En 2025, la société internationale de gestion d’investissements immobiliers Heitman a renforcé son partenariat stratégique avec le fonds de pension australien HESTA, en annonçant l’expansion conjointe de leur portefeuille d’immobilier alternatif en Europe. Cette collaboration traduit une tendance croissante chez les investisseurs institutionnels à privilégier des actifs non traditionnels, offrant à la fois des rendements stables et un impact social ou environnemental mesurable.
En ciblant des secteurs comme le logement étudiant, les résidences avec services, les logements sociaux régulés et les infrastructures de santé, Heitman et HESTA entendent bâtir un portefeuille résilient et durable dans les principales métropoles européennes.
Une alliance stratégique
Heitman, qui gère plus de 50 milliards d’euros d’actifs dans le monde, apporte une expertise approfondie dans la gestion de portefeuilles immobiliers complexes. De son côté, HESTA administre plus de 70 milliards d’euros au bénéfice de plus d’un million de membres australiens, majoritairement issus des secteurs de la santé, de l’éducation et des services sociaux. Le fonds est reconnu pour sa politique d’investissement fortement axée sur les critères ESG (environnement, social et gouvernance).
L’alliance prévoit un engagement initial d’environ 650 millions d’euros dans des actifs immobiliers alternatifs situés en Europe de l’Ouest et du Nord. Les deux partenaires ont déjà collaboré avec succès sur des projets de logements avec services aux Pays-Bas, ainsi que de logements étudiants en Allemagne et au Royaume-Uni.
Qu’est-ce que l’immobilier alternatif ?
Contrairement aux actifs traditionnels (bureaux, commerces, entrepôts), l’immobilier alternatif couvre des segments en forte croissance qui répondent à des besoins fondamentaux. Le portefeuille commun de Heitman et HESTA ciblera notamment :
- Le logement étudiant – une classe d’actifs très recherchée dans les villes universitaires européennes, souvent en déficit d’offres adaptées.
- Les appartements avec services – destinés à une population urbaine mobile et active, ces logements offrent flexibilité et confort.
- Les établissements de santé et maisons de retraite – répondant au vieillissement de la population européenne.
- Le logement social ou régulé – segment soutenu par les autorités publiques, essentiel pour améliorer l’accessibilité dans les grandes agglomérations.
Villes et marchés ciblés
L’expansion du portefeuille visera les grandes villes européennes affichant une forte croissance démographique, un besoin critique en logements et une réglementation favorable aux investisseurs institutionnels. Les marchés prioritaires incluent :
- Allemagne : Berlin, Munich, Hambourg
- Pays-Bas : Amsterdam, Rotterdam, Utrecht
- France : Paris, Lyon
- Espagne : Madrid, Barcelone
- Belgique : Bruxelles, Anvers
- Danemark : Copenhague, Aarhus
Ces villes présentent un contexte propice à l’investissement de long terme, combinant pression sur l’offre résidentielle, bonne stabilité macroéconomique et politiques publiques orientées vers la durabilité.
Enjeux et tendances du marché
L’immobilier alternatif bénéficie d’un contexte favorable en Europe en raison de plusieurs facteurs structurels :
- La pénurie de logements abordables dans les zones urbaines
- Le vieillissement de la population, créant une demande croissante pour les infrastructures médicales et les résidences seniors
- Le repositionnement post-COVID des investisseurs vers des actifs plus stables
- Les exigences ESG de plus en plus fortes dans les politiques d’allocation de capitaux
- La résilience démontrée par ces actifs face aux cycles économiques
Ce virage stratégique reflète un changement de paradigme : les investisseurs recherchent désormais des actifs essentiels, à forte utilité sociale, moins sensibles aux chocs économiques.
Engagement ESG et impact durable
HESTA, pionnier de l’investissement responsable, impose des standards stricts à tous ses projets. L’expansion conjointe en Europe respectera donc les exigences ESG à chaque étape :
- Construction durable : bâtiments à faible consommation, certification environnementale, réduction des émissions de carbone
- Responsabilité sociale : promotion de l’accès au logement pour les étudiants, les personnes âgées ou à faibles revenus
- Gouvernance transparente : gestion éthique, protection des locataires, conformité réglementaire
- Innovation technologique : intégration de technologies intelligentes dans la gestion des bâtiments et l’optimisation énergétique
Cadre opérationnel de l’investissement
Les investissements seront structurés via un véhicule basé au Luxembourg, avec des sous-portefeuilles spécialisés par type d’actifs ou par région. Heitman assurera la gestion opérationnelle, y compris le sourcing, le développement et l’administration des actifs. HESTA conservera un rôle stratégique dans la validation des projets et le respect des critères d’investissement responsables.
Ce modèle organisationnel allie flexibilité locale et rigueur institutionnelle à l’échelle globale.
Rendements attendus et horizon temporel
Les rendements annuels ciblés varient de 6 % à 8,5 %, selon le type d’actif et sa localisation. Le logement étudiant et les appartements avec services offrent une rotation rapide et une forte occupation, tandis que les établissements médicaux fournissent des flux de revenus stables sur la base de contrats à long terme.
L’horizon d’investissement s’étend entre 10 et 15 ans, en adéquation avec les objectifs de capitalisation à long terme des fonds de pension.
Incidences sur le marché immobilier européen
Ce partenariat illustre la montée en puissance d’un capital institutionnel engagé dans des solutions concrètes aux enjeux sociaux européens. Il permet notamment :
- D’accroître l’offre de logements abordables dans les grandes métropoles
- De renforcer les infrastructures de santé et de soins aux personnes âgées
- De stimuler l’innovation et la durabilité dans l’immobilier urbain
- D’élever les standards ESG au sein de l’industrie immobilière européenne
- De favoriser les coopérations public-privé, indispensables à la réponse aux défis de logement
Conclusion
L’expansion du portefeuille d’immobilier alternatif en Europe menée conjointement par Heitman et HESTA incarne une nouvelle génération d’investissements institutionnels : performants, durables et orientés vers l’impact sociétal.
En misant sur des actifs qui répondent à des besoins essentiels — logement, santé, mobilité urbaine — les deux partenaires allient rendement et responsabilité. Ce modèle pourrait bien s’imposer comme une référence dans les années à venir, à mesure que les investisseurs institutionnels redéfinissent leur rôle dans les transformations sociales et environnementales en Europe.
