Les résidences de marque — ces logements de luxe développés en partenariat avec des marques prestigieuses — représentent l’une des tendances les plus en vogue sur le marché immobilier haut de gamme. Des géants hôteliers comme Four Seasons ou Ritz-Carlton aux maisons de mode telles qu’Armani ou Versace, en passant par les constructeurs automobiles comme Aston Martin ou Porsche, ces biens promettent un mode de vie exclusif, un service haut de gamme et un prestige immédiat. Mais derrière cette image brillante, se cache une question essentielle : s’agit-il d’un bon investissement ou d’un achat statutaire au rendement incertain ?
Que sont les résidences de marque ?
Les résidences de marque sont des biens résidentiels conçus ou gérés en partenariat avec des marques de luxe reconnues. Si les hôtels de prestige ont longtemps dominé ce segment, des marques issues de la mode, du design ou de l’automobile s’y lancent désormais. Le concept repose sur une promesse : offrir à l’acheteur bien plus qu’un logement — un art de vivre intégré, aux standards de service cinq étoiles.
Conciergerie 24h/24, services de ménage, spas, clubs privés, restaurants gastronomiques ou salles de sport haut de gamme font partie des prestations généralement proposées.
Une popularité en pleine expansion
Selon Knight Frank, plus de 1 100 projets de résidences de marque seront en activité dans le monde d’ici 2025, répartis dans plus de 70 pays. Dubaï, Miami, Londres, Bangkok, Barcelone ou encore Paris figurent parmi les pôles les plus dynamiques.
En 2024, les résidences de marque représentaient près de 20 % des nouveaux projets résidentiels de luxe à Dubaï, et environ 10 % à Miami. En Europe, on observe une croissance notable de projets signés Nobu, Six Senses ou Mandarin Oriental.
Le surcoût du prestige
Ces résidences sont réputées pour leur prime de marque. Selon Savills, elles se vendent 25 à 30 % plus cher que les biens comparables non associés à une marque.
Dans certaines villes, cette prime peut atteindre :
- Dubaï : +35–40 %
- Miami : +30 %
- Londres : +20–25 %
- Bangkok : +40 %
- Barcelone : +15–20 %
À titre d’exemple, un appartement dans The Residences at Mandarin Oriental à Barcelone se négocie autour de 2,8 millions d’euros, tandis qu’un bien équivalent sans marque avoisine 2 millions d’euros.
Les avantages pour les propriétaires
- Prestige et reconnaissance internationale
Posséder une résidence estampillée Ritz-Carlton, Armani ou Bulgari est un marqueur de statut. - Services haut de gamme
Concierge, sécurité, entretien, chef à domicile, chauffeurs : tout est conçu pour un confort maximal. - Meilleure liquidité à la revente
Grâce à la notoriété mondiale des marques, ces biens attirent une clientèle internationale. - Rentabilité locative encadrée
De nombreuses résidences proposent des programmes de location gérés par la marque, garantissant un revenu passif potentiel. - Style de vie clé en main
Appartements entièrement meublés, design d’intérieur signé, accès exclusif à des espaces de bien-être ou gastronomiques.
Les pièges à éviter
1. Frais d’entretien élevés
Les charges mensuelles peuvent facilement dépasser 2 000 à 3 000 €, impactant la rentabilité globale.
2. Moins de liberté pour le propriétaire
Certains contrats limitent la location indépendante, les travaux, voire la revente selon des conditions strictes.
3. Rendement locatif modeste
Avec des coûts d’exploitation élevés, la rentabilité nette dépasse rarement 3 à 4 % par an.
4. Dépendance à l’image de la marque
En cas de problème de réputation ou de crise du partenaire commercial, la valeur de l’actif peut être affectée.
5. Marché de revente restreint
La clientèle cible est limitée : cela peut ralentir la revente ou nécessiter des ajustements de prix.
Quelques exemples notables
- Aston Martin Residences, Miami
Tour de 66 étages avec vue sur la baie. Appartements à partir de 1,7 million d’euros, penthouses jusqu’à 45 millions d’euros. - The Residences at Bulgari Resort, Dubaï
Prix à partir de 4,5 millions d’euros, avec plage privée, yacht club et restaurants étoilés. - Armani Casa, Milan
Projet conçu avec l’architecte César Pelli, intérieurs signés Giorgio Armani. Prix dès 3,2 millions d’euros. - Six Senses Residences, Londres
Résidences axées sur le bien-être et la durabilité. Appartements à partir de 2,6 millions d’euros.
Investissement ou plaisir personnel ?
Les résidences de marque sont avant tout un investissement de style de vie. Elles séduisent des acheteurs à la recherche de confort, d’élégance et de services premium. Dans des villes à forte tension foncière, ces biens peuvent maintenir, voire augmenter leur valeur.
Mais pour un investisseur axé sur le retour sur investissement, ces biens ne sont pas toujours les plus rentables. Leur coût d’acquisition élevé, associé à des frais fixes importants, peut réduire considérablement le rendement net.
Conclusion
Les résidences de marque représentent une fusion séduisante entre immobilier de luxe et image de marque mondiale. Elles répondent aux attentes d’un public international privilégié en quête d’exclusivité et de confort.
Cependant, elles ne conviennent pas à tous les profils d’investisseurs. Avant d’acheter, il est crucial d’évaluer ses objectifs : si le confort, le prestige et l’expérience priment — ces résidences sont un excellent choix. Si l’objectif est un rendement stable et une grande flexibilité, d’autres segments immobiliers seront probablement plus adaptés.
