Dans le monde de l’immobilier, les investisseurs se concentrent généralement sur les segments classiques : logements résidentiels, bureaux ou commerces. Pourtant, il existe un marché de niche encore sous-exploité mais au potentiel considérable — les investissements dans les marinas, autrement dit l’infrastructure destinée à l’accueil et à l’entretien des yachts. En 2025, la marina n’est plus seulement un port fonctionnel, mais un actif prestigieux et rentable qui attire de plus en plus d’investisseurs internationaux.
Qu’est-ce qui rend une marina si unique et attractive ?
Une marina est une installation côtière conçue pour accueillir des yachts et des bateaux de plaisance. Elle offre non seulement des postes d’amarrage, mais aussi de nombreux services complémentaires : restaurants, boutiques, hôtels, clubs, logements. Contrairement aux ports commerciaux, les marinas sont axées sur le confort, le luxe et l’exclusivité.
Cette combinaison attire une clientèle aisée : propriétaires de yachts, touristes haut de gamme, locataires de logements en bord de mer — et, bien sûr, des investisseurs à la recherche de rendement. Les revenus d’une marina sont diversifiés : frais d’amarrage, entretien technique, location de locaux commerciaux, revente ou location de biens immobiliers adjacents.
Données de marché et croissance
Selon l’association européenne ICOMIA, le nombre de bateaux de plaisance enregistrés en Europe a augmenté de 12 % entre 2018 et 2024. Parallèlement, l’offre d’emplacements d’amarrage dans les marinas haut de gamme reste insuffisante — notamment dans les zones touristiques très prisées de la Méditerranée comme Monaco, la Costa Brava, Nice, Portofino ou l’Istrie.
Le coût annuel moyen pour amarrer un yacht de 15 mètres dans une marina prestigieuse en France ou en Italie varie entre 8 000 € et 25 000 €, selon la saison et l’emplacement. Dans les marinas ultra-exclusives comme Porto Cervo en Sardaigne, les prix peuvent atteindre 100 000 € par an.
Modèles d’investissement possibles
Il existe plusieurs stratégies pour investir dans une marina :
- Acquisition de parts dans une marina existante, avec des revenus générés par l’exploitation.
- Achat d’un poste d’amarrage individuel, à louer à des tiers.
- Investissement dans le développement d’une nouvelle marina ou dans la rénovation d’une marina existante.
- Investissement indirect via des fonds ou des REIT spécialisés dans les infrastructures côtières.
Chaque modèle comporte ses avantages, ses risques et ses niveaux de rentabilité. Mais une constante se dégage : plus l’emplacement est prestigieux et plus l’offre est rare, plus l’investissement est sécurisé et lucratif.
Zones géographiques à fort potentiel
La Méditerranée reste la zone la plus attractive pour ce type d’investissement. Les côtes françaises, espagnoles, croates et grecques concentrent l’essentiel de la demande.
– À Monte-Carlo, les emplacements sont si recherchés qu’ils sont rarement disponibles sur le marché libre.
– À Sotogrande en Espagne, la marina fait partie d’un vaste projet résidentiel incluant terrains de golf et logements de luxe. Les appartements avec vue sur le port débutent à 450 000 €, tandis que la location d’un poste d’amarrage rapporte environ 12 000 € par an.
La Scandinavie et les pays baltes deviennent également des destinations prisées, en raison du développement du nautisme chez les populations aisées d’Allemagne, des Pays-Bas et de Suède.
– À Helsinki, Stockholm ou Tallinn, les marinas sont de véritables centres de vie combinant services maritimes et qualité de vie au bord de l’eau.
Le Moyen-Orient et l’Asie émergent rapidement. À Dubaï, sur l’île artificielle Palm Jumeirah, la location d’un emplacement pour superyacht peut coûter 60 000 € par mois, tandis que les appartements avec vue sur la marina commencent à 1,5 million d’euros.
Tendances et perspectives
Un virage vers le développement durable
Les projets récents de marinas intègrent de plus en plus de technologies écologiques : panneaux solaires, recyclage des eaux usées, bornes de recharge pour bateaux électriques. Ces initiatives séduisent les investisseurs soucieux des critères ESG et permettent de réduire les coûts de fonctionnement.
Intégration dans des projets mixtes
De nombreuses marinas font désormais partie de projets immobiliers mixtes, comprenant logements, commerces, hôtels et espaces culturels. Cela permet aux investisseurs de diversifier leurs sources de revenus : amarrages, loyers résidentiels, commerces.
Incitations fiscales et réglementaires
Plusieurs pays mettent en place des aides à l’investissement dans les infrastructures côtières : réductions fiscales, subventions, simplification des procédures administratives.
Digitalisation de la gestion
Les systèmes de réservation en ligne et les applications mobiles (comme Dockwa ou MyMarina) facilitent la gestion quotidienne et l’expérience client, rendant l’investissement plus accessible même aux particuliers.
Exemples de projets réussis
- Marina Port Vell, à Barcelone — ancien port industriel transformé en marina de luxe. L’investissement initial de 80 millions d’euros a conduit à une valorisation dépassant 200 millions d’euros en 2025.
- Porto Montenegro, à Tivat (Monténégro) — projet soutenu par des fonds internationaux, mêlant marina, résidences de luxe et espaces culturels. Rendement locatif annuel moyen : 5 à 6 %, sans compter la valorisation des actifs.
- Marina Punat, en Croatie — une entreprise familiale devenue un site de premier plan, racheté par un fonds d’investissement. Elle accueille aujourd’hui plus de 850 yachts avec un taux d’occupation élevé toute l’année.
Risques à prendre en compte
Comme tout investissement immobilier, les marinas présentent certains risques :
– Forte intensité capitalistique : les coûts de développement et d’entretien sont importants.
– Contraintes réglementaires : les zones littorales sont souvent soumises à des régulations complexes.
– Impact du changement climatique : la montée du niveau de la mer ou les tempêtes peuvent nécessiter des travaux coûteux.
– Saisonnalité : l’activité est souvent concentrée sur quelques mois, surtout dans les zones tempérées.
Mais une planification rigoureuse et une stratégie de diversification peuvent compenser ces risques.
Conclusion
Les investissements dans les marinas représentent un secteur de niche à fort potentiel, alliant stabilité immobilière et prestige du style de vie balnéaire. À l’heure de la mondialisation, du développement du tourisme nautique et de la recherche de placements alternatifs, ce segment devient de plus en plus prisé.
Pour les investisseurs recherchant des rendements solides, un actif tangible et une clientèle haut de gamme, les marinas offrent une opportunité rare sur un marché où la demande dépasse encore largement l’offre. C’est pourquoi elles sont aujourd’hui considérées comme le joyau caché de l’immobilier en bord de mer.
