Dans le cadre de la lutte mondiale contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, le Portugal a renforcé ses contrôles, notamment dans le secteur immobilier. L’un des outils clés de cette régulation est l’obligation de remplir des formulaires AML (Anti-Money Laundering) pour toutes les transactions immobilières. Ces documents sont essentiels pour garantir la transparence, prévenir les abus et protéger l’intégrité du marché immobilier portugais. Cet article vous explique pourquoi ces formulaires sont obligatoires, qui doit les remplir, quels sont les risques en cas de non-conformité et comment les investisseurs — notamment étrangers — peuvent s’y préparer.
Cadre juridique et engagement international du Portugal
En tant que membre de l’Union européenne, le Portugal applique la cinquième directive européenne sur la lutte contre le blanchiment de capitaux (5AMLD). Cette directive a été transposée dans le droit national, notamment par la loi n° 83/2017, qui définit les mesures de prévention et de contrôle contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
Selon cette législation, toute transaction immobilière doit faire l’objet d’un examen approfondi : identification des parties, vérification de l’origine des fonds et évaluation des risques. Les formulaires AML permettent d’assurer ce suivi en documentant officiellement la provenance des capitaux et en détectant les opérations suspectes.
Qu’est-ce qu’un formulaire AML ?
Un formulaire AML est un document standardisé à remplir par toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière. Il contient généralement les éléments suivants :
- Informations personnelles ou juridiques sur l’acheteur, le vendeur et les intermédiaires
- Méthode de paiement et origine des fonds
- Déclaration du bénéficiaire effectif (le cas échéant)
- Confirmation que le contrôle préalable du client (KYC – Know Your Customer) a été effectué
- Engagement sur la véracité des informations fournies
Ces formulaires ne servent pas uniquement de support administratif, mais représentent des instruments légaux de contrôle financier.
Qui est concerné par les formulaires AML ?
Le respect de la législation AML est requis pour un large éventail d’acteurs :
- Acheteurs, qu’ils soient particuliers ou sociétés (résidents ou non-résidents)
- Vendeurs, quel que soit leur statut
- Agents immobiliers, tenus de vérifier l’identité des clients et la provenance des fonds
- Notaires et avocats, responsables de la finalisation juridique de la transaction
- Banques et établissements financiers, en cas de financement ou de transfert de fonds
Tous les acteurs de la chaîne immobilière sont donc soumis à ces obligations, renforçant la responsabilité collective.
Pourquoi cela concerne particulièrement les investisseurs étrangers
Le Portugal est devenu l’un des marchés les plus attractifs d’Europe pour les acheteurs étrangers. En 2024, plus de 15 % des transactions immobilières portugaises ont été réalisées par des non-résidents, principalement dans des régions comme Lisbonne, l’Algarve, Porto ou Madère.
Les opérations transfrontalières sont plus sensibles au blanchiment d’argent en raison du manque de visibilité sur les structures étrangères ou les comptes offshore. C’est pourquoi les formulaires AML sont cruciaux pour attester de la légalité des fonds étrangers.
De plus, les investisseurs souhaitant bénéficier des programmes de Visa doré (Golden Visa) ou du régime de résidence fiscale non habituelle (NHR) doivent également fournir des preuves solides de l’origine de leur capital — les formulaires AML font alors partie du dossier exigé.
Risques en cas de non-conformité ou de fausse déclaration
Le non-respect de l’obligation de remplir les formulaires AML ou la transmission d’informations erronées peut entraîner :
- La suspension de la transaction par le notaire
- L’annulation du contrat, si une fraude est découverte ultérieurement
- Le signalement aux autorités compétentes, telles que le SIS ou l’unité de renseignement financier (UIF)
- Des amendes pouvant atteindre 1 million d’euros pour les personnes morales
- Un refus de visa de résidence, y compris dans le cadre du programme Golden Visa
Il convient de noter que la responsabilité incombe non seulement aux acheteurs et vendeurs, mais aussi aux professionnels impliqués (agents, notaires, banques), notamment lorsqu’ils traitent avec des clients à risque élevé (personnes politiquement exposées, entités offshore, etc.).
Comment bien se préparer au formulaire AML
Voici les principales étapes à suivre pour les acheteurs :
- Rassembler les justificatifs de l’origine des fonds : relevés bancaires, documents de vente d’actifs, attestations de revenus
- Faire appel à un avocat ou un agent immobilier familiarisé avec la législation portugaise AML
- Fournir des informations transparentes sur la structure de propriété en cas d’achat par une société
- S’assurer que le notaire ou la banque effectue bien le contrôle KYC
- Lire attentivement et signer le formulaire AML, en étant conscient de ses implications juridiques
Numérisation et automatisation en 2025
Depuis 2023, le Portugal déploie une plateforme centralisée appelée SISC (Sistema de Informação sobre Controlo de Clientes), qui permet la transmission automatisée des données AML entre les acteurs de la transaction. En 2025, il est prévu que les notaires, les agences immobilières et les banques soient entièrement connectés à ce système. Cela permettra de réduire les délais, limiter les erreurs humaines et accroître la transparence.
L’usage de la signature électronique et de l’identification à distance s’intensifie également, ce qui est très pratique pour les acheteurs internationaux qui ne peuvent être physiquement présents au Portugal lors de la signature.
Conclusion
Les formulaires AML sont aujourd’hui une composante incontournable des transactions immobilières au Portugal. Ils garantissent la transparence, contribuent à la lutte contre la criminalité financière et renforcent la confiance dans le marché.
Pour les investisseurs, ils ne doivent pas être vus comme une simple formalité administrative, mais comme une opportunité de démontrer la légalité de leurs fonds et la solidité de leur démarche.
En comprenant les procédures AML et en s’y préparant correctement, on évite les retards, les refus et les sanctions.
Dans un contexte mondial de surveillance financière accrue, les formulaires AML ne sont pas seulement obligatoires — ils sont essentiels pour un investissement immobilier sûr et durable au Portugal.
