En 2025, le marché mondial de l’immobilier continue de se transformer sous l’effet des flux de capitaux transfrontaliers. Les investisseurs étrangers jouent un rôle de plus en plus central dans la configuration des marchés locaux, influençant la dynamique des prix, le développement urbain et l’accessibilité au logement. Qu’il s’agisse d’acquisitions de bureaux de plusieurs millions d’euros en Europe ou d’investissements résidentiels en Asie, les capitaux internationaux sont désormais des moteurs essentiels de l’évolution du secteur.
Les capitaux transfrontaliers deviennent la norme
Selon les dernières analyses, les investissements immobiliers internationaux ont dépassé les 300 milliards d’euros en 2024, dont environ 35 % dans le secteur commercial et le reste réparti entre le résidentiel, la logistique et l’hôtellerie. Cette tendance se renforce encore en 2025.
Les investisseurs les plus actifs proviennent des États-Unis, du Canada, du Moyen-Orient, de Singapour et de Corée du Sud. Ils ciblent particulièrement les marchés à haut rendement comme l’Allemagne, le Royaume-Uni, la Pologne, l’Espagne, l’Australie ou l’Indonésie.
Exemples de grandes transactions :
- Le fonds singapourien GIC a investi 520 millions d’euros dans un portefeuille logistique en France
- Brookfield a acquis un complexe résidentiel à Varsovie pour 210 millions d’euros
- Qatar Investment Authority a injecté 480 millions d’euros dans l’hôtellerie madrilène
Dans quels actifs investissent les étrangers ?
Les investisseurs internationaux concentrent leurs investissements sur trois grandes catégories :
1. L’immobilier commercial
Malgré la montée du télétravail, la demande pour des bureaux haut de gamme reste forte dans les grandes métropoles économiques. Les investisseurs sont attirés par des immeubles de classe A, bien situés, et offrant des revenus stables.
Exemples de loyers moyens :
- Londres : entre 9 000 et 11 000 €/m²/an
- Paris : environ 7 000 €/m²/an
- Berlin : à partir de 5 500 €/m²/an
Malgré des prix d’achat élevés, les rendements attractifs justifient l’intérêt accru des fonds étrangers.
2. Le secteur résidentiel
Le modèle « Build-to-Rent » (construire pour louer) gagne en popularité, notamment dans les villes en pénurie de logements comme Barcelone, Lisbonne, Milan ou Varsovie. Le rendement locatif oscille entre 5 % et 7 %.
Les investissements concernent aussi l’acquisition d’appartements dans les nouvelles constructions en zone touristique : sud de la France, côte espagnole, îles grecques. Les prix varient de 120 000 à 450 000 €.
3. Les entrepôts et la logistique
Le secteur logistique est celui qui connaît la plus forte croissance en 2025. Le e-commerce et la livraison du dernier kilomètre dopent la demande en Pologne, République tchèque et aux Pays-Bas.
Prix moyens : de 800 à 1 800 €/m². Rendement annuel : entre 6 % et 9 % avec des baux longue durée.
Impact sur les marchés locaux
L’afflux de capitaux étrangers influence fortement les marchés :
- Hausse des prix : dans de nombreuses villes, la compétition pour les biens fait grimper les prix de 10 à 20 % sur un an
- Changement des priorités des promoteurs : construction de logements de luxe ou à usage locatif court terme
- Moins d’accessibilité : dans des villes comme Lisbonne, Barcelone ou Athènes, les habitants peinent à se loger à cause de la spéculation
Réactions politiques et régulations
Face à ces déséquilibres, plusieurs pays ont introduit des mesures :
- Canada : interdiction de l’achat de logements par des étrangers jusqu’en 2026
- Nouvelle-Zélande : interdiction d’acquérir des logements existants pour les non-résidents
- Espagne : envisage une taxe spéciale sur les revenus locatifs à court terme des non-résidents
Ces réglementations visent à protéger l’accès au logement pour les locaux et à freiner la spéculation.
L’ESG au cœur des stratégies
Les critères ESG (environnement, social, gouvernance) sont devenus des priorités. Les grands fonds préfèrent désormais les bâtiments éco-certifiés (LEED, BREEAM), à consommation réduite ou à zéro émission.
Des investisseurs institutionnels comme Nuveen, Allianz ou Axa IM Alts ont annoncé que plus de 80 % de leurs acquisitions récentes répondent à des normes environnementales strictes.
Exemples :
- Maisons passives en Scandinavie (3 500–4 200 €/m²)
- Bureaux verts à Londres et Amsterdam (à partir de 6 000 €/m²/an)
- Entrepôts écoresponsables en Allemagne et Pologne (1 000–1 600 €/m²)
Technologie et automatisation
Les investisseurs utilisent de plus en plus l’intelligence artificielle, les big data et les plateformes PropTech pour analyser les opportunités. Les outils d’aide à la décision permettent d’évaluer en temps réel les risques, rendements et scénarios.
Ces technologies facilitent la sélection de biens en fonction de leur localisation, rentabilité et profil de risque.
Perspectives pour le second semestre 2025
Les investissements étrangers devraient continuer à croître, notamment en Europe et en Asie du Sud-Est. De nouveaux segments émergent :
- Espaces hybrides mêlant travail, logement et loisirs
- Centres de données, en lien avec le développement numérique
- Résidences pour étudiants et seniors, en réponse aux enjeux démographiques
Conclusion
Les investisseurs étrangers influencent profondément le développement des marchés immobiliers à travers le monde. Leur présence impacte les prix, les choix des promoteurs et la dynamique urbaine.
Malgré des régulations croissantes, l’investissement international reste un moteur puissant qui continuera de dessiner l’immobilier de demain.
