Le groupe d’investissement australien Macquarie a réalisé l’une des plus grandes transactions du secteur du logement étudiant en Europe en acquérant un portefeuille de 12 000 lits répartis dans plusieurs pays. Cette opération confirme l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels pour ce segment immobilier, qui affiche une résilience remarquable malgré la volatilité générale du marché.
Structure de l’opération
L’acquisition a été menée par Macquarie Asset Management, la branche d’investissement du groupe, qui renforce depuis plusieurs années sa présence en Europe. Le portefeuille inclut des résidences étudiantes situées au Royaume-Uni, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en France et en Irlande. La valeur de la transaction est estimée à plus de 1,3 milliard d’euros.
Les actifs provenaient majoritairement de fonds immobiliers spécialisés, notamment de sociétés d’investissement privées et de SIIC (REIT) européennes cherchant à réallouer leurs capitaux. Le portefeuille comprend des actifs déjà opérationnels ainsi que plusieurs projets en cours de développement, permettant à Macquarie de combiner revenus immédiats et création de valeur à moyen terme.
Répartition géographique
Le portefeuille acquis par Macquarie se répartit ainsi :
- Royaume-Uni : environ 4 500 lits à Londres, Manchester, Birmingham et Glasgow
- Allemagne : environ 2 000 lits à Berlin, Munich, Hambourg et Cologne
- Pays-Bas : environ 1 200 lits à Utrecht et Rotterdam
- Espagne : environ 1 500 lits à Madrid et Barcelone
- France : environ 1 000 lits à Paris, Lyon et Toulouse
- Irlande : environ 1 800 lits, principalement à Dublin et Cork
Cette diversification permet à Macquarie de s’implanter dans plusieurs centres universitaires européens à forte demande locative.
Pourquoi investir dans le logement étudiant ?
Macquarie justifie cette acquisition stratégique par plusieurs facteurs clés :
1. Une demande résiliente
Le logement étudiant s’est montré particulièrement résistant face aux incertitudes économiques. L’enseignement supérieur reste une priorité dans de nombreux pays, et les effectifs étudiants — notamment internationaux — continuent de croître. Selon Savills, la population étudiante en Europe devrait augmenter de plus de 7 % d’ici 2025, dont environ 25 % d’étudiants étrangers.
2. Une offre limitée dans les grandes villes
Dans plusieurs métropoles européennes, l’offre de logements étudiants dédiés est largement inférieure à la demande. À Dublin ou à Paris, par exemple, moins de 20 % des étudiants ont accès à un logement étudiant institutionnel, créant ainsi un déséquilibre favorable aux investisseurs.
3. Des revenus stables et prévisibles
Le logement étudiant est moins exposé aux cycles économiques que d’autres types d’actifs comme les bureaux ou les commerces. Les baux sont souvent signés pour une année universitaire complète, garantissant une visibilité sur les flux de trésorerie.
Paramètres économiques
Selon des sources proches du dossier, le rendement brut moyen du portefeuille est estimé entre 5,5 % et 6,5 % par an. Dans des marchés tendus comme Londres ou Amsterdam, les rendements peuvent atteindre 7 à 7,5 % avec un taux d’occupation proche de 100 %.
Macquarie prévoit également de rénover certains actifs pour améliorer leur performance énergétique, leur attractivité et leur confort. Ces améliorations devraient permettre d’augmenter les loyers et la valeur des actifs à long terme.
Enjeux ESG et durabilité
Macquarie insiste sur l’importance des critères ESG dans sa stratégie. Environ 40 % des bâtiments acquis sont déjà certifiés selon des normes internationales comme BREEAM ou LEED. Le groupe prévoit de moderniser une partie des autres résidences pour qu’elles répondent également à ces standards.
L’accent sera également mis sur l’inclusivité, la sécurité et la digitalisation des services : accès sans contact, systèmes intelligents de gestion des bâtiments, surveillance de la consommation énergétique, etc.
Concurrence sur le marché
Cette acquisition intervient dans un contexte de forte concurrence entre investisseurs institutionnels sur le marché du logement étudiant. En 2024, des acteurs tels que Blackstone, GIC et Patrizia ont également investi massivement dans ce secteur. GIC, par exemple, a investi près de 950 millions d’euros dans des résidences étudiantes en France et en Allemagne, tandis que Patrizia développe des projets en Espagne et en Europe du Nord.
L’opération menée par Macquarie se distingue par son envergure géographique et le nombre de lits concernés, ce qui en fait l’une des plus importantes de 2025.
Tendances du logement étudiant en Europe en 2025
D’après les analyses de JLL et Knight Frank, les grandes tendances du secteur cette année incluent :
- Le retour en force des étudiants internationaux après la pandémie
- La montée en puissance des solutions de logement hybride (présentiel et distanciel)
- Une demande accrue en infrastructures modernes : internet haut débit, espaces de travail et de détente, équipements de bien-être
- Une exigence croissante en matière de durabilité et d’efficacité énergétique
Le volume total des investissements dans le secteur du logement étudiant en Europe pourrait dépasser les 11 milliards d’euros en 2025, un record historique.
Objectifs stratégiques de Macquarie
À la suite de cette acquisition, Macquarie a dévoilé ses ambitions à moyen terme :
- Porter son portefeuille à plus de 20 000 lits dans les 3 à 5 ans
- S’implanter sur de nouveaux marchés comme l’Italie, la Pologne et la République tchèque
- Mettre en place une plateforme de gestion unifiée basée sur les technologies PropTech
- Garantir la conformité ESG sur 100 % de ses actifs
Pour atteindre ces objectifs, Macquarie prévoit d’investir environ 500 millions d’euros supplémentaires dans la rénovation, la digitalisation et le marketing de ses résidences.
Conclusion
L’acquisition par Macquarie de 12 000 lits étudiants à travers l’Europe marque une étape majeure dans le paysage immobilier de 2025. Elle confirme l’attrait croissant du logement étudiant comme classe d’actifs stable, rentable et durable. Face à une offre insuffisante, à une mobilité étudiante accrue et à l’importance croissante des critères ESG, ce secteur offre de solides perspectives à court et à long terme. Doté de ressources importantes et d’une solide expertise, Macquarie se positionne désormais comme un acteur clé du logement étudiant en Europe.
