Les « locations de direction » de moyenne durée — appartements entièrement meublés et gérés par des professionnels, loués pour 30 à 120 nuits — s’imposent rapidement comme l’un des segments les plus rentables et résilients du marché immobilier urbain. En 2024, les appartements avec services en Europe ont enregistré une hausse de 3,8 % du taux d’occupation et une augmentation de 4,4 % du revenu par chambre disponible (RevPAR), principalement grâce à la demande des entreprises et à des délais de réservation plus longs. Cette stabilité les distingue des hôtels et des locations touristiques de courte durée.
Les évolutions réglementaires qui transforment le marché
Les règles en matière de logement urbain se durcissent partout en Europe, créant un environnement favorable aux locations de moyenne durée :
- France : à partir de 2025, les maires pourront réduire le plafond de location touristique d’une résidence principale de 120 à 90 nuits par an, avec des amendes pouvant atteindre 15 000 € en cas d’infraction.
- Londres : les locations touristiques de courte durée sont limitées à 90 nuits par an sans permis d’urbanisme, mais les séjours consécutifs plus longs échappent à ce plafond.
- Barcelone : les appartements touristiques agréés seront progressivement supprimés d’ici novembre 2028. Le maire Jaume Collboni a déclaré : « Nous voulons restituer ces logements au parc résidentiel et faciliter l’accès au logement pour les habitants de Barcelone. »
Ces mesures protègent l’offre résidentielle tout en offrant un avantage réglementaire aux propriétaires proposant des séjours d’un mois ou plus, garantissant conformité et sécurité des revenus à long terme.
La demande des entreprises comme moteur de croissance
Avec la stabilisation des voyages d’affaires, les entreprises réservent des blocs d’hébergement plus longs pour les relocalisations et les missions de projet. Les analystes prévoient que le segment corporate sera le principal moteur de croissance en 2025. Chris Liddiard, Directeur des relations en financement immobilier chez HSBC UK, note : « Plus d’argent… poursuit un nombre relativement limité d’actifs, ce qui fait baisser les marges et rend les conditions et la concurrence plus intenses, en particulier pour les meilleurs opérateurs. »
Sur le marché locatif haut de gamme de Londres, Tom Smith, de Knight Frank, ajoute : « Les gens choisissent désormais la location par préférence… ils valorisent davantage la liberté et la flexibilité. »
Ce que les locataires paient en 2025
Selon les tarifs moyens journaliers (ADR) du logement corporate convertis en euros (BCE, août 2025), les loyers mensuels moyens pour un appartement d’une chambre sont :
- Londres : ~5 260 € | Deux chambres : ~7 440 €
- Dublin : ~3 570 € | Deux chambres : ~4 570 €
- Paris : ~4 030 € | Deux chambres : ~5 570 €
- Amsterdam : ~3 950 €
- Berlin : ~4 750 €
- Zurich : ~4 520 €
- Dubaï : ~5 000 € | Deux chambres : ~7 440 €
Ces tarifs dépassent largement ceux des baux longue durée, mais grâce aux contrats d’entreprise et à un risque de vacance plus faible, les rendements sont nettement supérieurs.
Pourquoi ce modèle fonctionne
- Tarification premium : ADR de 3 500 € à 7 500 € dans les grandes villes européennes.
- Occupation stable : les séjours plus longs assurent un revenu régulier toute l’année, sans creux saisonniers.
- Avantage réglementaire : les contrats d’un mois ou plus contournent les plafonds restrictifs des locations de courte durée.
Plan d’action pour les investisseurs en 2025
- Cibles géographiques : quartiers financiers, pôles technologiques, zones d’ambassades, proximité des grands hôpitaux ou universités.
- Caractéristiques des biens : appartements d’une ou deux chambres avec internet haut débit, buanderie intégrée, espace de travail de qualité et services de réception ou de colis.
- Stratégie tarifaire : s’aligner sur les tarifs du logement corporate, pas sur les annonces touristiques.
- Gestion de l’occupation : louer par blocs de 45 à 120 nuits avec options d’extension flexibles.
- Conformité prioritaire : enregistrer les biens si nécessaire, respecter les règles locales et maintenir un historique juridique solide avec les clients corporate.
Conclusion
Avec un contexte politique favorable à l’usage résidentiel face aux locations touristiques et une mobilité professionnelle en hausse, les locations de direction offrent un mélange de rendements élevés, de sécurité juridique et de demande stable. En 2025, les investisseurs immobiliers urbains les plus performants seront ceux qui maîtriseront ce modèle locatif de moyenne durée soutenu par les entreprises — là où la rentabilité rencontre la prévisibilité.
