BentallGreenOak (BGO) a annoncé la clôture finale de son plus grand fonds immobilier jamais levé en Asie, centré sur une stratégie d’investissement value-add. Ce fonds, qui a levé plus de 2,3 milliards de dollars, vise à transformer des actifs sous-exploités à travers la région Asie-Pacifique en biens durables et à forte performance.
Un jalon majeur en matière de collecte
Le nouveau fonds BGO Asia Real Estate Partners IV a atteint 2,35 milliards de dollars d’engagements en mai 2025, dépassant largement son objectif initial. Selon BGO, il s’agit du plus grand véhicule value-add jamais levé par la société pour l’Asie.
Les investisseurs incluent plus de 30 institutions du monde entier : fonds souverains, caisses de retraite, compagnies d’assurance et fondations universitaires.
Qu’est-ce qu’une stratégie value-add ?
La stratégie value-add consiste à acquérir des biens immobiliers nécessitant des rénovations, un repositionnement ou une modernisation pour générer une valeur supérieure. Ces actifs présentent plus de risques que les actifs « core », mais offrent aussi un potentiel de rendement plus élevé.
Exemples typiques d’approches value-add :
- Rénovation de bureaux et centres commerciaux obsolètes
- Revalorisation des loyers et des baux
- Amélioration de la performance énergétique et conformité ESG
- Optimisation de la gestion opérationnelle des biens
Zones géographiques ciblées
Le fonds se concentrera sur les grandes métropoles liquides de la région Asie-Pacifique, notamment :
- Tokyo (Japon) – immeubles de bureaux et résidences anciennes
- Séoul (Corée du Sud) – repositionnement de bureaux et hôtels
- Singapour – parcs d’activités et immobilier logistique
- Sydney et Melbourne (Australie) – projets urbains mixtes
- Hong Kong et Taipei – redéveloppement résidentiel et espaces de coworking
Des opportunités ciblées seront également explorées en Asie du Sud-Est (Thaïlande, Vietnam, Indonésie).
L’ESG au cœur de la stratégie
BGO fait de la durabilité un pilier central. Chaque actif sera évalué selon des critères ESG indépendants, notamment la certification environnementale, la réduction des émissions carbone et l’impact social.
Objectifs visés : certifications LEED ou BREEAM, avec attention portée sur :
- Les rénovations énergétiquement efficaces
- L’utilisation de matériaux durables
- L’adaptation climatique des bâtiments
- L’engagement communautaire positif
Commentaires de la direction
John Park, directeur Asie de BGO :
« La demande pour des actifs immobiliers transformateurs dans les grandes villes asiatiques est forte. Cela permet de créer de la valeur tout en renforçant la vitalité urbaine à long terme. »
Jessica Tan, associée et gestionnaire du fonds :
« Le value-add ne se limite pas à une stratégie financière. C’est une manière d’agir concrètement sur l’environnement urbain tout en générant un rendement significatif. »
Rendements attendus
Le fonds vise un rendement annuel interne (IRR) de 13 à 15 % sur un horizon de 5 à 7 ans. La majorité des projets seront réalisés en partenariat avec des promoteurs locaux expérimentés.
La diversification géographique et sectorielle, ainsi que des couvertures contre le risque de change, feront partie des dispositifs de gestion des risques.
S’appuyer sur les succès passés
Ce quatrième fonds asiatique fait suite au succès du BGO Asia Real Estate Partners III, qui avait levé 1,4 milliard de dollars en 2021. Ce fonds a connu une performance solide grâce à des projets à Singapour, Séoul et Osaka.
Ce bilan a joué un rôle majeur dans l’engagement renouvelé des investisseurs pour le fonds IV.
Contexte de marché
La dynamique du marché value-add en Asie est portée par :
- La baisse des prix post-pandémie
- L’évolution vers le télétravail hybride
- Des attentes accrues des locataires en matière de qualité et de durabilité
- L’urbanisation rapide et la pénurie de logements
Selon JLL, les investissements value-add en Asie ont augmenté de 28 % en 2024 et cette tendance devrait se poursuivre en 2025.
Attractivité pour les investisseurs institutionnels
Les avantages pour les participants incluent :
- Un accès exclusif à des opportunités off-market
- Une diversification alignée sur les principes ESG
- Une exposition à des économies en forte croissance
- Des rendements potentiels à la fois locatifs et en plus-value
Pour plusieurs fonds de pension, l’alignement ESG du fonds a été déterminant dans leur décision d’investir.
Conclusion
Le fonds value-add asiatique record de BGO marque une nouvelle étape pour l’investissement immobilier institutionnel dans la région. Grâce à son approche axée sur la durabilité, la revitalisation urbaine et son expertise régionale, BGO s’impose comme un acteur clé dans la transformation du paysage immobilier asiatique.
Pour les investisseurs en quête d’impact et de rendement, les stratégies value-add représentent une voie d’avenir attractive.
