En 2025, le marché immobilier américain affiche une dynamique contrastée. Tandis que certains États voient les capitaux propres de leurs propriétaires croître de manière significative grâce à la hausse des prix de l’immobilier, d’autres enregistrent une stagnation, voire une diminution. Les données récentes fournies par des agences d’analyse immobilière et des prêteurs hypothécaires mettent en lumière les écarts régionaux marqués et révèlent les principaux facteurs qui influencent cette évolution.
Le capital propre d’un propriétaire correspond à la différence entre la valeur marchande actuelle de sa propriété et le solde restant de son prêt hypothécaire. Il s’agit d’un indicateur central de la santé financière des ménages, en particulier en période d’incertitude économique. En 2025, ce capital est fortement influencé par les taux d’intérêt, la demande régionale, l’offre de logements et les flux migratoires internes.
Les États en tête de classement
Floride
La Floride se classe à nouveau en tête des États américains en matière de croissance des capitaux propres des propriétaires. Selon CoreLogic, l’augmentation moyenne y a atteint environ 26 000 € par foyer. La demande constante, portée par les retraités, les travailleurs à distance et les investisseurs, ainsi que l’offre limitée de logements, alimente cette croissance.
Des villes comme Tampa, Orlando et Sarasota continuent d’enregistrer une forte appréciation des prix, en particulier dans le segment moyen et haut de gamme. L’absence d’impôt sur le revenu au niveau de l’État et la fiscalité avantageuse sur les propriétés renforcent encore l’attrait de la Floride.
Caroline du Sud
La Caroline du Sud poursuit sa progression grâce à l’accessibilité de son marché immobilier et à l’attractivité de ses zones côtières. Le capital moyen a augmenté d’environ 19 000 € par propriétaire. L’arrivée de nouveaux résidents venus du Nord-Est et du Midwest, la création d’emplois et le développement des infrastructures contribuent à cette dynamique, notamment dans les villes de Charleston et Greenville.
Montana et Idaho
Des États moins densément peuplés comme le Montana et l’Idaho surprennent par leurs performances. Le capital moyen a progressé de 17 500 € au Montana et de 16 200 € en Idaho. Cette croissance est stimulée par une demande accrue pour les zones rurales, les grands espaces et les styles de vie proches de la nature.
Les États à la traîne
Californie
Malgré des prix immobiliers parmi les plus élevés du pays, la Californie enregistre en 2025 une baisse des capitaux propres dans certaines régions. À Los Angeles et San Francisco, les propriétaires ont subi une perte moyenne d’environ 3 800 €. La combinaison de taux d’intérêt élevés, d’un exode vers d’autres États et d’un marché saturé en est la cause principale.
Louisiane
La Louisiane affiche une stagnation, voire une baisse des capitaux propres dans certaines zones. Les risques climatiques (ouragans, inondations), la hausse du coût des assurances et la croissance démographique limitée expliquent cette tendance négative, notamment à La Nouvelle-Orléans et Baton Rouge.
Illinois
Dans l’Illinois, en particulier dans l’agglomération de Chicago, la croissance des capitaux propres reste faible. Les charges fiscales élevées, la vétusté du parc immobilier et les départs de population ralentissent les prix. Le gain moyen par propriétaire n’a pas dépassé 2 000 € en 2025.
Tendances nationales
À l’échelle nationale, les capitaux propres cumulés des propriétaires américains ont progressé d’environ 840 milliards d’euros en 2025. Ce chiffre, bien que inférieur aux sommets atteints en 2022–2023, demeure supérieur aux niveaux pré-pandémiques. En moyenne, les ménages ont enregistré un gain de 12 500 €, soit une hausse de 7 % sur un an.
Cependant, cette moyenne cache de fortes disparités régionales. Les États bénéficiant de flux migratoires positifs, d’un marché de l’emploi dynamique et d’une offre de logements restreinte enregistrent les meilleurs résultats, contrairement à ceux confrontés à une pression fiscale forte, à des risques climatiques ou à une baisse démographique.
L’impact des taux hypothécaires
Les taux hypothécaires élevés freinent toujours la progression du capital des propriétaires. En 2025, le taux moyen sur 30 ans se situe entre 6,8 % et 7,1 %, ce qui limite les achats, les refinancements et donc la création de capital.
Ce contexte restreint aussi la possibilité pour les propriétaires d’utiliser leur capital comme levier pour financer des travaux, des investissements ou rembourser des dettes, notamment via les lignes de crédit adossées à leur bien (HELOC).
Qui bénéficie le plus de la hausse des capitaux ?
Les propriétaires ayant acquis leur bien avant 2020 sont les grands gagnants de ces dernières années. Dans de nombreuses régions, leur capital a augmenté de plus de 70 000 €, notamment dans les États du Sud et de l’Ouest. Ils profitent de cette valorisation pour déménager, rénover ou emprunter grâce à leur patrimoine.
Les foyers faiblement endettés, vivant dans des régions attractives sur le plan migratoire, bénéficient également d’une forte plus-value latente.
Qui est le plus exposé ?
Les propriétaires ayant acheté leur logement au plus fort du marché en 2022–2023, avec des taux d’intérêt élevés, sont les plus exposés. Leurs capitaux propres ont eu peu de temps pour se constituer et peuvent même être négatifs — c’est-à-dire que leur dette dépasse la valeur du bien.
Ces situations sont fréquentes dans certaines banlieues de San Francisco, Chicago et New York. Elles touchent aussi des foyers confrontés à une perte de revenus, à l’augmentation des taxes foncières ou à des assurances de plus en plus coûteuses.
Perspectives pour le second semestre 2025
La croissance des capitaux devrait se maintenir dans les États du Sud et de l’Ouest, notamment en Floride, au Texas, en Caroline du Sud et en Arizona, où la demande reste forte.
En revanche, les États du Midwest et du Nord-Est risquent de connaître une stagnation ou un déclin, en raison de la baisse démographique et de l’usure des infrastructures.
La Réserve fédérale a laissé entendre qu’aucune baisse significative des taux n’est prévue avant fin 2025, ce qui signifie que les tendances actuelles devraient se poursuivre.
Conclusion
En 2025, les capitaux propres des propriétaires américains sont fortement influencés par les réalités économiques régionales, les taux d’intérêt et les évolutions démographiques. Alors que certains États comme la Floride, la Caroline du Sud et l’Idaho offrent des perspectives de valorisation solides, d’autres — comme la Californie, la Louisiane ou l’Illinois — voient leurs marchés ralentir ou reculer.
Pour les propriétaires, comprendre ces dynamiques est essentiel afin de prendre des décisions éclairées sur la vente, le refinancement ou l’investissement immobilier. Pour les investisseurs et les décideurs, le paysage des capitaux propres en 2025 présente à la fois des risques et des opportunités dans un marché en voie de stabilisation.
