Vieste, situé sur la péninsule du Gargano en Apulie, s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du sud de l’Italie. Autrefois considéré comme un paisible village de pêcheurs, il attire désormais un nombre croissant d’acheteurs nationaux et internationaux. Son cadre — ruelles médiévales surplombant l’Adriatique, falaises calcaires, plages de sable et paysages naturels du parc national du Gargano — combine attrait de style de vie et solides fondamentaux d’investissement.
Prix de l’immobilier en 2025
À la mi-2025, les prix moyens à Vieste ont atteint 2 110–2 175 € par m², soit une hausse annuelle d’environ 3,3 %. Le rythme reste modéré, mais confirme une tendance d’appréciation fiable. Comparé aux marchés côtiers haut de gamme d’Italie — Amalfi, Capri ou le lac de Côme — où les prix dépassent souvent 5 000–10 000 € par m², Vieste reste largement plus abordable.
Gammes actuelles de prix
- Appartements du centre historique : 70 000–140 000 €
- Logements familiaux et appartements avec vue mer : 150 000–220 000 €
- Villas avec terrain et vue : 300 000–650 000 €+
Cette diversité offre une flexibilité aux investisseurs. Les appartements d’entrée de gamme conviennent aux acheteurs cherchant une résidence secondaire ou un premier bien locatif, tandis que les villas périphériques séduisent ceux qui visent un mode de vie agréable combiné à une valorisation du capital.
Le tourisme, moteur de croissance
Le tourisme constitue l’épine dorsale de l’économie immobilière de Vieste. En 2024, la ville a accueilli 356 600 arrivées et enregistré 2,1 millions de nuitées, soit une hausse annuelle de plus de 3 %. La haute saison s’étend de mai à octobre, grâce au climat favorable et aux liaisons maritimes vers les îles Tremiti. Les visiteurs explorent également les grottes marines, la forêt de l’Umbra et les sentiers côtiers, ce qui maintient un fort taux d’occupation durant l’été.
Cette solide base touristique rend les locations de courte durée particulièrement attractives. La demande émane non seulement d’Italiens, mais aussi d’Allemands, d’Autrichiens, de Français, de Belges et de Néerlandais en quête de destinations moins bondées.
Rendements locatifs et opportunités d’investissement
Le loyer mensuel moyen de longue durée dans la province de Foggia, qui inclut Vieste, s’élève à 7,1 € par m², ce qui correspond à un rendement brut d’environ 4 % au vu des prix actuels. Bien que modeste, ce niveau offre une base stable aux investisseurs.
Les performances des locations saisonnières sont plus fortes. Les appartements destinés aux couples ou familles se louent 90–150 € par nuit en haute saison, tandis que les villas atteignent 150–300 €. Même avec des taux d’occupation prudents, les investisseurs peuvent viser 6–8 % de rendement, rendant les locations de courte durée plus rentables que les baux classiques.
Potentiel de rénovation
Le centre historique de Vieste regorge de maisons en pierre et de petits appartements sous-utilisés. Nombre d’entre eux nécessitent des rénovations structurelles ou des modernisations, ouvrant la voie à des stratégies de création de valeur. Les budgets de rénovation varient entre 600–1 100 € par m². Les acheteurs qui combinent remise à neuf et location peuvent dégager une forte plus-value.
Le cadre fiscal italien soutient ces investissements. Le Bonus ristrutturazione permet une déduction fiscale de 50 % sur les dépenses de rénovation éligibles. Des incitations écologiques restent également en vigueur pour les améliorations énergétiques, telles que l’isolation ou les panneaux solaires. Ces politiques réduisent le coût net et rendent les biens anciens plus attractifs.
Frais d’acquisition et cadre légal
Pour les acheteurs étrangers, l’Italie est accessible et transparente. La fiscalité dépend de l’usage prévu :
- Résidence principale : 2 % de taxe d’enregistrement (minimum 1 000 €) + 50 € de frais cadastraux et 50 € de frais hypothécaires
- Résidence secondaire : 9 % de taxe d’enregistrement + les mêmes frais fixes
Les frais de notaire et juridiques s’ajoutent généralement pour 3 000–6 000 €. Les non-résidents peuvent accéder aux prêts hypothécaires, bien que les conditions soient plus strictes que pour les locaux.
Il est important de préciser que l’achat d’un bien immobilier ne confère pas automatiquement le droit de résidence. Le visa investisseur italien exige des placements compris entre 250 000 € et 2 millions € dans des startups, entreprises, obligations d’État ou dons — l’immobilier en est exclu.
Infrastructures et projets de rénovation urbaine
La municipalité de Vieste investit dans des améliorations qui renforcent la qualité de vie et la valeur immobilière :
- Restauration des façades historiques et piétonnisation
- Réaménagement de la promenade maritime
- Extension des pistes cyclables et sentiers piétons
- Modernisation des réseaux d’eau et de gestion des déchets
Ces initiatives attirent davantage de visiteurs et consolident les fondamentaux immobiliers à long terme de la ville.
Durabilité et attrait de style de vie
Vieste profite de la demande croissante pour des modes de vie durables. Les acheteurs recherchent de plus en plus des logements bien classés énergétiquement (Classe A ou B), dotés de panneaux solaires ou de solutions écologiques. Sa localisation dans un parc national, couplée aux fermes biologiques voisines et aux sentiers côtiers, correspond à la tendance de l’écotourisme, qui influence fortement les décisions d’achat.
Perspectives pour les investisseurs
Vieste allie aujourd’hui accessibilité et croissance. Avec des prix légèrement supérieurs à 2 100 € par m², le marché reste abordable. Une appréciation régulière, un tourisme solide et des incitations fiscales renforcent la pertinence de l’investissement.
Pour les acheteurs prudents, les appartements modernes ou les villas louées à long terme offrent des placements sécurisés. Pour les investisseurs opportunistes, les biens anciens du centre permettent des rénovations associées à des locations saisonnières plus lucratives. Quant aux acquéreurs lifestyle, ils bénéficient à la fois d’un investissement et d’une base méditerranéenne, à une fraction du prix des marchés prestigieux d’Italie.
En 2025, Vieste n’est plus seulement une carte postale estivale. La ville s’affirme comme l’un des marchés immobiliers émergents les plus attractifs du sud de l’Italie — un lieu où se conjuguent croissance touristique, renouvellement urbain et valorisation du capital.
