En 2025, Madrid et Barcelone se sont officiellement hissées parmi les cinq villes les plus attractives au monde pour l’investissement dans l’hôtellerie. Selon le dernier rapport de CBRE et STR, les deux plus grandes villes d’Espagne ont dépassé des destinations emblématiques comme Dubaï, Londres et New York en matière de volume de transactions, de rendement et de dynamique d’investissement dans le secteur hôtelier. Ce classement marque un tournant pour le marché espagnol, mettant en lumière sa résilience, son attractivité et sa place stratégique sur la scène mondiale.
Une croissance remarquable des investissements en 2025
D’après les données du premier semestre 2025 publiées par CBRE, les investissements dans l’hôtellerie à Madrid et à Barcelone ont dépassé 2,1 milliards d’euros, soit une hausse de 18 % par rapport à la même période en 2024. Plusieurs facteurs expliquent cette croissance :
- Le fort rebond du tourisme post-pandémie ;
- La stabilité du marché espagnol et la transparence réglementaire ;
- Une performance élevée des actifs (RevPAR et ADR).
Le RevPAR (revenu par chambre disponible) a atteint 96 € à Madrid et 112 € à Barcelone, ce qui positionne les deux villes parmi les plus rentables d’Europe. Le taux d’occupation moyen en 2025 était de 74 % à Madrid et 81 % à Barcelone — tous deux supérieurs à la moyenne européenne.
Pourquoi Madrid et Barcelone ?
1. Un tourisme stable et diversifié
Les deux capitales attirent à la fois les touristes de loisirs et les voyageurs d’affaires. Barcelone accueille de grands événements internationaux tels que le Mobile World Congress, tandis que Madrid consolide son statut de centre financier et administratif du sud de l’Europe.
Commentaire
Javier Martínez, associé directeur chez Capital Hospitality Spain :
« Dans un contexte où les investisseurs recherchent des actifs stables et rentables, Madrid et Barcelone offrent un rare équilibre entre demande constante, valorisation croissante et potentiel de plus-value à long terme. »
2. L’intérêt croissant des grandes marques internationales
En 2025, des groupes hôteliers comme Hilton, Accor et Mandarin Oriental ont annoncé de nouveaux projets dans les deux villes. L’ouverture très attendue du Rosewood Barcelona, un hôtel de luxe de 150 chambres dans un ancien bâtiment bancaire de l’Eixample, a suscité un vif intérêt. L’investissement pour ce projet est estimé à 180 millions d’euros.
3. Un soutien politique favorable à l’investissement
Les gouvernements régionaux de Catalogne et de la Communauté de Madrid ont mis en place de nouvelles mesures pour attirer les investisseurs hôteliers :
- Simplification des procédures administratives ;
- Incitations fiscales pour les établissements éco-certifiés ;
- Investissements dans les infrastructures de transport (aéroports et métro notamment).
Comparaison avec d’autres grandes capitales
D’après le classement STR, les cinq premières villes mondiales pour l’investissement hôtelier au 1er semestre 2025 sont :
| Rang | Ville | Investissements (S1 2025) | ADR moyen (€) | Taux d’occupation (%) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Paris | 2,6 milliards € | 238 € | 79 % |
| 2 | Barcelone | 1,1 milliard € | 174 € | 81 % |
| 3 | Madrid | 1,0 milliard € | 161 € | 74 % |
| 4 | Londres | 925 millions € | 207 € | 70 % |
| 5 | Milan | 820 millions € | 192 € | 68 % |
C’est la première fois que deux villes espagnoles figurent simultanément dans le Top 5 mondial, devançant même Londres en termes de volume d’investissement.
Nouvelles tendances et concepts innovants
Madrid et Barcelone deviennent aussi des laboratoires d’expérimentation pour de nouveaux modèles hôteliers :
- Hôtels hybrides combinant séjours courts et espaces de coworking, prisés par les nomades digitaux ;
- Boutiques-hôtels à identité locale forte, misant sur l’authenticité et la durabilité ;
- Réhabilitation de bâtiments historiques transformés en hôtels haut de gamme en centre-ville.
Analyse
Laura Romero, analyste chez CBRE Hotels Spain :
« Le marché hôtelier barcelonais est à la fois mature et agile. Les investisseurs recherchent aujourd’hui non seulement l’emplacement, mais aussi le concept, la durabilité et la conformité ESG. »
Défis persistants
Malgré cette dynamique positive, plusieurs défis demeurent :
- Régulation des locations de courte durée : Barcelone maintient des restrictions strictes sur les nouvelles licences, favorisant le secteur hôtelier mais limitant la diversité de l’offre ;
- Hausse du prix du foncier et des actifs : qui freine l’accès au marché pour les investisseurs de taille intermédiaire ;
- Risque politique : notamment en cas de changement de majorité locale ou nationale pouvant affecter la fiscalité ou l’urbanisme.
Malgré tout, les experts restent confiants dans les perspectives à long terme, soutenues par une demande intérieure solide, un tourisme résilient et une croissance continue des événements professionnels.
Exemples récents de transactions majeures
- Invesco Real Estate a acquis un hôtel 4 étoiles de 120 chambres dans le centre de Madrid pour 96 millions d’euros ;
- Azora Capital a finalisé un portefeuille de trois hôtels à Barcelone pour un total de 210 millions d’euros ;
- Allianz Real Estate a annoncé un projet de co-investissement avec un promoteur local pour 300 millions d’euros à Madrid (hôtel et résidence de services).
Conclusion : l’Espagne renforce son statut de leader hôtelier mondial
Madrid et Barcelone démontrent qu’elles ne sont pas seulement des destinations touristiques populaires, mais aussi des marchés sûrs et rentables pour le capital international. Sur un marché mondial très concurrentiel, leur combinaison de politiques favorables à l’investissement, de rendements attractifs et de forte identité culturelle en fait des destinations de choix.
Les experts anticipent encore 1,5 milliard d’euros de transactions hôtelières supplémentaires dans les deux villes d’ici la fin de l’année 2025, avec l’arrivée de nouveaux investisseurs venus du Moyen-Orient et d’Asie. L’Espagne consolide ainsi son statut de destination stable et prometteuse dans le paysage mondial de l’hospitalité.
