Phnom Penh, la capitale du Cambodge, est devenue ces dernières années l’un des marchés immobiliers à la croissance la plus rapide d’Asie du Sud-Est. Des complexes résidentiels modernes, des tours de bureaux et des projets hôteliers ont transformé la ligne d’horizon de la ville, attirant des investisseurs venus de toute la région. Cependant, selon CBRE Cambodia, en 2025 le marché traverse une forte volatilité due à une crise de liquidités, créant de nouveaux défis pour les promoteurs, les acheteurs et les investisseurs à long terme.
Situation actuelle du marché
Au cours de la dernière décennie, Phnom Penh a été un aimant pour les capitaux étrangers, en particulier de Chine, de Corée du Sud et de Singapour. Pourtant, au cours des deux dernières années, le marché a nettement ralenti :
- Les transactions conclues ont chuté de 15 à 20 %.
- Le taux de vacance des bureaux a grimpé à près de 25 %.
- Les promoteurs offrent de plus en plus de remises, de paiements échelonnés et de packages incitatifs pour séduire les acheteurs.
La principale cause est l’accès restreint au financement. Les banques cambodgiennes ont durci leurs critères de prêt, tandis que l’incertitude mondiale rend les investisseurs étrangers plus prudents.
Immobilier résidentiel
Le logement, traditionnellement moteur du marché immobilier de Phnom Penh, montre lui aussi des signes de ralentissement.
- Dans les quartiers centraux, le prix moyen des condominiums reste d’environ 2 000–2 500 €/m², encore inférieur à Hanoï ou Bangkok.
- La demande a diminué, obligeant les promoteurs à offrir jusqu’à 15 % de remise et des modalités de paiement flexibles.
- Dans certains quartiers haut de gamme, les prix ont baissé de 5 à 7 %, ouvrant des opportunités aux acheteurs.
Immobilier commercial
Le secteur des bureaux souffre d’une offre excédentaire. De nombreux projets lancés avant la pandémie ont été livrés ces deux dernières années, saturant le marché. Les loyers se sont stabilisés, mais le taux d’occupation reste sous pression.
Parallèlement, le secteur hôtelier montre une reprise progressive avec le retour du tourisme, bien que la croissance soit plus lente que prévu.
Principaux défis
- Accès limité au crédit — les banques imposent des conditions plus strictes, limitant les financements aux promoteurs.
- Forte dépendance aux capitaux étrangers — plus de 60 % de la demande en logements est liée aux investisseurs étrangers.
- Hausse des coûts de construction — le prix des matériaux de construction a augmenté de 8 à 12 % au cours de l’année écoulée.
Opportunités pour les investisseurs
Malgré ces difficultés, Phnom Penh conserve un potentiel d’investissement à long terme.
- La baisse des prix des appartements permet aux acheteurs d’acquérir des biens de qualité à prix réduit.
- Les terrains en périphérie restent relativement abordables, à 700–900 €/m², laissant un potentiel d’appréciation future.
- Avec une concurrence réduite, les investisseurs prêts à prendre des risques calculés peuvent se positionner avantageusement.
Analyse du marché
« Cette revue reflète un marché qui s’ajuste aux pressions économiques globales tout en démontrant encore certaines poches de résistance »,
a déclaré Kinkesa Kim, Managing Director de CBRE Cambodia, lors du Mid-Year Review 2025.
Cette évaluation souligne que, malgré l’incertitude créée par la volatilité, certains segments du marché restent solides et peuvent offrir de la valeur aux investisseurs de long terme.
Perspectives à long terme
CBRE prévoit que la volatilité persistera jusqu’à la fin de 2025. Toutefois, les perspectives à moyen terme demeurent positives grâce à :
- la croissance démographique et l’urbanisation rapide,
- de nouveaux projets d’infrastructure, dont une autoroute reliant Phnom Penh au nouvel aéroport international,
- des politiques gouvernementales favorisant l’investissement étranger,
- la reprise progressive du tourisme.
Comparaisons régionales
- À Hanoï, les condominiums de luxe se vendent 3 500–4 000 €/m².
- À Bangkok, ils coûtent environ 3 000–3 200 €/m².
- À Phnom Penh, les biens comparables sont proposés à 2 000–2 500 €/m², ce qui rend la ville plus abordable mais aussi plus risquée.
Conclusion
Le marché immobilier de Phnom Penh traverse une phase difficile. La crise de liquidités et la prudence des investisseurs ont ralenti la croissance et généré de la volatilité. Pourtant, les fondamentaux de la ville — son emplacement stratégique, son urbanisation et le développement de ses infrastructures — offrent une base solide pour une reprise future.
Pour les investisseurs visionnaires, l’incertitude actuelle pourrait représenter un point d’entrée : ceux qui sauront profiter de la baisse des prix aujourd’hui pourraient récolter des gains importants lorsque le marché se stabilisera et que la croissance reprendra.
