Thèmes d’investissement en immobilier commercial en 2025 : ce que révèle le rapport de JLL

La société de conseil immobilier Jones Lang LaSalle (JLL) a publié son dernier rapport pour le premier semestre 2025, mettant en lumière les grandes tendances d’investissement dans le secteur de l’immobilier commercial (CRE). Ce document complet explique comment les investisseurs s’adaptent aux nouvelles conditions économiques, aux évolutions géopolitiques et aux transformations structurelles de la demande.

Volume global d’investissement et dynamique du marché

Selon JLL, le volume total des investissements mondiaux dans l’immobilier commercial a atteint environ 450 milliards d’euros au cours des cinq premiers mois de 2025, soit une hausse de 8 % par rapport à la même période en 2024. Les marchés les plus dynamiques sont les États-Unis, l’Allemagne, le Royaume-Uni, la France et le Japon. L’Europe montre des signes de reprise modérée, soutenue par des indicateurs macroéconomiques en amélioration et une politique monétaire plus stable.

Le rapport souligne une tendance à la prudence accrue chez les investisseurs, qui privilégient désormais les actifs offrant des revenus stables et une protection contre l’inflation. Les biens immobiliers disposant de certifications environnementales (LEED, BREEAM) ainsi que les secteurs logistique et technologique attirent particulièrement l’attention.

Une préférence marquée pour les actifs « core »

Depuis 2023, on observe un déplacement des priorités des investisseurs vers des stratégies moins risquées. Selon JLL, 65 % des transactions en 2025 concernent des actifs core et core-plus, tandis que les investissements opportunistes diminuent en volume.

Actifs les plus prisés :

• Entrepôts logistiques : notamment à proximité des grands centres urbains et des infrastructures de transport. Les loyers y ont augmenté de 6 % en moyenne sur un an.
• Centres de données : portés par la demande croissante en infrastructures numériques.
• Logements locatifs (multifamiliaux) : face à la hausse des taux hypothécaires, la location devient une alternative plus viable.
• Bureaux de catégorie A dans les centres-villes : malgré la généralisation du travail hybride, les immeubles premium certifiés ESG conservent un attrait élevé.

L’ESG comme critère d’investissement dominant

JLL insiste sur le fait que les critères ESG (environnement, social, gouvernance) sont désormais au cœur des décisions d’investissement. En 2025, plus de 74 % des investisseurs institutionnels intègrent ces considérations dans leur stratégie. Les priorités vont aux bâtiments bas carbone, à l’intégration d’énergies renouvelables et aux technologies de gestion intelligente des bâtiments.

Exemples d’initiatives ESG :

• Panneaux solaires et systèmes de récupération d’énergie ;
• Certification WELL Building Standard pour les bureaux ;
• Bornes de recharge pour véhicules électriques dans les parkings.

Les actifs certifiés ESG se négocient en moyenne 10 à 15 % plus chers, mais offrent une meilleure liquidité et des taux de vacance plus faibles.

Répartition géographique des investissements

Voici la répartition régionale des investissements en immobilier commercial en 2025 :

L’Europe regagne la confiance des investisseurs après une période de volatilité entre 2023 et 2024. L’Allemagne, la France et les Pays-Bas affichent les croissances les plus solides.

Rendements et taux de capitalisation

JLL prévoit que les banques centrales des principales économies commenceront à assouplir leur politique monétaire au second semestre 2025. Cela pourrait entraîner une baisse de 10 à 30 points de base des taux de capitalisation pour les actifs prime.

Rendements moyens par secteur (T2 2025) :

• Bureaux à Londres – 4,2 %
• Résidentiel locatif à Berlin – 3,6 %
• Logistique à Paris – 4,9 %
• Centres de données à Amsterdam – 5,3 %

L’écart de rendement se creuse entre les actifs de haute qualité conformes à l’ESG et les bâtiments obsolètes, de plus en plus difficiles à repositionner.

Forte hausse des investissements transfrontaliers

Les investissements transfrontaliers représentent désormais 38 % du volume total des transactions, avec une forte concentration en Europe et dans la région Asie-Pacifique. Les principales sources de capitaux internationaux sont les États-Unis, le Canada, les Émirats arabes unis et Singapour.

Les fonds cherchent à diversifier leur exposition géographique en ciblant des pays politiquement stables et fiscalement attractifs. Parmi les destinations privilégiées : Pologne, Portugal, Corée du Sud, Émirats arabes unis.

Croissance des segments alternatifs

JLL observe une progression de l’intérêt pour les segments alternatifs de l’immobilier commercial :

• Résidences étudiantes dans les grandes villes universitaires européennes, avec des rendements supérieurs à 6 % et de faibles taux de vacance ;
• Immobilier de santé (cliniques, maisons de retraite), très recherché pour ses flux de revenus à long terme ;
• Hôtels, notamment dans les zones touristiques, qui bénéficient de la reprise du secteur du voyage.

Risques et défis à surveiller

Malgré les signes de reprise, le rapport de JLL mentionne plusieurs risques :

• Instabilité géopolitique (conflits, tensions commerciales) ;
• Reprise inégale des loyers selon les secteurs ;
• Coûts élevés de rénovation énergétique pour les bâtiments anciens ;
• Taux de vacance élevés dans les bureaux secondaires (jusqu’à 20 % dans certaines zones).

Les investisseurs sont encouragés à privilégier les stratégies axées sur la qualité et à se concentrer sur les secteurs à forte demande structurelle.

Conclusion

Le rapport de JLL pour 2025 montre que le marché de l’immobilier commercial est en phase de redressement, mais subit une transformation profonde axée sur la durabilité, la technologie et la valeur sociale des actifs. Les investisseurs se tournent de plus en plus vers des biens de qualité, certifiés ESG et résilients sur le long terme.

Avec la montée en puissance des critères ESG, l’augmentation des flux transfrontaliers et le recul des approches spéculatives, l’investissement immobilier entre dans une nouvelle ère. Les gagnants de 2025–2026 seront ceux qui privilégient la stabilité, l’innovation durable et une gestion stratégique du risque.

Dans un monde incertain, miser sur la résilience, la qualité et l’anticipation est la clé du succès.