Schwedt (Oder), ville frontalière du Brandebourg, s’impose en 2025 comme l’un des marchés immobiliers les plus abordables d’Allemagne. Avec des appartements proposés entre 2 000 et 2 700 €/m² et des maisons individuelles moyennant 2 000 à 2 600 €/m², Schwedt offre aux acheteurs un accès bien inférieur à Berlin, où les prix dépassent 4 800 €/m². La demande locative reste soutenue, créant des opportunités pour les familles comme pour les investisseurs.
Des prix attractifs comparés à Berlin
Les données des principaux portails immobiliers confirment l’avantage tarifaire de la ville. Les appartements se situent généralement entre 1 990 et 2 700 €/m², tandis que les maisons affichent une moyenne d’environ 2 200 €/m², selon leur taille et leur état. Une maison individuelle avec jardin se négocie souvent entre 170 000 et 250 000 €, soit moins de la moitié du prix d’un appartement berlinois.
Côté location, le Mietspiegel 2025 indique des loyers « à froid » moyens de 7 à 9 €/m², avec une moyenne urbaine de 7,2 €/m². À ces niveaux, les propriétaires obtiennent des rendements bruts de 3 à 4 %, un taux solide selon les standards allemands.
Taux de vacance et dynamique démographique
L’époque des logements vacants est révolue. Le bailleur coopératif WOBAG annonce seulement 2 % de vacance, avec jusqu’à 200 demandeurs enregistrés en attente d’un logement. Les annonces en ligne confirment cette tension : en août 2025, à peine 40 maisons étaient disponibles sur les grands portails.
La baisse de population, longtemps une préoccupation, s’est stabilisée à environ 33 700 habitants. Les flux migratoires – navetteurs polonais, familles berlinoises en quête de logements abordables et nouveaux arrivants réfugiés – soutiennent la demande.
Le facteur raffinerie
L’économie locale reste liée à la raffinerie PCK, l’un des plus grands employeurs industriels de l’Est allemand. En juin 2025, le gouvernement fédéral a prolongé les garanties d’emploi jusqu’à la fin de l’année, qualifiant cette mesure de « signal fiable pour les salariés ». Cette annonce a rassuré le marché immobilier, même si des incertitudes persistent quant à la transition énergétique et à la propriété à long terme.
Infrastructures et connectivité
La ligne ferroviaire RE3 relie Schwedt à Berlin en 80 à 90 minutes, mais avec une fréquence limitée à un train par heure ou toutes les deux heures. Un changement d’horaire prévu en décembre 2025 doit améliorer les liaisons via Angermünde, mais la ville reste en retrait par rapport à la banlieue berlinoise en termes de confort et de fréquence. Les liaisons routières sont correctes et les pistes cyclables le long de l’Oder ajoutent une valeur de cadre de vie, notamment pour les familles et les télétravailleurs.
Qui achète
Deux profils dominent le marché immobilier de Schwedt :
- Les investisseurs ciblent les immeubles collectifs entre 350 000 et 700 000 €. Construits en grande partie à l’époque de la RDA, ils nécessitent des modernisations (isolation, chauffage, façades), mais les subventions de la KfW et de l’ILB du Brandebourg rendent ces projets rentables.
- Les accédants à la propriété privilégient les maisons individuelles à moins de 300 000 €, surtout celles avec jardin et stationnement. Les villas historiques et maisons anciennes proposées entre 120 000 et 180 000 € séduisent ceux prêts à investir dans des rénovations pour valoriser à long terme.
Opportunités et défis
Opportunités
- Prix d’entrée bien inférieurs à Berlin et à la moyenne nationale
- Demande locative stable et vacance faible
- Subventions publiques pour la rénovation
- Fort potentiel de valorisation après modernisation
Défis
- Dépendance à un seul grand employeur
- Parc immobilier vieillissant nécessitant des travaux lourds
- Offre ferroviaire encore limitée
- Peu de nouveaux projets de construction en préparation
Perspectives
Schwedt offre quelque chose de rare sur le marché immobilier allemand : des prix accessibles avec une forte demande. Pour les ménages, c’est un chemin vers la propriété encore atteignable. Pour les investisseurs, les rendements de 3 à 4 % associés au potentiel de modernisation constituent un argument solide. Les risques demeurent toutefois, notamment la dépendance à la raffinerie et l’ancienneté du parc immobilier.
En 2025, Schwedt se distingue à la fois comme alternative abordable et marché aux défis structurels. Pour ceux qui adoptent une vision à long terme, la ville représente l’une des dernières vraies opportunités d’investissement immobilier à valeur ajoutée dans le Brandebourg.
