L’un des plus grands acteurs asiatiques de l’immobilier, CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), a annoncé l’acquisition de la totalité des parts de l’un des bâtiments les plus emblématiques de Singapour — le gratte-ciel CapitaSpring. Selon l’entreprise, la transaction a été finalisée au premier semestre 2025 et constitue l’une des plus importantes opérations de l’année sur le marché de l’immobilier commercial de la région.
Importance de l’opération pour le marché
Situé dans le quartier d’affaires de Raffles Place, CapitaSpring est un gratte-ciel de 280 mètres à usage mixte, combinant espaces de bureaux, logements, commerces et espaces publics. Le projet, achevé en 2021, avait été réalisé en partenariat avec plusieurs investisseurs, et jusqu’à récemment CICT ne détenait qu’une participation partielle, partageant la propriété avec des fonds d’investissement étrangers.
Après le rachat de l’intégralité des parts restantes, CICT devient l’unique propriétaire et exploitant du site. Selon la direction, cela permettra une gestion plus flexible de l’actif, une optimisation des coûts et un développement stratégique du complexe.
« CapitaSpring n’est pas seulement un bâtiment — c’est un symbole de la nouvelle génération de projets à usage mixte à Singapour. Le contrôle total nous donne la capacité de maximiser la création de valeur à long terme pour nos locataires et nos investisseurs », a déclaré le directeur général de CICT.
Détails financiers
Bien que les conditions financières complètes n’aient pas été officiellement divulguées, les analystes estiment la transaction à environ 780–800 millions d’euros, sur la base de la valeur de marché de l’actif et des taux de rendement actuels à Singapour. L’acquisition a été financée par une combinaison de prêts bancaires et de fonds propres.
Les prévisions indiquent que la prise de contrôle totale de CapitaSpring pourrait augmenter le revenu net d’exploitation de CICT de 5 à 7 % sur les deux prochaines années, grâce à l’optimisation des loyers et à un meilleur taux d’occupation.
Caractéristiques de l’immeuble
CapitaSpring propose plus de 93 000 m² de surface utile, répartis comme suit :
- 69 % — bureaux de catégorie premium.
- 20 % — espaces commerciaux et de restauration.
- 11 % — logements pour la location courte et longue durée.
Le bâtiment a obtenu les certifications environnementales les plus élevées — Green Mark Platinum et LEED Platinum — grâce à ses systèmes écoénergétiques et à ses intégrations vertes, incluant un « jardin céleste » au 51e étage.
« CapitaSpring est devenu une référence en matière de conception durable en Asie. Ses solutions architecturales et techniques allient confort des occupants et faible impact environnemental », a déclaré l’architecte du projet.
L’immobilier commercial à Singapour en 2025
Singapour reste l’un des marchés immobiliers commerciaux les plus résilients d’Asie. Selon Jones Lang LaSalle, au premier semestre 2025, le loyer moyen des bureaux de catégorie A dans le quartier central des affaires a augmenté de 3,2 % sur un an, atteignant 91–94 € par m² et par mois.
Cette hausse s’explique par une offre limitée de nouvelles surfaces et une forte demande de la part des multinationales, en particulier dans les secteurs financier et technologique. Dans ce contexte, posséder un actif emblématique comme CapitaSpring constitue un avantage stratégique certain.
Logique stratégique de l’acquisition
Les analystes considèrent le rachat des parts restantes de CapitaSpring comme une étape logique pour CICT, en raison :
- Du rendement supérieur de l’actif par rapport aux biens comparables.
- De baux à long terme conclus avec des multinationales.
- Du potentiel d’augmentation des revenus grâce à l’optimisation des espaces commerciaux.
« Détenir 100 % de l’actif permet de prendre rapidement des décisions sur les rénovations, les redéveloppements ou les ajustements de politique locative, sans devoir consulter de partenaires », a expliqué un analyste immobilier basé à Singapour.
Réactions des locataires
Selon la direction de CICT, les locataires accueillent positivement ce changement de structure de propriété. Le contrôle unique devrait accélérer les approbations de modifications d’aménagements et le lancement de nouveaux services pour les bureaux et les résidents.
Certains locataires espèrent également une extension des espaces publics et un développement du pôle gastronomique dans les étages inférieurs.
Projets de développement
Sur les 3 à 5 prochaines années, CICT prévoit :
- La reconfiguration de certains étages de bureaux en espaces flexibles.
- L’agrandissement du food hall et des zones commerciales.
- L’intégration de services numériques supplémentaires pour la gestion locative.
- Le développement de nouvelles initiatives durables, notamment la récupération des eaux de pluie et l’installation de panneaux solaires.
Ces changements pourraient augmenter les revenus locatifs de 8 à 10 % d’ici 2030.
Impact sur le portefeuille de CICT
CapitaSpring devient l’un des plus grands actifs du portefeuille de CICT, représentant environ 12 % de la valeur totale du fonds. Cela renforce la position de l’entreprise sur le segment haut de gamme de l’immobilier commercial et améliore la stabilité du portefeuille grâce à des locataires à long terme.
Cette opération s’inscrit dans la stratégie de CICT de se concentrer sur des actifs à haut rendement à Singapour et sur les principaux marchés asiatiques.
Conclusion
La prise de contrôle totale de CapitaSpring constitue une étape stratégique majeure pour CapitaLand Integrated Commercial Trust, consolidant sa position sur l’un des segments immobiliers les plus prestigieux d’Asie.
Compte tenu de la demande soutenue pour les bureaux et espaces commerciaux premium à Singapour, ainsi que de l’attrait croissant pour les bâtiments durables, l’opération devrait générer des avantages à long terme et renforcer la compétitivité de CICT sur le marché régional.
Pour les observateurs du marché, cette acquisition confirme le statut de CICT comme acteur institutionnel de premier plan, capable de définir les standards de qualité et d’innovation dans l’immobilier à Singapour.
