L’Autorité de Régulation Immobilière de l’Uttar Pradesh (UP RERA) a lancé un avertissement clair aux promoteurs immobiliers : la remise d’appartements inachevés aux acheteurs sera sanctionnée. Dans une déclaration officielle, l’autorité a souligné que cette pratique enfreint la loi sur la régulation immobilière (Real Estate Regulation and Development Act, 2016) et entraînera des sanctions financières, voire des poursuites. Dans un marché immobilier en phase de reprise après la pandémie, cette décision affirme la volonté des autorités de protéger les droits des acheteurs et d’imposer la transparence dans le secteur.
L’élément déclencheur
De nombreux acheteurs ont signalé à UP RERA avoir reçu leurs logements dans un état non habitable : absence de raccordement à l’électricité ou à l’eau, ascenseurs non installés, parties communes non terminées, etc. Pourtant, les promoteurs leur demandaient de signer les actes de réception et de régler les dernières tranches du paiement.
UP RERA a jugé ces pratiques inacceptables et s’engage désormais à les sanctionner fermement.
Les grandes lignes de la position de l’UP RERA
Voici les principales mesures annoncées par l’autorité :
- La remise d’un bien ne peut avoir lieu que si la construction est entièrement achevée, y compris les équipements collectifs, les installations électriques, l’eau, les ascenseurs et les accès communs.
- Le certificat de fin de travaux (Completion Certificate) est obligatoire pour toute remise légale.
- Aucun promoteur ne peut contraindre un acheteur à accepter un logement inachevé.
- Des amendes seront appliquées en cas de manquement, pouvant aller jusqu’à la suspension de projets, le déréférencement du promoteur ou des poursuites judiciaires.
UP RERA encourage les acheteurs à refuser toute remise anticipée et à déposer plainte en cas de violation.
Réaction des promoteurs
Les promoteurs ont accueilli la décision avec prudence. Certains invoquent des retards liés à des pénuries de matériaux, à des contraintes administratives ou à des difficultés de main-d’œuvre. Mais pour UP RERA, ces justifications ne permettent pas de contourner la loi.
D’autres promoteurs saluent l’initiative, estimant que seuls les acteurs peu scrupuleux en souffriront, tandis que les entreprises sérieuses respectent déjà ces obligations.
Ce que dit la loi
La loi RERA (Real Estate Act de 2016) impose :
- La livraison des logements dans les délais convenus au contrat ;
- L’obtention préalable d’un certificat d’achèvement (Completion Certificate ou Occupancy Certificate) avant toute remise ;
- La remise de tous les documents nécessaires à l’acheteur ;
- Des sanctions financières pouvant atteindre 10 % du coût total du projet en cas de non-conformité.
UP RERA affirme vouloir faire respecter rigoureusement ces dispositions.
La situation en Uttar Pradesh
Dans des villes comme Noida, Greater Noida, Ghaziabad et Lucknow, la construction immobilière a explosé ces dernières années. Mais parallèlement, les plaintes des acheteurs se sont multipliées.
Au premier trimestre 2025, UP RERA a enregistré plus de 1 200 réclamations, dont une majorité concernait des logements livrés sans les équipements de base. Dans certains cas, les acheteurs devaient payer des mensualités de crédit tout en continuant à louer un autre logement.
Dispositifs de contrôle mis en place
UP RERA a instauré une plateforme numérique de suivi des chantiers. Tous les promoteurs doivent y publier des rapports trimestriels, des photos et les autorisations administratives obtenues. Ces informations sont accessibles au public.
Une ligne d’assistance téléphonique et un portail de dépôt de plaintes en ligne ont également été mis en place. Les plaintes doivent être traitées sous 30 jours ouvrables.
Droits des acheteurs
Les acheteurs disposent de plusieurs recours :
- Refuser la remise des clés tant que le logement n’est pas terminé ;
- Demander des compensations pour les retards ou les défauts ;
- Exiger le remboursement des loyers ou frais supplémentaires liés à l’attente ;
- Déposer plainte auprès de l’UP RERA via les canaux officiels.
Même si un acquéreur a signé un acte de réception sous pression, il peut le contester juridiquement.
Exemples concrets et sanctions
En 2024, UP RERA a infligé plusieurs amendes à des promoteurs en infraction. L’un des cas les plus médiatisés concerne XYZ Developers, condamné à une amende de 1,5 crore de roupies (environ 16 500 euros) pour avoir livré des logements sans électricité ni ascenseurs opérationnels.
Ces décisions envoient un message clair à l’ensemble du secteur.
Conseils pour les acheteurs
Les experts recommandent :
- De vérifier l’état du projet sur le site officiel de l’UP RERA ;
- De ne jamais signer de documents sans inspection préalable du logement ;
- De refuser toute remise anticipée ;
- De consulter un avocat ou un conseiller immobilier en cas de doute.
La vigilance reste la meilleure protection contre les abus.
Conclusion
La position ferme de l’UP RERA face aux livraisons anticipées envoie un message sans ambiguïté : les promoteurs doivent respecter leurs engagements, et les droits des acheteurs sont désormais mieux protégés.
Pour les promoteurs, livrer un bien signifie désormais l’achever entièrement. Pour les acheteurs, cela signifie une sécurité juridique renforcée et un logement véritablement habitable.
