Le mois de mai 2025 a marqué une reprise notable pour les fonds d’investissement immobilier cotés (REIT) au Royaume-Uni, avec deux leaders du secteur — Hammerson et Urban Logistics REIT — en tête du mouvement. Portés par un regain d’intérêt des investisseurs, une amélioration des fondamentaux du marché et des signes de stabilisation dans les segments du commerce de détail et de la logistique, ces deux entreprises ont connu une hausse significative de leur valorisation boursière et une attention renouvelée de la part des institutions financières.
Le commerce de détail se redresse : la progression de Hammerson
Après plusieurs années de restructuration et de repositionnement de ses actifs, Hammerson — propriétaire et gestionnaire de grands centres commerciaux tels que le Bullring à Birmingham et Brent Cross à Londres — a vu le cours de son action grimper de 14,5 % en mai, enregistrant ainsi sa plus forte hausse mensuelle depuis la fin 2021.
Ce retournement de tendance reflète une stratégie orientée vers le redéveloppement en usage mixte, avec la transformation partielle de certains espaces commerciaux en logements et bureaux. Des projets récents ont renforcé l’attractivité du portefeuille d’Hammerson. Par ailleurs, la reprise de la fréquentation, la hausse des loyers perçus et la demande croissante de la part des enseignes de restauration, de loisirs et d’animation ont soutenu cette dynamique.
Selon la direction du groupe, la demande pour des centres commerciaux dits « expérientiels » — combinant shopping, restauration, cinéma et espaces de coworking — stimule la croissance des loyers et des revenus opérationnels. Au premier trimestre 2025, Hammerson a enregistré une hausse de 7,2 % de son revenu net d’exploitation par rapport à l’année précédente, renforçant la confiance des investisseurs dans sa stratégie de transformation.
L’élan logistique propulse Urban Logistics REIT
De son côté, Urban Logistics REIT, spécialisé dans les plateformes de livraison du dernier kilomètre, a enregistré une hausse encore plus impressionnante de 17,1 % de son cours de bourse en mai. Il s’agit de la meilleure performance parmi les REIT logistiques cotés à Londres.
Cette progression s’explique notamment par la signature de nouveaux baux de location avec de grands acteurs du commerce en ligne et de la grande distribution, ainsi que par l’acquisition d’entrepôts pour un montant supérieur à 110 millions d’euros dans des villes comme Manchester, Leeds et Coventry. Ces acquisitions ont été financées par une combinaison de fonds propres et d’une ligne de crédit renouvelée à taux fixe avantageux.
Urban Logistics a également annoncé le lancement d’un vaste programme de modernisation de ses entrepôts, intégrant des panneaux solaires, des rénovations énergétiques et des solutions automatisées. Cet engagement en faveur des normes ESG renforce l’attrait du portefeuille auprès des investisseurs institutionnels en quête d’actifs durables et performants.
Une reprise sectorielle plus large
L’indice FTSE EPRA/NAREIT UK, qui reflète la performance des REIT britanniques, a progressé de 5,8 % au mois de mai, témoignant d’un regain d’optimisme plus large sur le marché immobilier coté. Plusieurs facteurs ont contribué à cette dynamique :
- Perspectives de baisse des taux directeurs : La Banque d’Angleterre a laissé entendre qu’un assouplissement de la politique monétaire pourrait intervenir au second semestre 2025.
- Hausse de l’activité locative : Les entreprises et les ménages cherchent à sécuriser leurs loyers avant une éventuelle reprise de l’inflation.
- Retour des capitaux internationaux : Les investisseurs institutionnels, notamment en provenance des États-Unis et du Moyen-Orient, reviennent vers les actifs immobiliers britanniques.
Outre Hammerson et Urban Logistics, d’autres REIT ont enregistré des performances positives. Tritax Big Box REIT, axé sur les entrepôts XXL, a gagné 6,3 % et LXI REIT, spécialisé dans les baux longs et indexés à l’inflation, a progressé de 4,9 %.
Des défis à surmonter : une sélectivité accrue
Malgré ces signaux positifs, les analystes restent prudents. La reprise reste inégale selon les segments et les zones géographiques. Les principaux défis identifiés sont :
- Des bureaux secondaires encore en difficulté, en particulier dans les régions éloignées des grands centres urbains.
- Des actifs commerciaux vieillissants, comme les rues commerçantes de seconde zone, peinent à retrouver leur attractivité.
- Un marché locatif résidentiel sous pression, avec des réglementations plus strictes et une rentabilité affectée par l’inflation.
Face à cette réalité, les investisseurs deviennent plus sélectifs, privilégiant les fonds diversifiés, agiles et engagés dans des démarches ESG. Le succès d’Hammerson et Urban Logistics démontre qu’une adaptation proactive aux tendances de marché permet de tirer son épingle du jeu même dans un contexte incertain.
Perspectives pour l’été
Le cabinet CBRE prévoit une accélération de l’activité des REIT durant l’été, notamment dans la logistique et le logement institutionnel. Hammerson devrait poursuivre ses projets de transformation à Birmingham et Reading, avec l’intégration de tiers-lieux, d’espaces de coworking et de loisirs.
Urban Logistics, pour sa part, prévoit le lancement d’un nouveau fonds logistique durable axé sur le sud de l’Angleterre, avec un objectif de levée de fonds compris entre 250 et 300 millions d’euros. Des fonds de pension canadiens et scandinaves sont déjà évoqués comme investisseurs potentiels.
Les analystes de Barclays parlent d’un « repositionnement structurel » dans la perception des REIT, favorisé par une inflation mieux maîtrisée et un assouplissement attendu des taux. Les fonds qui allient revenus stables, flexibilité opérationnelle et engagement environnemental apparaissent désormais comme les grands gagnants.
Conclusion
Mai 2025 a marqué un tournant pour les REIT britanniques. Hammerson et Urban Logistics ont non seulement enregistré des performances boursières solides, mais aussi prouvé la pertinence de leur modèle face aux mutations du marché.
Avec des politiques monétaires plus favorables à l’horizon et une stabilisation de la demande, ces deux acteurs tracent une nouvelle voie pour l’investissement immobilier coté : celle de l’innovation, de la durabilité et de la résilience. Leur stratégie pourrait bien inspirer d’autres fonds en quête de croissance durable dans les mois à venir.
