Posséder un bien immobilier de luxe dans l’Union européenne en 2025 signifie faire face à un paysage fiscal de plus en plus complexe. Qu’il s’agisse d’un appartement haussmannien à Paris, d’une villa toscane ou d’un domaine côtier en Espagne, ces biens prestigieux sont désormais étroitement surveillés par les autorités fiscales. Voici ce que les propriétaires doivent connaître cette année.
Qu’est-ce qu’un bien immobilier de luxe ?
La définition varie selon les pays, mais les biens considérés comme « de luxe » présentent souvent les caractéristiques suivantes :
- Valeur supérieure à 1–2 millions d’euros
- Équipements haut de gamme (piscine, jardin, vue panoramique, architecture exceptionnelle)
- Localisation privilégiée (centre-ville, bord de mer, quartiers historiques)
- Résidences secondaires ou propriétés de prestige
Dans certaines régions très prisées, même des biens de gamme moyenne peuvent être soumis à une fiscalité spécifique en raison de leur emplacement.
France : IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière
La France applique l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) aux biens immobiliers dépassant une valeur nette de 1,3 million d’euros. Ce prélèvement concerne aussi bien les résidents que les non-résidents.
En 2025 :
- Le taux varie de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur du patrimoine
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %
- Les structures de détention type SCI sont toujours utilisées, mais le fisc accroît ses contrôles
Espagne : impôt sur la fortune et surtaxes régionales
L’Espagne applique un impôt sur la fortune dès 700 000 € d’actifs nets, avec une exonération supplémentaire de 300 000 € pour la résidence principale. Les taux varient selon la région et peuvent atteindre 2,5 %.
En 2025 :
- Une taxe de solidarité s’ajoute au-delà de 3 millions € de patrimoine
- Certaines régions (Baléares, Catalogne) envisagent des taxes spécifiques sur les résidences secondaires des étrangers
- Le débat politique autour de ces mesures reste vif
Italie : fiscalité immobilière et régime forfaitaire
L’Italie ne dispose pas d’un impôt sur la fortune à proprement parler, mais :
- L’IMU s’applique aux résidences secondaires et biens de luxe
- La taxe IVIE de 0,76 à 1,06 % concerne les biens détenus à l’étranger
Le régime forfaitaire reste attractif pour les nouveaux résidents : une imposition fixe de 100 000 € par an sur les revenus étrangers (y compris les biens immobiliers). Ce dispositif continue d’attirer des profils fortunés.
Allemagne : réforme de la taxe foncière
L’Allemagne n’impose pas de taxe sur la fortune, mais en 2025, une réforme du Grundsteuer (taxe foncière) entre en vigueur avec des valeurs cadastrales réévaluées, entraînant une hausse potentielle de l’impôt pour les propriétaires.
Autres éléments fiscaux :
- Plus-value imposable si revente dans les 10 ans
- Droits de succession en fonction de la valeur du bien
- Aucun impôt sur la fortune national pour le moment, malgré les discussions
Pays-Bas : taxation des rendements fictifs
Les Néerlandais sont taxés sur le rendement fictif de leur patrimoine (et non sur le revenu réel).
- En 2025, les rendements théoriques sur l’immobilier sont estimés entre 6 et 8 %
- Ces rendements sont taxés à environ 36 %
- Le système, appelé Box 3, est contesté en justice, avec une réforme prévue d’ici 2026
Portugal : hausse des droits de mutation
Le droit de mutation (IMT) a été relevé à 7,5 % en 2025 pour les achats immobiliers supérieurs à 1 million €.
La suppression du programme Golden Visa n’a pas freiné l’intérêt pour l’immobilier portugais de prestige, bien que les coûts d’acquisition soient désormais plus élevés.
Belgique : réforme du revenu cadastral
La Belgique n’impose pas de taxe sur la fortune, mais l’imposition annuelle est basée sur le revenu cadastral, souvent sous-évalué par rapport au marché. En 2025, une réforme est en cours pour réévaluer ces montants, ce qui pourrait alourdir la fiscalité des biens de luxe.
Où la fiscalité est-elle la plus lourde ?
Les pays de l’UE avec les charges fiscales les plus importantes en 2025 sont :
- La France – via l’IFI
- Les Pays-Bas – à cause du système de rendement fictif
- L’Espagne – avec l’impôt sur la fortune régional et la taxe de solidarité
Vers une coordination au niveau européen ?
La Commission européenne étudie en 2025 l’idée d’une harmonisation fiscale partielle pour les biens de luxe. Une taxe européenne unifiée n’est pas à l’ordre du jour, mais des initiatives pour un partage des données et des standards communs émergent.
Témoignages et commentaires
Pierre Martin, fiscaliste à Paris :
« Les propriétaires de biens de luxe doivent anticiper. La structuration via SCI est toujours valable, mais la transparence devient indispensable. »
Lucia Fernández, avocate en fiscalité immobilière à Barcelone :
« Nos clients internationaux s’inquiètent des surtaxes sur les résidences secondaires. Certains réévaluent leur stratégie ou déplacent leurs investissements vers d’autres pays de l’UE. »
Stratégies fiscales en 2025
- Détenir le bien via une société (SCI, GmbH, etc.)
- Profiter de régimes de résidence avantageux
- Répartir la propriété entre conjoints ou héritiers
- Opter pour des forfaits fiscaux lorsque disponibles
- Réviser régulièrement la stratégie avec un conseiller fiscal
Conclusion
En 2025, il n’existe pas de « taxe sur le luxe » uniforme dans l’UE, mais une tendance claire à renforcer la fiscalité sur les biens immobiliers haut de gamme. Les réglementations évoluent rapidement, et chaque pays applique ses propres règles.
Pour les propriétaires, la clé reste la planification proactive : comprendre les législations locales, structurer ses actifs intelligemment et s’entourer de professionnels compétents permet de préserver ses investissements et de réduire les risques fiscaux.
