs émiratis : un positionnement à long terme
Le capital institutionnel des Émirats construit une présence pluriannuelle aux côtés des fortunes privées. L’acquisition de London Square par Aldar Properties a marqué un engagement stratégique envers le développement du Grand Londres. Modon Holding a rejoint British Land et GIC à 2 Finsbury Avenue à Broadgate, s’alignant sur la pression attendue de l’offre dans les bureaux de premier plan.
« La création de cette coentreprise est un vote de confiance envers Broadgate et la City. »
— Simon Carter, PDG de British Land
« L’achat de London Square est notre première opération hors de la région et une étape clé de notre expansion internationale. »
— Talal Al Dhiyebi, PDG d’Aldar
Stratégies d’entrée pour familles et bureaux
- Exploiter l’écart de valeur en ciblant des biens de qualité en dessous des sommets précédents et prévoir des rénovations ciblées améliorant performance énergétique et liquidité
- Louer puis acheter afin de sécuriser la bonne zone scolaire et les services tout en finalisant la planification fiscale et le cahier des charges d’acquisition
- Prioriser les zones liquides autour de Hyde Park et des meilleurs squares-jardins où la profondeur internationale soutient les valeurs de revente à travers les cycles
- Diversifier en associant une résidence familiale à un bureau core à revenu long afin de lisser la volatilité du portefeuille et diversifier l’exposition monétaire
- Passer par des mandats fermés et des réseaux d’agents seniors pour accéder à des biens rares et négocier avec une concurrence minimale
Flux de transactions au sommet
Au premier semestre 2025, les transactions supérieures à 17,3 M€ ont totalisé environ 799 M€. L’activité reste robuste au sommet, même si les volumes globaux sont limités. La rareté des biens de qualité fait que les actifs d’exception se vendent souvent avant toute mise en marché publique ou dans de courtes fenêtres d’exposition.
Risques, conformité et diligence technique
Attendez-vous à un renforcement des vérifications KYC et anti-blanchiment, à des attentes énergétiques plus strictes pour les nouveaux logements à moyen terme et à de possibles ajustements fiscaux sur la résidence à mesure que les réformes s’ancrent. Pour le segment ultra-prime, il est essentiel d’exiger des expertises techniques indépendantes, des audits énergétiques, une diligence structurelle et un examen juridique complet des titres, droits et restrictions.
Conclusion
Le marché prime londonien traverse une phase de croissance sélective. La fenêtre de valeur persiste, mais les résultats dépendent des biens spécifiques et de l’exécution. Pour les familles et bureaux émiratis, la combinaison d’un emplacement mondial, d’un accès à l’éducation, de solides protections juridiques et d’une liquidité de sortie profonde demeure convaincante. Les stratégies reposant sur une entrée progressive via la location, l’accent sur la performance énergétique et la réduction des risques de propriété sont les mieux placées pour tirer parti du cycle actuel.
