Face à la crise du logement et à la pression croissante des habitants, plusieurs grandes villes européennes adoptent des mesures strictes contre les locations de courte durée, en particulier celles effectuées via Airbnb. Si ces plateformes ont d’abord été perçues comme un levier économique pour le tourisme, elles sont désormais accusées de faire grimper les loyers, de chasser les résidents et de transformer les centres-villes en zones touristiques permanentes.
Pourquoi Airbnb est dans le collimateur
Les plateformes de location courte durée se sont popularisées pour leur flexibilité et leur rentabilité. Toutefois, dans certaines villes, une part excessive du parc immobilier est aujourd’hui consacrée aux touristes, ce qui entraîne de sérieux déséquilibres dans le marché résidentiel.
Selon Eurostat, en 2024, plus de 25 % des logements situés dans les centres de villes comme Barcelone, Paris, Amsterdam, Berlin et Florence étaient proposés exclusivement à la location de courte durée.
Les conséquences :
- Baisse du nombre de logements disponibles à long terme
- Hausse des loyers de 30 à 60 % dans les quartiers concernés
- Surcharge touristique dans les zones patrimoniales
- Conflits entre résidents et visiteurs
Paris : plafonnement des nuitées
La capitale française a été pionnière dans la régulation des locations Airbnb. Les résidences principales peuvent être louées 120 jours maximum par an et doivent obligatoirement être enregistrées auprès de la mairie.
Les contrevenants risquent jusqu’à 50 000 € d’amende. En 2025, la Ville de Paris envisage de réduire ce plafond à 60 jours dans les arrondissements les plus tendus.
Barcelone : suppression des licences au centre-ville
À Barcelone, le maire Jaume Collboni a annoncé qu’à partir de 2026, toutes les licences de location touristique seront annulées dans le centre historique. Cela concerne environ 10 000 logements.
La municipalité prévoit de racheter une partie de ces biens pour les réintégrer dans le parc de logements sociaux.
Amsterdam : enregistrement obligatoire et limites strictes
La capitale néerlandaise impose un système de permis très encadré :
- Maximum de 30 nuits par an par logement
- Limite de 4 personnes hébergées simultanément
- Enregistrement obligatoire auprès de la mairie
- Interdictions locales dans les quartiers saturés
Les amendes peuvent atteindre 20 750 € pour les infractions.
Berlin : lutte contre les investisseurs
Depuis 2024, Berlin restreint fortement les conversions de logements en meublés touristiques, surtout par les investisseurs institutionnels.
Des quartiers comme Friedrichshain, Prenzlauer Berg ou Neukölln sont particulièrement ciblés, avec une vigilance accrue de la part des autorités locales.
Vienne et Florence : protection des centres historiques
À Vienne, il est interdit de louer un logement de courte durée dans le centre historique sans autorisation municipale. Un interdiction totale pourrait entrer en vigueur dès 2025 dans la zone 1.
Florence a suspendu l’octroi de nouvelles licences dans son centre-ville pour préserver le tissu résidentiel et limiter la “touristification”.
Une réponse européenne coordonnée
En 2023, la Commission européenne a proposé un règlement sur la transparence des locations de courte durée, qui obligera les plateformes comme Airbnb à :
- Partager l’adresse du logement avec les autorités locales
- Déclarer le nombre de nuits louées
- Fournir les données du loueur
Ce texte, qui devrait entrer en vigueur d’ici 2026, vise à harmoniser la régulation au sein de l’Union européenne.
Analyse des experts
L’Institut londonien de politique urbaine estime que ces régulations pourraient faire baisser les loyers de 10 à 15 % dans les quartiers les plus touchés. Les analystes préviennent que sans encadrement, Airbnb devient un outil de spéculation immobilière, particulièrement nuisible dans les villes où le logement est rare.
Les partisans de la plateforme rétorquent que ces mesures fragilisent les revenus des petits propriétaires et réduisent la capacité d’accueil touristique. En 2024, les hôtes français ont gagné plus de 2,4 milliards d’euros grâce à Airbnb.
Vers des modèles équilibrés
Certaines villes expérimentent des approches plus flexibles :
- Location autorisée uniquement en basse saison
- Contribution obligatoire à un fonds pour le logement social
- Limites selon la superficie ou le nombre de logements
- Plateformes municipales pour encadrer la location
Conclusion
Airbnb a transformé l’hospitalité urbaine, mais ses effets secondaires forcent les villes à agir. Du plafonnement des nuitées à l’interdiction pure et simple, les grandes métropoles européennes cherchent à restaurer un équilibre entre tourisme et qualité de vie locale.
L’avenir des locations de courte durée passera par la transparence, l’encadrement et la priorité donnée aux résidents.
