Malgré les défis majeurs rencontrés par le secteur du commerce de détail ces dernières années — entre la pandémie, l’essor fulgurant du commerce en ligne, les pressions inflationnistes et l’évolution du comportement des consommateurs — la société d’investissement mondiale Barings affirme : le retail n’est pas mort, il est en pleine transformation. Dans son dernier rapport, Barings souligne que les formats traditionnels du commerce n’ont pas disparu, mais qu’ils évoluent profondément, ouvrant ainsi de nouvelles opportunités pour les investisseurs, les promoteurs et les locataires.
Un changement de paradigme : des centres commerciaux aux lieux d’expérience
Barings constate que le modèle classique du centre commercial axé uniquement sur la vente laisse place à des espaces multifonctionnels mêlant shopping, loisirs, santé et services. Aujourd’hui, les centres deviennent des pôles de vie où cohabitent boutiques, restaurants, salles de sport, cabinets médicaux, espaces de coworking et zones de divertissement.
Cette approche permet d’augmenter le temps passé sur place, d’améliorer l’engagement client et de créer des modèles économiques plus résilients. Selon Barings, les centres commerciaux intégrant des services de loisirs enregistrent une fréquentation supérieure de 20 à 30 % et des revenus plus stables, même en période d’incertitude.
La transformation digitale et l’essor de l’omnicanal
Barings souligne que les gagnants sont ceux qui réussissent à combiner le digital et le physique. Les magasins ne sont plus de simples points de vente : ils deviennent des points de retrait, de retour de produits, et des showrooms.
Des marques comme Zara ou Nike misent fortement sur le modèle « click and collect » — achat en ligne avec retrait en magasin. Cela réduit les coûts logistiques et accroît le trafic en point de vente. D’après Barings, environ 40 % des clients venus récupérer leur commande réalisent des achats supplémentaires.
Le nouveau retail : emplacement, flexibilité et durabilité
Dans un environnement en mutation, trois critères sont devenus essentiels : l’emplacement, la capacité d’adaptation et la performance environnementale. Barings privilégie les zones très fréquentées dans les grandes villes, en particulier à proximité des hubs de transport et des nouveaux quartiers résidentiels.
Les actifs capables d’accueillir divers types d’enseignes — santé, sport, éducation — sont les plus recherchés. De plus, les immeubles durables avec certification écologique, efficacité énergétique et modularité offrent une meilleure rentabilité à long terme. Barings investit activement dans des actifs conformes aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Une stratégie d’investissement tournée vers la résilience
Barings affirme que le commerce de détail n’est plus considéré comme un secteur à haut risque. Au contraire, les actifs bien situés, de qualité, avec des locataires solides et des formats souples sont désormais très recherchés. Les retail parks à ciel ouvert et les commerces de centre-ville sont particulièrement prisés.
À Londres, Berlin ou Paris, les commerces de rue haut de gamme offrent des rendements compris entre 4,5 % et 5,5 %. En périphérie, les retail parks en Allemagne ou au Royaume-Uni atteignent 6 à 7 % de rendement, avec des taux de vacance bien plus faibles que les centres commerciaux classiques.
Montée en puissance de nouveaux segments : santé, services, discount
Barings observe un changement de profil des locataires vers des services essentiels et accessibles. Cliniques, laboratoires, vétérinaires, boulangeries, enseignes discount et fast fashion montrent une forte résilience. Tandis que les marques premium ferment des points de vente, les formats économiques continuent d’ouvrir.
Des enseignes comme Action (Pays-Bas), Pepco (Pologne) ou KiK (Allemagne) poursuivent leur expansion à travers l’Europe, souvent en reprenant les emplacements laissés vacants par des enseignes historiques. Pour Barings, ces locataires offrent des revenus stables avec des coûts d’exploitation maîtrisés.
Le commerce comme moteur de la ville
Barings considère le retail comme un élément structurant du tissu urbain. Les nouveaux projets mixtes intègrent systématiquement des commerces de proximité : supermarchés, cafés, pharmacies, services, etc. Cela répond aux besoins quotidiens des habitants, réduit la dépendance à la voiture et s’inscrit dans le concept de la ville du quart d’heure.
Le commerce de proximité devient un levier d’aménagement urbain durable, contribuant à la qualité de vie et à la vitalité des quartiers. Barings soutient les projets favorisant l’intégration du retail dans la vie locale.
Géographies ciblées et stratégies locales
Contrairement aux approches standardisées, Barings adapte sa stratégie à chaque marché. En Europe du Sud, où la culture de la promenade et du petit commerce reste forte, les rues commerçantes et galeries historiques ont une valeur particulière. En Europe de l’Est, les retail parks en périphérie se développent rapidement.
Cette approche locale, tenant compte des habitudes, du pouvoir d’achat et du niveau de digitalisation, permet à Barings d’optimiser ses performances et de limiter les risques.
Prix et rendements en 2025
En 2025, selon Barings, le prix moyen du mètre carré dans les commerces de centre-ville des grandes villes européennes varie entre 5 000 et 12 000 euros. Dans les retail parks, les prix sont plus accessibles — entre 1 800 et 3 500 euros/m² selon la localisation. Le rendement moyen des actifs retail est de 5,2 % en Europe de l’Ouest et de 6,3 % en Europe de l’Est.
Les actifs les plus performants affichent une vacance inférieure à 3 % et des baux de longue durée (supérieurs à 7 ans). Barings cible des immeubles à potentiel de revalorisation locative et flexibles pour une gestion dynamique à moyen terme.
Conclusion
Barings démontre que le commerce de détail n’est pas en déclin, mais en pleine transformation. Nouveaux comportements, formats hybrides, intégration digitale : le retail évolue avec son époque.
Ceux qui sauront identifier les opportunités dans cette mutation seront les gagnants de demain. Pour Barings, le retail reste un pilier des villes durables, au croisement de l’économie locale, du service aux citoyens et de la résilience environnementale.
